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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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住宅供地因城施策成績(jī)單：一線城市增50% 三線城市微降
2017-04-24 08:42 點(diǎn)擊：361 次 作者： 來(lái)源：

  4月17日，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院（國(guó)土部直屬機(jī)構(gòu)）發(fā)布了2017年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，住宅用地供應(yīng)量占比、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量占比明顯提升，超過(guò)20%的占比率達(dá)到近兩年以來(lái)最高值。

  今年一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地分別供應(yīng)約0.28、0.84、1.02萬(wàn)公頃，同比變化分別為-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅地價(jià)環(huán)比增速為2.06%，仍屬較快增長(zhǎng)。一面是增長(zhǎng)快速的供地面積，一面是持續(xù)高走的地價(jià)，住宅用地這根牽動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“弦”再次引發(fā)關(guān)注。

  中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松分析稱(chēng)，2016年，在“三去一降一補(bǔ)”宏觀政策背景下，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市各用途地價(jià)保持增長(zhǎng)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖帶動(dòng)住宅地價(jià)增速達(dá)7.91%，進(jìn)入較快上升區(qū)間。

  一位接近國(guó)土部的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，本次監(jiān)測(cè)的105個(gè)城市以大城市為主，因?yàn)樽≌玫氐墓?yīng)是“因城施策”，大城市相對(duì)于中小城市供地需求多，所以顯得供地比重大。如果將去庫(kù)存的三四線城市來(lái)看，新增住宅用地可能沒(méi)那么多。所以新增建設(shè)用地增加到一個(gè)峰值，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)錯(cuò)覺(jué)。

  住宅供地占比創(chuàng)新高

  在中國(guó)，城市土地的建設(shè)用地被分為商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通用地（除農(nóng)村道路）、水利設(shè)施用地、特殊用地等8個(gè)地類(lèi)。除了涉及公共服務(wù)和特殊用地的類(lèi)型，商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地這三類(lèi)很大程度上代表了土地供應(yīng)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

  第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，較上一季度的變化分別是0.46、0.67、0.81、-0.11個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，本季度住宅地價(jià)仍屬較快增長(zhǎng)，商服、工業(yè)地價(jià)增速較為平穩(wěn)。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2016年，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，庫(kù)存消化周期在半年左右，為了穩(wěn)定市場(chǎng)，去年開(kāi)始，政府就要求熱點(diǎn)城市增加土地供應(yīng)，截至目前，包括二線城市在內(nèi)的很多城市的住宅用地都在增加。而之前，從2012年到2015年，住宅供地的面積整體而言是在下降過(guò)程中，這是導(dǎo)致一二線城市、熱點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期變短的主要原因之一。2015年初，住建部專(zhuān)門(mén)發(fā)文要求庫(kù)存過(guò)大的城市縮減土地供應(yīng)。不可否認(rèn)的是，經(jīng)過(guò)2014年、2015年的緊縮處理之后，三四線城市的去庫(kù)存取得了比較好的效果。

  事實(shí)上，供地規(guī)模似乎還在受去庫(kù)存的影響。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院公布的數(shù)據(jù)顯示，住宅用地供應(yīng)量一、二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過(guò)50%，三線城市微幅下降。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量亦呈現(xiàn)相同規(guī)律，一線城市的同比漲幅尤為明顯，三線城市有所下降。從20個(gè)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)來(lái)看，住宅用地供應(yīng)同比出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過(guò)30%，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化符合分類(lèi)調(diào)控的指導(dǎo)思想。

  中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李恩平在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，實(shí)際上我國(guó)住宅用地的供給量相對(duì)偏少。原因在于現(xiàn)階段中國(guó)的城市化已經(jīng)從簡(jiǎn)單的就業(yè)城市化轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〕鞘谢?。中?guó)八十年代以來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都是靠工業(yè)化推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，工業(yè)化帶動(dòng)城市化，是農(nóng)民工形式的城市化，不需要居住用地。城市空間擴(kuò)張的屬性是開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園等形式用地的出現(xiàn)，而這些用地沒(méi)有考慮居住用地的主體，所以，在過(guò)去30多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，我國(guó)的居住用地比重一直處于下行狀態(tài)，直到2005年才開(kāi)始有所改變。近幾年處于一個(gè)修正時(shí)期，但是這個(gè)修正力度還是不夠的，總的比重還要增加。所以目前出現(xiàn)的住宅用地的占比增加是正常的，是政府和市場(chǎng)對(duì)此前供應(yīng)力度不足的修正。

  李恩平認(rèn)為，20%的占比不算高，按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，居住用地在城市建設(shè)用地的占比應(yīng)該在40%左右。

  因城施策

  4月14日，國(guó)土部審議通過(guò)了2017年全國(guó)土地利用計(jì)劃，安排全國(guó)新增建設(shè)用地計(jì)劃600萬(wàn)畝。這一數(shù)字和2016年全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量780萬(wàn)畝相比，減少了約23%。

  接近國(guó)土部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，全國(guó)新增用地600萬(wàn)畝，是新增建設(shè)用地，沒(méi)有考慮存量，更多的考慮是經(jīng)濟(jì)下行，項(xiàng)目減少的影響。住宅用地增加是指地方政府在供地過(guò)程當(dāng)中，提供了多少居住用地，而這部分用地包括新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。所以，住宅用地的增加和新增建設(shè)用地指標(biāo)的變化沒(méi)有直接關(guān)系，也就是說(shuō)，新增建設(shè)用地提供的住宅用地指標(biāo)只占新增住宅用地的一部分。居住用地的增加是政府供地的增加，600萬(wàn)畝這個(gè)數(shù)字，從指標(biāo)出臺(tái)，到按照居住用地征地、報(bào)批、招拍掛，一般需要兩到三年時(shí)間。所以，今年新增建設(shè)用地減少，可能會(huì)導(dǎo)致三年以后的住宅用地的減少，但不會(huì)影響今年和明年住宅用地，且在當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)上，對(duì)住宅用地的供給、房?jī)r(jià)影響有限。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.13，比2月份提高0.37點(diǎn)。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積29035萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1-2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20.2%。

  在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市分別是上海、南京、福州、武漢、深圳、成都、丹東、大理。其中上海、南京、武漢、丹東降幅僅為0.1%，大理下降0.2%，深圳下降0.3%，成都變化幅度最大，下降0.6%。

  而在這些城市中，新房?jī)r(jià)格同比漲幅大都不小，比如南京上漲了27.4%，武漢上漲了20.2%。在被監(jiān)測(cè)的城市中，同比上漲最快的要數(shù)去年熱點(diǎn)城市之一的合肥，漲幅高達(dá)34.5%。

  李恩平告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近幾年樓市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因就是地價(jià)推動(dòng)。去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央提出壓力較大的城市增加住宅用地供給，一季度土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯增加，房?jī)r(jià)還上漲的原因是，土地供給增加的信號(hào)不會(huì)直接傳導(dǎo)到房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。此外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素很多，比如貨幣超發(fā)引起的大量閑置資本到房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋求保值增值，所以住宅用地供應(yīng)比重的提高，可能會(huì)促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，但也要考慮其他因素影響。

  對(duì)于未來(lái)幾年中國(guó)政府的住宅用地供應(yīng)政策，李恩平認(rèn)為需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)來(lái)判斷。如果房?jī)r(jià)下行，土地供給就會(huì)收縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，土地供給會(huì)進(jìn)一步增加。前述接近國(guó)土部人士認(rèn)為，保障房、棚戶區(qū)改造的土地供應(yīng)會(huì)受到政府的重視，整體上住宅用地政策會(huì)堅(jiān)持“因城施策”，保持穩(wěn)定，而不會(huì)出現(xiàn)大的變化。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)