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市場動態(tài)

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兩會結(jié)束 哪些樓市政策“等風(fēng)來”？
2015-03-23 08:59 點(diǎn)擊：621 次 作者： 來源：

  在剛剛結(jié)束的“兩會”上,政府工作報(bào)告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。住建部新聞發(fā)言人倪虹亦表示,自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導(dǎo)向。

  本周,繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,濟(jì)南、廣州、北京等地陸續(xù)調(diào)整公積金政策。其中,濟(jì)南重新認(rèn)定“首套房”標(biāo)準(zhǔn);濟(jì)南、廣州均降低首套房首付,購買90平方米以下房屋首付比例為兩成,90平方米以上房屋首付則為三成。同日,北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線將由2萬元調(diào)高至5萬元,貸款額度最低額相應(yīng)升高。

  接下來,呼聲很高的二套房貸首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征年限縮短等,是否會變成現(xiàn)實(shí)呢?

  二套房首付、利率將會調(diào)低?

  住建部政策研究中心原副主任王玨林:一般來說,兩會結(jié)束后,各地方和各部委將會根據(jù)政府工作報(bào)告以及相關(guān)表態(tài),出臺相關(guān)的操作細(xì)則,或者對已有的政策進(jìn)行調(diào)整或完善。

  兩會透露出來的“風(fēng)聲”主要有三個(gè)方面:穩(wěn)定住房消費(fèi)、加大棚戶區(qū)改造、增加保障房貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。目?市場投資的比例在下降,炒房減少,市場發(fā)展相對比較平穩(wěn)。要穩(wěn)定住房消息,能調(diào)整市場的工具就是首付和貸款政策。至于怎么調(diào)整,則是銀行需要根據(jù)兩會精神、結(jié)合自身發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)來制定。

  易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn):此次政府工作報(bào)告提出支持改善性住房需求,從某種程度上說明政策的關(guān)注焦點(diǎn)略有變化。過去對于剛需購房的層面關(guān)注比較多,但也使得部分有改善需求的置業(yè)者面臨著尷尬,即從剛需到改善型置業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,成本比較高,而且比較費(fèi)勁。此次提出“支持”,從某種程度上說明改善性需求的置業(yè)門檻在逐漸降低。換句話說,為了激活壓抑的改善性購房需求,就需要降低二套房的首付和貸款利率。那么,此前關(guān)于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且,從房貸角度看,未來甚至可以細(xì)分,對于一些郊區(qū)置業(yè)、利好去庫存的置業(yè),甚至可以采取按首套房的做法進(jìn)行優(yōu)惠。

  改善性需求將重新認(rèn)定?

  住建部政策研究中心原副主任王玨林:怎么算“改善”?居住面積小的要變大的,賣小買大屬于改善需求;原來有一套房,還想再買一套,也屬于改善;有一套離市區(qū)遠(yuǎn)的,想買套離市區(qū)近的,屬于區(qū)域改善。所以,有多種改善性需求。根據(jù)是否屬于改善需求,來確定是否給予政策上的支持是有必要的。

  “偉嘉安捷”分析師吳昊:一般來說,改善性需求指的是賣掉原有的房子后再買房的人群。商業(yè)貸款現(xiàn)在只要還清的,再買房就算首套,這也算是對改善性需求購房的一種支持。

  而即使手里有一套房,只要還清貸款再買房也算首套,實(shí)際上這已經(jīng)是購買第二套房了,但商貸首付比例只用支付30%,這相當(dāng)于變相降低二套房首付了。而沒還清,再買,二套房的首付比例則達(dá)到70%。這其實(shí)是將改善型人群區(qū)分對待,為了刺激內(nèi)需,而政策上又不能完全放開,所以只能一點(diǎn)點(diǎn)地釋放。

  預(yù)計(jì)年內(nèi)還會出現(xiàn)1-2次的降息,房地產(chǎn)政策是否再進(jìn)一步調(diào)整。目前外地已陸續(xù)有公積金調(diào)整的政策出來,而北京公積金是否重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),與商貸政策保持一致?這可能要根據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢而定。

  營業(yè)稅免征年限從5年改為2年?

  中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰:現(xiàn)在二手房買房成本較高,稅費(fèi)應(yīng)該降一降。另一方面,樓市存量過大,也應(yīng)該降低稅費(fèi)去庫存。而且,隨著新修訂的《立法法》通過,開征稅、停征稅都要經(jīng)過全國人大通過,相信以后更多通過市場機(jī)制來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,不符合市場機(jī)制的政策將很快出臺。

  易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn):不管是營業(yè)稅免征年限從5年轉(zhuǎn)為2年,還是調(diào)整個(gè)稅,本質(zhì)上都是為了激發(fā)市場活力,減少因?yàn)槎愘M(fèi)問題而面臨成本增加的交易尷尬,有利于自住、改善性住房需求的釋放。

  有傳言稱上海放松限購,北京呢?

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:從北京目前的供需來看,很難取消限購。更重要的是,從目前北京等一線城市的人口疏解動作來看,限購在短期內(nèi)也很難取消。不過,在某些政策上做出微調(diào)是有可能的。比如縮短連續(xù)繳納社保、納稅時(shí)間限制等等。

  一直以來,鼓勵(lì)剛性需求是政策的主基調(diào),但這兩年來支持自住改善性需求也一再被強(qiáng)調(diào)。尤其是一線城市大戶型產(chǎn)品的存量在不斷累積,參考今年兩會的政策基調(diào),包括北京在內(nèi)的一線城市很有可能在針對改善型人群的政策和信貸方面有所放寬。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅:北京限購是“永恒”的,但根據(jù)今年兩會給予房地產(chǎn)市場的信號,政策將會在其他方面打開政策限制的局面。例如,目前正在推進(jìn)的居住證制度和戶籍改革制度。對于想要買房的人來說,擁有了居住證實(shí)際上就等于擁有了北京戶口。而通州的積分落戶制度也會增加更多潛在的購房名額。隨著這些制度的完善,這些潛在的購房名額將會對于樓市成交形成一定的拉動作用。同時(shí)在二套房信貸等方面政策有可能也會有一定調(diào)整。

  在兩會精神給予了市場上行的預(yù)期后,最近一段時(shí)間北京樓市正在處于止跌狀態(tài),相信隨著具體新政的落地,市場的成交量價(jià)將會進(jìn)一步回暖。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)