十一黃金周前后,各地方政府陸續(xù)出臺樓市限購限貸政策受到市場的高度關注。在各地房價上漲愈演愈烈的情況下,多地紛紛重啟限購限貸政策:自9月30日至10月8日,短短九天時間,北京、天津、成都、合肥、無錫、濟南、武漢、鄭州、蘇州、南寧、南京、廈門、深圳、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、上海、南昌共計21個城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
本輪地方政府的調(diào)控政策主要從五個方面著手:一是差別化的房貸政策,例如首套與二套、三套房貸首付比例不同,戶籍居民與非戶籍居民房貸首付比例不同等;二是限購政策,如禁止擁有三套房以上的居民購房,禁止不符合條件的非戶籍居民購房,禁止符合條件的居民購買某一面積(如144/180平米)以下的住房等;三是公積金政策調(diào)整,如禁止異地公積金貸款,下調(diào)公積金貸款額度等;四是規(guī)范或限制房企行為,如禁止房企和中介從事場外配資金融業(yè)務,禁止房企在取得預售許可之前進行預售,禁止房企6個月內(nèi)上調(diào)樓盤備案價格;五是拿地政策調(diào)整,如調(diào)整土地出讓競價方式、提高拿地競買保證金比例及首付款比例等。總體而言,各地方政府因地制宜、因城施策,通過差別化房貸、限購等政策,抑制投資和打擊投機需求,同時仍然強調(diào)了保障居民的自住房需求。
我們認為,本輪地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,能夠起到一定的穩(wěn)定市場的作用。一方面,歷史數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后房價增速都出現(xiàn)過明顯的回落;另一方面,從媒體報道及部分地區(qū)的銷售情況看,在本輪房價上漲過程當中,外地投資客大量涊入、炒買炒賣、以及借機哄抬房價的情況并不鮮見。各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠直接遏制投資及投機需求的增長,穩(wěn)定過快上漲的房價。
對于房地產(chǎn)投資增長,我們維持上周周報的觀點,即房地產(chǎn)投資的短周期改善或已接近尾聲。
一是從房地產(chǎn)投資的改善周期呈現(xiàn)持續(xù)時間縮短、滯后于銷售的時間拉長、反彈力度減弱的特點,從歷史趨勢看本輪改善可能接近尾聲;二是近期的房地產(chǎn)銷售、新開工、土地購置等增速均已呈現(xiàn)回落的趨勢,銷量的回落也將在一定程度上影響投資改善的持續(xù)性;三是從全國范圍來看,考慮到三四線城市庫存量仍然高企,本輪二線城市房價的上漲可能很難繼續(xù)向外蔓延至三四線城市,地區(qū)間的分化依舊嚴重;四是各地限購限貸政策再起,政策風向的轉(zhuǎn)變對于房地產(chǎn)開放商的投資積極性影響顯著。
因此,盡管當前較低的利率水平降低了房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金成本,但我們?nèi)匀徽J為本輪房地產(chǎn)投資增速回升的持續(xù)性并不樂觀?？紤]到去年同期低基數(shù)的因素,房地產(chǎn)投資年內(nèi)仍能維持低位的正增長,但亦難再出現(xiàn)大幅度的反彈。
作者：佚名 來源：網(wǎng)
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