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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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樓市逐漸回暖 中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)究竟?jié)q不漲
2015-08-10 08:35 點(diǎn)擊：551 次 作者： 來(lái)源：

  從去年9月的“救市政策”，到今年3月的新政，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的“托市”，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎迎來(lái)企穩(wěn)曙光。那么，逐漸回暖的樓市是否會(huì)再度點(diǎn)燃高房?jī)r(jià)？

  今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日益寬松，如，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門(mén)檻，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期等，地方政府也出臺(tái)相應(yīng)配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場(chǎng)因此逐漸升溫。

  上個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)在連續(xù)16個(gè)月下降后首次回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)。7月份數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平米10685元，環(huán)比上漲0.54%。另?yè)?jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，7月份，30個(gè)城市的住宅市場(chǎng)成交創(chuàng)下近6年同期的最高水平。

  北京、上海、深圳等一線城市在本輪復(fù)蘇中率先起跑，其中，北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套，為近22個(gè)月的新高；二線城市中大多數(shù)城市的開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)了較高成交量。但三四線城市則表現(xiàn)并不活躍。

  整體來(lái)看，7月市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，百城價(jià)格指數(shù)延續(xù)溫和上漲趨勢(shì)，環(huán)比漲幅與上月基本持平，同比跌幅繼續(xù)收窄。

  據(jù)中國(guó)人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個(gè)人購(gòu)房貸款增加1.12萬(wàn)億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來(lái)半年度個(gè)人房貸首破萬(wàn)億。

  截至今年6月末，個(gè)人房貸余額12.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速比上季末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速4.4個(gè)百分點(diǎn)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)2.8%。

  全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額34259億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.9%。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%。

  據(jù)介紹，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億元，占所有土地支出的90.1%，創(chuàng)了歷史新高。

  九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席周安橋表示，一二線城市土地價(jià)格增長(zhǎng)得很厲害，面粉比面包貴；在一些城市，按照現(xiàn)在的土地市場(chǎng)行情，樓市需要相當(dāng)程度的上漲，才能匹配今天的土地價(jià)格。

  有業(yè)內(nèi)人士稱，房企大面積退出三、四線城市，爭(zhēng)相布局一、二線城市，這將導(dǎo)致市場(chǎng)明顯分化，也將促使一、二線城市樓市快速?gòu)?fù)蘇。

  專家分析，下半年一線城市的土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)活躍，尤其是上海、深圳這兩個(gè)城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會(huì)出現(xiàn)。

  對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)做出判斷時(shí)，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)最關(guān)注的是環(huán)比數(shù)據(jù)的變化。環(huán)比數(shù)據(jù)的改變常常意味著新趨勢(shì)的確立。他在不久前接受媒體采訪時(shí)稱，至多進(jìn)入9月份，許多城市就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比和同比的增長(zhǎng)。

  市場(chǎng)的分化亦很明顯。以庫(kù)存量較大的長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：2015年上半年，長(zhǎng)沙城區(qū)共掛牌出讓28宗地塊，已成交地塊23 宗，成交總面積同比下降約45%，近五年內(nèi)僅多于2012年上半年；成交總金額同比下降約78%，創(chuàng)下自2011年以來(lái)的最低值。

  7月7日，從湖南中原研究中心發(fā)布的《中原集團(tuán)半年刊》中數(shù)據(jù)可知，截至2015年5月，長(zhǎng)沙樓市的庫(kù)存量為1731萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化周期仍長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月。

  國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，從需求來(lái)看，以居住為目的購(gòu)房需求不可能呈現(xiàn)出爆發(fā)式地增長(zhǎng)；而投資性的需求也在逐漸消失。房?jī)r(jià)失去了暴漲的基礎(chǔ)。無(wú)論地價(jià)和房?jī)r(jià)，都和宏觀經(jīng)濟(jì)水平和購(gòu)房者的支付能力密切相關(guān)。這些因素恰恰在過(guò)去房?jī)r(jià)暴漲時(shí)期是被忽略的。

  不過(guò)，鄒曉云認(rèn)為一線城市的地價(jià)上漲也很正常。事實(shí)上，公布了2015年計(jì)劃供地情況的三個(gè)一線城市中，北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降 27.27%；上海計(jì)劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計(jì)劃供應(yīng)居住用地524公頃，同比下降24.21%。

  在市場(chǎng)不好時(shí)，地方政府不僅放慢了推地節(jié)奏，也暫緩了一些區(qū)位良好地塊的出讓，開(kāi)發(fā)商也減少了拿地。而在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好之時(shí)，部分區(qū)域會(huì)出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求。這亦是任志強(qiáng)判斷房?jī)r(jià)上漲的因素之一。

  與一二線城市樓市日益熱烙相比，三四線城市則仍顯冷寂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，一線城市表現(xiàn)最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩(wěn)，但部分城市甚至出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)。

  對(duì)于大部分二三線城市來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)供求失衡局面依然存在。統(tǒng)計(jì)顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬(wàn)平方米，環(huán)比增加72萬(wàn)平方米，仍處高位。專家表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷筑底過(guò)程，三季度仍將以去庫(kù)存為主。

  同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕。但其他供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫(kù)存壓力，大部分三四線城市房?jī)r(jià)則難以上漲。

  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，“過(guò)去幾年，部分三四線城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然很少有人問(wèn)津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！?/FONT>

  有關(guān)專家認(rèn)為，只有當(dāng)三四線城市，包括二線城市真正企穩(wěn)時(shí)，才能說(shuō)明中國(guó)樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。

  有關(guān)分析認(rèn)為，目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢(shì)持續(xù)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日，后市房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)恢復(fù)性上漲后，將保持相對(duì)穩(wěn)定，漲幅或?qū)⒎啪?，上漲空間有限。

  報(bào)告預(yù)測(cè)，在穩(wěn)樓市政策積極推進(jìn)、市場(chǎng)持續(xù)回暖的情況下，中國(guó)樓市消費(fèi)信心穩(wěn)步提升。預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交將延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，供求狀況不斷改善，房?jī)r(jià)整體回升。

  但因各城市去庫(kù)存化壓力不同，各線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)分化。一線及熱點(diǎn)二線城市需求旺盛，價(jià)格仍面臨上漲壓力；多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大城市仍將積極促進(jìn)去庫(kù)存化，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于穩(wěn)定。

  “雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房?jī)r(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊?guó)樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能?！比f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林稱。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)暴漲。

  知名房產(chǎn)投資分析師劉磊表示，一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，最根本的支撐并不是投資客和投機(jī)者，而是“剛需”。

  也因此，之前就會(huì)有業(yè)內(nèi)人士鼓吹“二胎救市”“離婚救市”，他們認(rèn)為目前房?jī)r(jià)萎靡是因?yàn)樽》啃枨蟛粔虼?，只要人一多，自然就?huì)提起房?jī)r(jià)。事實(shí)果真是這樣嗎？

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，從1978年到2007年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口由17245萬(wàn)人猛增到59379萬(wàn)；到了2014年末，中國(guó)大陸的城鎮(zhèn)常住人口更是增加到74916萬(wàn)人。根據(jù)2006年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的國(guó)家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》，到2020年，城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_(dá)到8.98億人。

  《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)》報(bào)告指出，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)全面小康的住房標(biāo)準(zhǔn)為人均住房面積35平方米，平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右。這就意味著，到2020年要實(shí)現(xiàn)人均35平方米的城鎮(zhèn)住房全面小康的目標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)的居民住房總量必須達(dá)到314.3億平方米。

  再看2003年當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部公布的《2002年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：2002年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米。

  同時(shí)結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒和公報(bào)，可知從2003到2014年全國(guó)城鎮(zhèn)竣工的新建住房總面積為89.6億平方米。

  再推算全國(guó)城鎮(zhèn)每年的原有住宅拆遷（此外，還要扣除新劃入城鎮(zhèn)區(qū)域的新增住房的因素）估計(jì)要減少1.2億平方米，到2020年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房損減的總數(shù)將達(dá)到21.6億平方米。

  劉磊指出，到去年底，中國(guó)城鎮(zhèn)所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來(lái)也只有149.85億平方米。離2020年要達(dá)到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達(dá)164.45億平方米。未來(lái)年均需要竣工銷(xiāo)售27.4億平方米的新建住房才能補(bǔ)上這個(gè)缺口。

  而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅房屋的竣工面積連2.44億平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房銷(xiāo)售面積雖然比去年同期增加了4.5%，達(dá)到了44389萬(wàn)平方米，但以此樂(lè)觀估計(jì)，今年全國(guó)能銷(xiāo)售出去的商品住房也就是10億平方米左右。

  10億和27億之間的缺口，誰(shuí)還能說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振，是由于需求不足？因此，劉磊認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)不是靠離婚和二胎就可以托的起來(lái)的。

  那中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振的原因是什么呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，剛才算出來(lái)的住房缺口，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，實(shí)際上只是“需要”，“需要”加上“購(gòu)買(mǎi)力”，才能視作剛需。而在現(xiàn)今高價(jià)的開(kāi)發(fā)商住房供應(yīng)模式下，大多數(shù)城市居民根本買(mǎi)不起房或改善不了住房條件。

  從中不難看出，中國(guó)大中城市普遍存在的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入的現(xiàn)象，才是遏制居民的住房“需要”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百?gòu)買(mǎi)力”的關(guān)鍵所在。

  在中國(guó)城鎮(zhèn)中，大多數(shù)由進(jìn)城務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生為主的“新市民群體”，在目前開(kāi)發(fā)商的高房?jī)r(jià)模式下，真正買(mǎi)得起房的屬于少數(shù)。據(jù)初步估算，在全國(guó)城鎮(zhèn)居民的常住人口中，無(wú)房戶估計(jì)達(dá)到2.4億人左右，占到了全國(guó)城市常住人口的近三成。

  李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中20多年，由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實(shí)也是一面鏡子。

  近日，有消息稱李嘉誠(chéng)擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體：世紀(jì)匯。這個(gè)位于浦東陸家嘴(行情600663,咨詢)的商辦類(lèi)項(xiàng)目，總建面36萬(wàn)平米，地段一流，位于東方路世紀(jì)大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬(wàn)元單價(jià)，約200億總價(jià)轉(zhuǎn)手。

  近幾年，李嘉誠(chéng)頻頻出售內(nèi)地物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如果世紀(jì)匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，近三年套現(xiàn)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)金額達(dá)到上千億，而旗下公司期間沒(méi)有新增投資。

  作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，李嘉誠(chéng)每次出售國(guó)內(nèi)大型物業(yè)，總會(huì)引發(fā)媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)，2014年72億元出售北京盈科中心。

  所以，中國(guó)人應(yīng)該透過(guò)房?jī)r(jià)漲跌表象，看透當(dāng)下樓市本質(zhì)——明明尚處于去庫(kù)存攻堅(jiān)，明明購(gòu)買(mǎi)力不足，明明房?jī)r(jià)上漲無(wú)力，投資者還異想天開(kāi)的祈望房?jī)r(jià)暴漲，那未來(lái)很可能是用自己的真金白銀來(lái)緩解了發(fā)展商的資金壓力，收益則成了海市蜃樓。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)