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政策法規(guī)

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營改增5月1日實(shí)施出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅細(xì)則出臺(tái)
2016-04-18 08:36 點(diǎn)擊：786 次 作者： 來源：

　　今年3 月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營改增試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

　　3月31日，國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。屆時(shí)，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　國稅總局出臺(tái)新《公告》“營改增”5月1日起正式實(shí)施

　　近期，“營改增”成為了樓市熱議的話題。昨日，華西都市報(bào)記者注意到，國家稅務(wù)總局已制定《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》公告，自2016年5月1日起正式施行。此《公告》明確規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn))，適用本辦法。而取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。此外，《公告》第三條規(guī)定了一般納稅人繳納增值稅的具體實(shí)施辦法。

　　比如，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。同時(shí)，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　對(duì)于小規(guī)模納稅人而言，《公告》規(guī)定單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。而其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，則按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　新政延續(xù)原有稅收優(yōu)惠二手房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定

　　營改增全面落地成都后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將受何影響？二手房市場(chǎng)是否有望平穩(wěn)發(fā)展？對(duì)此，鏈家網(wǎng)成都站業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，實(shí)施細(xì)則明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目，以扣除土地出讓金后的余額為銷售額，目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。其次，開發(fā)商銷售自行開發(fā)的開工日期，在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)稅。建筑商為2016年4月30日前的老建筑工程，提供服務(wù)可適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按3%的征收率計(jì)稅。而2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，才適用于11%的增值稅率。

　　“由于政策剛發(fā)布，對(duì)企業(yè)稅負(fù)的具體影響要看抵扣空間大小和企業(yè)各項(xiàng)成本構(gòu)成比例等具體情況而定，不同企業(yè)的稅負(fù)可能會(huì)有增有減，最終對(duì)成都房地產(chǎn)的影響也要視后期執(zhí)行情況而定。但從制定的“過渡政策”，可以看出國家穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。”鏈家網(wǎng)成都站業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道。算筆賬

　　100萬的房子稅費(fèi)將減少

　　二手房交易營改增延續(xù)了現(xiàn)行的二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策，部分稅負(fù)略微下降，但這個(gè)下降額度并不大。記者算了一筆賬，假如在成都市購買一套不滿2年的房子，購房價(jià)為100萬元。

　　新政前除契稅、個(gè)稅外，還需繳納營業(yè)稅：房價(jià)×5%=5萬，此外附加費(fèi)為房價(jià)× 0.6%=0.6萬。新政后，契稅、個(gè)稅不變，無營業(yè)稅，增加了增值稅：算下來為4.76萬，通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，將減少2400元的支出。

　　成都未來參與市場(chǎng)交易住房分為以下兩類：一是購房年限在2年及以上的住房繼續(xù)享受免稅期限優(yōu)惠，營改增對(duì)這部分住房無影響；二是購房年限在2年內(nèi)的住房交易稅負(fù)會(huì)略有下降，這部分住房五一前后交易會(huì)有所波動(dòng)，呈現(xiàn)先下降后回暖的趨勢(shì)。

　　鏈家資深經(jīng)紀(jì)人分析認(rèn)為，2年內(nèi)住房占二手房交易量的比例較小，總體來看，本次營改增對(duì)二手房市場(chǎng)整體影響不大，政策延續(xù)了原有的稅收優(yōu)惠，預(yù)期成都二手房市場(chǎng)將持續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

　　成都地產(chǎn)界某資深專家認(rèn)為，如果營改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會(huì)沿用下去。比如，個(gè)人首套或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去，否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重，這不符合營改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。

作者：佚名　　來源：新浪地產(chǎn)