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在北京，長(zhǎng)租公寓盡管已經(jīng)發(fā)展了兩三年，但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，仍然是個(gè)新鮮事。今年政策的不斷利好，讓這個(gè)新興領(lǐng)域開(kāi)始呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，大資金進(jìn)入之下，長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)新之舉越來(lái)越多。我們?cè)噲D從零星的片段來(lái)看整體，北京樣本下的長(zhǎng)租市場(chǎng)的模樣與未來(lái)。

地產(chǎn)商們都來(lái)了

萬(wàn)科泊寓：已經(jīng)和即將上線16個(gè)項(xiàng)目

勁松附近一片高聳的居民樓旁，一座灰色矮樓并不顯眼。只有大門(mén)旁邊橙色的“泊寓”招牌和偶爾進(jìn)出的年輕人，才會(huì)透露出其與居民小區(qū)的不同：這是今年萬(wàn)科新開(kāi)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。開(kāi)業(yè)短短兩個(gè)月左右的時(shí)間，90間房現(xiàn)在只剩下了3間房子。

走進(jìn)低調(diào)灰黑的大門(mén)，內(nèi)部是極具藝術(shù)風(fēng)格的鐘表映襯著木質(zhì)結(jié)構(gòu)小清新的裝修風(fēng)格，非常有文藝氣質(zhì)。每個(gè)房間最大是30平方米的loft結(jié)構(gòu)，但其地下公用廚房、健身房、會(huì)客廳等公共區(qū)域應(yīng)有盡有，這些設(shè)施只有住在這里的人才可以使用，不定期的活動(dòng)讓租客成為朋友。在公寓的嚴(yán)格管理之下，就算是外賣(mài)和快遞人員，也不允許進(jìn)入公寓。而網(wǎng)絡(luò)預(yù)約看房、下單，水電費(fèi)幫繳或減免，都是長(zhǎng)租公寓的標(biāo)配。

“這里居住的大多是單身的年輕人。”勁松泊寓的工作人員向北京晨報(bào)記者介紹，盡管長(zhǎng)租公寓對(duì)很多人來(lái)說(shuō)還是新鮮事物，但基本上長(zhǎng)租公寓只要開(kāi)業(yè)，就能獲得不錯(cuò)的入住率。

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓的出租率高低，與選址關(guān)系相當(dāng)密切。北京晨報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓一般都在離地鐵站大約1公里的范圍附近。

今年以來(lái)，樓市政策的天平傾向了房屋租賃市場(chǎng)，萬(wàn)科、龍湖、保利、碧桂園等一批房地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。今年8月份，萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上更是將長(zhǎng)租公寓作為“摸索業(yè)務(wù)”提上日程。

值得注意的是，房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，大多數(shù)都沒(méi)有使用自持的物業(yè)或地塊，而是像其他長(zhǎng)租公寓一樣，租賃某棟樓來(lái)經(jīng)營(yíng)。據(jù)萬(wàn)科工作人員介紹，這么做主要是考慮到能夠讓項(xiàng)目快速上線。

“租來(lái)的公寓可以很快完成改造并且上線，但這并不意味著萬(wàn)科不會(huì)用自主物業(yè)或產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)來(lái)做長(zhǎng)租公寓?！比f(wàn)科泊寓北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泊寓在北京已經(jīng)和即將上線的16個(gè)項(xiàng)目中，自有資產(chǎn)的項(xiàng)目將達(dá)到一半，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)均將在明年底到后年初陸續(xù)面世。

據(jù)萬(wàn)科泊寓北京工作人員介紹，長(zhǎng)租公寓都會(huì)選擇在租賃需求較強(qiáng)但市場(chǎng)布點(diǎn)比較少的地方。同時(shí)，未來(lái)萬(wàn)科還將根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)向，在一些新產(chǎn)業(yè)聚集的地區(qū)建立長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，成為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的一部分。

新的融資模式來(lái)了

新派公寓：首例長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化

11月3日，杭州的下午并不算冷。

一聲清脆的微信提示，讓新派公寓創(chuàng)始人王戈宏又緊張又欣喜：招商銀行最后一筆類REITs優(yōu)先級(jí)資金終于到賬，長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的緊張心情終于可以松一口氣了，他高興得甚至還邀請(qǐng)身邊的陌生人喝了一杯咖啡。

REITs是“房地產(chǎn)信托投資基金”的簡(jiǎn)稱，更是房地產(chǎn)證券化的重要手段。但國(guó)內(nèi)由于目前尚未推出嚴(yán)格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs的標(biāo)準(zhǔn)，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。

迅速完成認(rèn)購(gòu)太重要了。有了這筆錢(qián)，王戈宏可以進(jìn)一步拓展他的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)；而這一單，還是長(zhǎng)租公寓首個(gè)成功掛牌深交所上市的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這意味著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將開(kāi)啟一個(gè)全新的融資世界。

深交所固定收益信息平臺(tái)網(wǎng)站顯示，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于2017年10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億。據(jù)了解，這單類REITs項(xiàng)目中的資產(chǎn)，是新派在北京國(guó)貿(mào)橋附近的70年產(chǎn)權(quán)住宅類地產(chǎn)，不僅地理位置良好，出租率及租金情況均在同類資產(chǎn)中表現(xiàn)優(yōu)異。

“此前在兩個(gè)交易所發(fā)行的國(guó)內(nèi)類REITs產(chǎn)品中包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、門(mén)店、物流倉(cāng)儲(chǔ)等類型。而且類REITs要求項(xiàng)目持續(xù)三年以上盈利?！闭f(shuō)到這單類REITs項(xiàng)目，招商銀行北京分行相關(guān)工作人員表示，但長(zhǎng)租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰”的特點(diǎn)，特別適合資產(chǎn)證券化。

長(zhǎng)租公寓畢竟是個(gè)新興的行業(yè)，2013年成立的公司已經(jīng)算得上是“元老級(jí)”，而像新派這樣能夠持續(xù)三年以上盈利的長(zhǎng)租公寓更是寥寥無(wú)幾。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)就是類REITs。

由于長(zhǎng)租公寓類REITs對(duì)于中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)都屬于新型資產(chǎn)和新型模式，在方案架構(gòu)、業(yè)務(wù)模式等方面均無(wú)先例可循，招商銀行與合作機(jī)構(gòu)一起，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的反復(fù)調(diào)研和磋商，最終成功發(fā)行新派公寓類REITs項(xiàng)目。

據(jù)資產(chǎn)證券化相關(guān)專家透露，新派公寓權(quán)益型類REITs項(xiàng)目的成功推出，貫徹了用長(zhǎng)租公寓模式盤(pán)活住宅資產(chǎn)價(jià)值，并有效踐行“房子是用來(lái)住的”理念，這將為開(kāi)發(fā)商在自持物業(yè)未來(lái)通過(guò)品牌化租賃運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)證券化獲得更大收益提供積極的借鑒作用。

信用租房來(lái)了

房東和租客都將有租房信用檔案

今年，房屋租賃成了新的政策風(fēng)口，也引來(lái)多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭的涉足：阿里、京東等電商系巨頭早已嗅到其中的商機(jī)。螞蟻金服和京東宣布涉足房屋租賃行業(yè)的時(shí)間，僅僅相隔數(shù)天，但形式卻大不相同。

螞蟻金服主要在支付寶上發(fā)布了“中國(guó)放心公寓聯(lián)盟”，有超過(guò)100萬(wàn)間公寓將正式入駐支付寶，并在北京、上海等8個(gè)城市率先推廣信用租房。

螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博表示，使用支付寶平臺(tái)尋找房源，如果租戶的芝麻信用分在650分以上，就可以享受“押零付一”的特權(quán)，也就是說(shuō)，減免押金，按月交租。同時(shí)，無(wú)論是房東還是租客，如果有失信行為，也會(huì)受到芝麻信用分?jǐn)?shù)降低的處罰。

“未來(lái)，房東和租客都將有租房信用檔案，失信記錄也會(huì)被如ofo小黃車(chē)等其他螞蟻金服的合作伙伴看到，失信者的生活成本會(huì)因此提高。”王博表示，這一模式此前已經(jīng)在上海進(jìn)行了半年左右的試運(yùn)行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量，證明信用租房模式非常受用戶青睞。

而京東進(jìn)入租房市場(chǎng)的方式，則是與北京市政府合作。在北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的建設(shè)中，京東成為該平臺(tái)的技術(shù)支持方。與此同時(shí)，京東還上線了房產(chǎn)頻道，目前已有82家開(kāi)發(fā)商、35家服務(wù)商入駐，2027個(gè)項(xiàng)目覆蓋超過(guò)20個(gè)城市。

京東房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾伏虎表示：“家裝、家電等領(lǐng)域正是京東進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)之一，京東也會(huì)把這些優(yōu)勢(shì)能力開(kāi)放給地產(chǎn)商等，提升它們的運(yùn)營(yíng)能力，為消費(fèi)者提供更加人性化、定制化、一站式的服務(wù)?！?/P>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋租賃是個(gè)大市場(chǎng)，以后還會(huì)越來(lái)越大。鏈家研究院預(yù)計(jì)，到2030年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將從2016年的1.1萬(wàn)億元躍升至4.6萬(wàn)億元。而阿里巴巴、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭正是看中了這一點(diǎn)。

來(lái)源：中房網(wǎng) 作者：佚名

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