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市場動(dòng)態(tài)

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不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及登記
2024-09-03 17:00 點(diǎn)擊：46 次 作者：妙言法律 來源：百家號(hào)

今年滬上大熱，大概已有四十幾天的黃紅色高溫天了，惱人的夏天和秋天......這兩天，開始努力擠點(diǎn)時(shí)間看書，先從劉家安老師的《民法物權(quán)》開始。

01引言

物權(quán)是對(duì)標(biāo)的物直接支配的權(quán)利，具有對(duì)世性和排他效力?；谖餀?quán)對(duì)世性權(quán)力的絕對(duì)性，其變動(dòng)效果不僅直接關(guān)乎交易當(dāng)事人的利益，也潛在對(duì)所有民事主體產(chǎn)生影響。

因此，為維護(hù)交易安全，現(xiàn)代民法將“公示原則”與“公信原則”確立為物權(quán)變動(dòng)的兩項(xiàng)基本原則。物權(quán)的變動(dòng)，是指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅；對(duì)權(quán)利人而言，物權(quán)變動(dòng)意味著物權(quán)的取得、內(nèi)容變更與喪失。

02不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件

1、依法律行為的物權(quán)變動(dòng)

《民法典》第209條之“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。

（1）必需有物權(quán)處分權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或者定限物權(quán)的設(shè)立系物權(quán)處分行為，無處分權(quán)將導(dǎo)致處分行為不發(fā)生效力或者效力待定。

（2）必需有物權(quán)處分意思表示，在物債二分原則下，將物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)建立在獨(dú)立的物權(quán)表示至上，或者說將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思包含在不動(dòng)產(chǎn)買賣等合同之中。

（3）原則上需經(jīng)登記，所有權(quán)的對(duì)世性和公示公信效力原則。

2、非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（1）裁判、征收，一是法院的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，但注意必需是能直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書；二是法院的強(qiáng)制執(zhí)行，比如法院制作拍賣、變賣裁定書或者執(zhí)行法院執(zhí)法的以物抵債裁定書；三是人民政府的征收決定。

（2）繼承，一是法定繼承，于繼承開始即被繼承人死亡時(shí)，法定繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)；二是遺囑繼承，基于遺囑的死因行為和法律行為，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人在被繼承人死亡時(shí)直接取得相應(yīng)遺產(chǎn)所有權(quán)。

（3）事實(shí)行為，比如合法建造、拆除房屋等客觀行為，在事實(shí)上的設(shè)立或者消滅物權(quán)。

03不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

1、法定登記機(jī)構(gòu)

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行統(tǒng)一登記制度，國務(wù)院國土資源主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，縣級(jí)以上人民政府確定本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿

（1）以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位登記。

（2）能夠登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記簿外，還有權(quán)屬證書來標(biāo)明權(quán)利人及權(quán)利內(nèi)容。盡管權(quán)屬證書系不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)制作發(fā)放，但其公示信賴程度不及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

（4）不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢，物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示手段，但登記簿和權(quán)屬證書并不自動(dòng)產(chǎn)生公示效果。而法律規(guī)定了物權(quán)查詢、復(fù)制的主體是權(quán)利人、利害關(guān)系人，其中權(quán)利人本身已經(jīng)了解一般無需查詢，例如房屋買受人須在買賣合同訂立后才能成立利害關(guān)系人進(jìn)行查詢，其實(shí)一定程度上限制了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示效力和失去了交易保障的意義（注意聯(lián)系實(shí)務(wù)中的中介產(chǎn)調(diào)）。

3、物權(quán)登記功能

（1）確認(rèn)功能，從無到有的確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)、主體等。

（2）創(chuàng)設(shè)功能，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力，即為設(shè)權(quán)效力。

（3）宣示功能，是指宣示登記產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)處分效力或者對(duì)抗效力。

（4）推定功能，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的物權(quán)，推定權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記類型

（1）初始登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記，注意未辦理初始登記的不得辦理其他不動(dòng)產(chǎn)登記。

（2）設(shè)立登記，創(chuàng)設(shè)定限物權(quán)時(shí)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿上做設(shè)立登記，如建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)、抵押權(quán)等。

（3）轉(zhuǎn)移登記，比如因交易、繼承、析產(chǎn)或者擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，但注意居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

（4）變更登記，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)變動(dòng)的登記，比如姓名、名稱，界址、用途，抵押擔(dān)保范圍等等。

（5）注銷登記，是指不動(dòng)產(chǎn)滅失、權(quán)利人棄權(quán)或者其他原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利絕對(duì)消滅時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載。

（6）查封登記，是指法院執(zhí)行保全要求在登記簿上的限制權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的記載。

（7）更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容錯(cuò)誤的申請(qǐng)更正登記。注意，申請(qǐng)人的證據(jù)義務(wù)及證明責(zé)任，登記簿記載權(quán)利人的同意權(quán)與不同意時(shí)的爭議狀態(tài)。

（8）異議登記，是指登記簿記載權(quán)利人不同意更正的利害關(guān)系人保護(hù)救濟(jì)措施，并使得記載于登記簿的物權(quán)失去公信力避免物權(quán)善意取得。注意，異議登記，一是并不意味著登記簿記載錯(cuò)誤；二是并不限制物權(quán)交易變動(dòng)，只是提示法律風(fēng)險(xiǎn)；三是異議登記的臨時(shí)期限性與依訴處理原則；四是損害賠償?shù)姆珊蠊?zé)任。

（9）預(yù)告登記，不是任何形式的物權(quán)而是債權(quán)，或者說是債權(quán)物權(quán)化。不動(dòng)產(chǎn)交易中（不引起物權(quán)變動(dòng)但限制物權(quán)處分）經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)對(duì)抗特定第三人，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記，會(huì)因債權(quán)消滅和能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記，而失效。