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市場動態(tài)

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環(huán)京樓市調(diào)控壓力戰(zhàn)：成交量下跌九成
2018-01-02 10:57 點擊：312 次 作者： 來源：

  在“從緊從嚴”的樓市調(diào)控政策影響下，環(huán)京區(qū)域樓市在2017年出現(xiàn)了普遍性降溫。到年底時，多地新房市場基本降至冰點。

  安居客房產(chǎn)研究院通過監(jiān)測政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月環(huán)京成交量繼續(xù)維持低點，固安、香河、燕郊三地合計成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合計約6800余套的數(shù)量，成交量下跌超9成。

  在房貸收緊及環(huán)京限購雙重調(diào)控壓力之下，環(huán)京樓市幾乎冰封，隨之帶來房價下跌。據(jù)我愛我家監(jiān)測，固安新建商品住宅銷售均價自2017年5月以來連續(xù)下跌，已從最高時的1.5萬余元/平方米降至8千多元/平方米，累計降幅達42.4%；11月份香河區(qū)域新房銷售均價為9769元/平方米，環(huán)比下降9.4%，8月過后香河房價連續(xù)下跌，這是年初以來，香河房價首次跌破1萬元/平方米。

  市場冰點

  因環(huán)京樓市主要來自北京的外溢需求，造成限購對于當?shù)貥鞘杏绊懢薮?。包括固安、香河、廊坊等在?nèi)幾乎處于冰封狀態(tài)。

  據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2017年11月，固安新建商品住宅僅銷售67套，環(huán)比下降35.6%，全年首次低于100套；銷售均價為8682元/平方米，環(huán)比下降17.5%。2017年3月過后，除8月份固安新房銷售量出現(xiàn)小幅增加外，整體降溫趨勢、幅度明顯。

  香河區(qū)域2017年11月的銷售套數(shù)為241套，雖然環(huán)比10月增加了6.6%，但絕對量依然處于低位。除5月集中簽約造成的交易量異常釋放外，今年3月過后，香河商品住宅銷售量也逐月減少，目前銷售量、銷售價格都處在低點，市場也幾乎降至冰點。

  廊坊主城（安次區(qū)、廣陽區(qū)）11月商品住宅銷售量為421套，環(huán)比增加36.2%，但全年來看這一銷售量仍然很低。進入2017年，廊坊主城區(qū)商品住宅銷售量便一直在下降，1-4月降幅較小，5月開始降幅明顯擴大，短短三個月便從2000多套直線下降到不足400套。此后，雖然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市場再度萎縮到單月400套左右。

  燕郊區(qū)域11月商品住宅銷售量為79套，環(huán)比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅銷售量連續(xù)下降，但5月的集中簽約同樣帶來銷售量大增，當月銷售水平從兩三百套直躥1600余套，此后市場徹底冷清，7月銷售量僅有8套，8-9月雖然上升，但年底市場再次降溫，目前燕郊新房市場基本沉寂。

  調(diào)控前，燕郊樓市曾被熱炒至高點，但隨著調(diào)控持續(xù)影響，市場逐漸恢復理性，房價隨之下跌。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，燕京航城單價達34000元/平方米，如今單價為19000元/平方米；上上城四期達27000元/平方米，如今成交價在18000元/平方米左右；首爾甜城MOBO公寓，單價從最高點17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

  存反彈風險

  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市場走勢來看，環(huán)京區(qū)域樓市基本是在3月份過后，也即北京“3·17新政”后進入下滑通道。雖然在某些政策影響下，北三縣區(qū)域曾于5月集中短暫爆發(fā)過一次，但環(huán)京樓市的降溫大勢已不可逆轉(zhuǎn)，到年底時，環(huán)京樓市基本已跌入谷底。

  胡景暉指出，造成環(huán)京樓市大幅降溫的主要原因就是政策收緊，北京“3·17新政”后，樓市進入史上最嚴調(diào)控時期，這還體現(xiàn)對外溢購房需求和環(huán)京樓市炒作資金的抑制，北京周邊同步收緊了調(diào)控，效果可謂立竿見影。

  安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認為，北京限購之后，外溢購房需求快速在環(huán)京樓市得到體現(xiàn)，而后環(huán)京也緊跟調(diào)控步伐，造成環(huán)京區(qū)域快速降溫。

  因此張波擔心，環(huán)京區(qū)域由于區(qū)位和價格的雙重優(yōu)勢，對于承接北京外溢購房需求有著巨大吸引力。長效機制作用下，共有產(chǎn)權房和租購并舉會分流一部分環(huán)京置業(yè)需求，但短期依然存在大量潛在購房群體，一旦調(diào)控放松，市場難免快速出現(xiàn)回溫。

  胡景暉也認為，環(huán)京樓市過往因承接北京溢出需求而快速發(fā)展，北京樓市火熱，環(huán)京也跟著火熱，北京收緊調(diào)控，需求轉(zhuǎn)移也讓環(huán)京樓市保持熱度。但如今，在京津冀協(xié)同發(fā)展的要求下，在北京穩(wěn)定樓市的決心下，環(huán)京區(qū)域也迎來了政策嚴控，交易量和房價的回落在所難免。但隨著北京非首都功能的向外疏解，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，環(huán)京區(qū)域正成為承接北京產(chǎn)業(yè)、人口的重要區(qū)域；在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的利好作用下，環(huán)京區(qū)域的城市規(guī)劃、交通、教育、醫(yī)療等配套設施正逐步完善，這將給環(huán)京區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展注入新活力。

  前不久，一則“燕郊限購松綁，北京三年社保可在北京買房”的消息傳出。盡管隨后該消息被政府相關部門辟謠，但仍然刺激了燕郊樓市成交。鏈家一位門店經(jīng)理預測稱，“春節(jié)后，政府可能會出臺一些政策。一旦是利好政策，房價肯定會回調(diào)?！?/P>

來源：中房網(wǎng) 作者：中房網(wǎng)