超四成上市房企資金面臨缺口 下半年房價大降?
2010-08-25 17:24
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甘房網(wǎng)(gshouse.com.cn)訊 根據(jù)央行營管部公布的7月份北京市金融運行數(shù)據(jù)顯示,當月個人住房貸款環(huán)比大降93%。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為,住房個貸的全面回落主要原因就是,成交量下滑、貸款難度加大、房價下調(diào)。張大偉認為,隨著新政逐步深化,在三、四季度,二手房市場將依然處于低迷態(tài)勢,交易量仍將在下行通道上徘徊,交易價格仍有一定的下調(diào)空間。
去年“地王”頻現(xiàn)的京城土地市場,在今年的新政之后,熱度急轉(zhuǎn)直下,“流標”成為了關鍵詞。8月17日,房山長溝的兩個地塊再次“流標”,這是本月以來,北京土地市場的第三次流標。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示,樓市新政后京城土地市場流標地塊達9塊。
與“流標”并存的還有地塊價格的下跌。北京中原根據(jù)北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至8月16日,北京共出讓土地為136塊,其中新政以后出讓69塊,超過新政前平均水平。然而樓面價則出現(xiàn)明顯下調(diào),其中總樓面價從6654元/平方米下調(diào)了58.4%,到新政以后的2769元/平方米,后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示,出讓地塊的溢價率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半,目前的溢價率僅為23.3%,達到2009年來的最低點。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認為目前無論是土地交易市場還是新盤二手房交易市場,都漸漸趨冷,而年初房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的初衷也就是遏制過快上漲的房價,現(xiàn)在看來,市場已經(jīng)達到了政策的預期。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,北京8月份預售項目為7個,合計供應住宅1554套,而簽約量僅為3套,簽約比例不足0.2%,與7月相比,8月出現(xiàn)了明顯的銷售停滯現(xiàn)象。在連續(xù)兩周日均成交過百套后,上周北京樓市又現(xiàn)頹勢,周成交僅590套,環(huán)比下降55.24%;日均成交84套,再次跌破百套大關。8月9日為上周成交量最低點,當日商品住宅期房成交僅48套,為6月2日以來的最低成交值。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至8月17日,新政以后供應項目為74個,簽約率超過80%的僅為13個,無一項目100%簽約,而簽約不足20%的則達到了32個,占比高達43.2%。23個項目簽約率不足5%,更是創(chuàng)造了2009年以來的低迷紀錄。
上海房貸創(chuàng)17個月新低 多家開發(fā)商“大手筆”降價
8月12日,人民銀行上?？偛堪l(fā)布7月份上海市貨幣信貸運行數(shù)據(jù)顯示,當月,上海市新增人民幣貸款161.7億元,為今年以來月度貸款增量新低,同比和環(huán)比分別少增9.4億元和74.3億元。曾在2009年突飛猛進的個人住房貸款在“新國十條”政策發(fā)布后持續(xù)萎縮。
7月個人住房貸款創(chuàng)下了近17個月來的新低。
對此業(yè)內(nèi)人士表示,雖然近期房貸政策沒有再度收緊,但嚴格落實“新國十條”以及三套房貸暫停即相當于將房貸打入冷宮。在房地產(chǎn)市場成交量沒有明顯回升的狀況下,預計整個三季度個貸市場都將表現(xiàn)低迷。
7月底開始“收陽”的上海樓市,出現(xiàn)了新一波的降價促銷,其中一些開發(fā)商還施展了“大手筆”,多個項目直降4000元/平方米~7000元/平方米。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,成交面積排名前5的樓盤都出現(xiàn)了價格“大跳水”。排名第一的中環(huán)1號以17645元/平方米的價格成交了236套房源,而該樓盤在7月成交的39套房源均價為19835元/平方米,6月成交的34套房源均價高達23160元/平方米。兩個月之內(nèi)高達23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因。
超四成上市房企資金面臨缺口 降價或是開發(fā)商的生存選擇
根據(jù)萬德數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截止到2010年上半年報告期末,40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率為61.13%,其中資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家,占比高達55%。四大地產(chǎn)龍頭中,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%,而萬科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。
上述數(shù)據(jù)表明,超四成上市房企具有較大的債務風險,甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現(xiàn)金凈流量味著房企“失血”嚴重,資金鏈斷裂的隱患可能隨時大規(guī)模爆發(fā)。
某業(yè)內(nèi)人士表示:“到2009年底,在經(jīng)歷了1年的去庫存化之后,大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應不足的問題,后面加緊開發(fā)是必然的選擇。但是,隨著監(jiān)管部門對開發(fā)商囤地打擊力度的加大及銀行對開發(fā)貸規(guī)模的緊縮,開發(fā)商不得不面臨融資渠道干涸的窘境。”
近日,素來力挺房價的華遠地產(chǎn)總裁任志強向數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁:“我都‘從了’,你們也‘從了’吧。” 據(jù)相關媒體報道,樓市調(diào)控將近4個月,許多開發(fā)商資金已經(jīng)吃不消了的情況,按照業(yè)內(nèi)專家的分析,如果開發(fā)商在今年7月開始主動降價,到明年3月市場就能開始回暖。如果開發(fā)商到今年年底才開始降價,那么樓市回暖至少會推遲半年,所有人都會很痛苦。
京神農(nóng)投資執(zhí)行董事陳宇也表示,近來土地頻頻出現(xiàn)流拍、交易量大幅下滑,都說明樓市的調(diào)控已明顯見效。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的認為,今年三四季度將是樓市新增庫存大量形成的時期,可能是房價出現(xiàn)大幅下調(diào)的時期。
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