不動產(chǎn)登記正在全國大范圍開展。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自國土部獲悉，目前國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)建設(shè)已經(jīng)完成，截至目前，全國有30多個市(州)、70多個縣(市、區(qū))完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合。

  與此同時，國土部選擇了山東青島市、四川瀘州市瀘縣、廣西南寧等15個地方，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)的聯(lián)系點，指導(dǎo)加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)工作。

  上述15個聯(lián)系點已經(jīng)在全國率先發(fā)放了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，在不動產(chǎn)實質(zhì)性落地過程中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)尤其是房產(chǎn)數(shù)據(jù)依然是不動產(chǎn)登記的一大難點。

  根據(jù)國土部的安排，國土部2015年下半年上線試運(yùn)行信息平臺，2016年完善信息平臺并拓展擴(kuò)容。

  “在信息平臺投入運(yùn)行前，各地要全面清理和整理不動產(chǎn)登記歷史資料，按照國家統(tǒng)一制定的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)程，對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫?！?國土部不動產(chǎn)登記局局長王廣華介紹。

  數(shù)據(jù)是地方不動產(chǎn)登記的難題

  瀘州是國土部選定的全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)的15個聯(lián)系點之一，該聯(lián)系點是為全國統(tǒng)一登記后簿冊證、信息平臺、標(biāo)準(zhǔn)怎么統(tǒng)一，具體怎么做，探索解決途徑。

  在《不動產(chǎn)暫行條例》實施的當(dāng)日，四川瀘州居民申慶獲得“宅基地使用權(quán)和房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書”，這是中國第一張不動產(chǎn)權(quán)證書。

  這亦標(biāo)志著瀘州市率先完成了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地。

  據(jù)全程參與瀘州不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)的北京超圖軟件股份有限公司(下稱超圖)房產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理李峰介紹，瀘州不動產(chǎn)登記的最大難點是不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合問題，瀘州的房屋和土地信息，在落到地圖上時，不統(tǒng)一，存在一定的差異。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電瀘州不動產(chǎn)管理局獲悉，為全力推進(jìn)不動產(chǎn)登記，瀘州市耗費巨大人力物力推進(jìn)各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，截至目前，共整合歷史土地登記數(shù)據(jù)約為80萬條，房屋登記數(shù)據(jù)約310萬條，每天還要新增300多例登記數(shù)據(jù)。

  瀘州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫的問題并非個例，不動產(chǎn)登記的核心和難點在于市縣，不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自采訪獲悉，眾多市縣均存在數(shù)據(jù)待完善的情況。

  一方面住房、土地、林地等分散各個部門登記，這么多年來，內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)各不相同；另一方面，各市縣的信息化存在差距，部分縣市信息化較差，歷史的房產(chǎn)、土地等信息仍以紙質(zhì)為主，缺失和錯誤較多，仍需進(jìn)一步完善。

  “不動產(chǎn)具有屬地性和不動性，其信息涉及坐落、界址、空間界限、面積、用途等，具有空間化特點，在地理信息系統(tǒng)中通常用多邊形表示，隨著土地和房屋權(quán)屬登記的精細(xì)化管理，有向立體化發(fā)展的趨勢，三維地籍和房產(chǎn)將成為今后的發(fā)展方向?！?超圖總工程師梁軍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，也就是說未來房屋、土地、海洋甚至未來地下管線將在一張圖(地圖)上展現(xiàn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)一張圖或不動產(chǎn)與地下管線一張圖。

  “當(dāng)房屋和土地等各種不動產(chǎn)單元分布數(shù)據(jù)在地圖上疊加和顯示時”，梁軍表示，存在問題就會一眼了然地顯露出來，有利于避免空中樓閣(假房源)和一女多嫁(一個房源賣給多個權(quán)利人)。

  梁軍介紹，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的難點在于房產(chǎn)數(shù)據(jù)?！胺慨a(chǎn)數(shù)據(jù)既涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物內(nèi)部房產(chǎn)單元的樓盤表和分層分戶圖，數(shù)據(jù)量大且復(fù)雜，因房產(chǎn)單位面積的價值高而要求數(shù)據(jù)精度高?！绷很姳硎?，房產(chǎn)登記涉及的權(quán)利人比較廣，且權(quán)利人具有流動性和非空間化特點。

  另外，梁軍介紹，從房地產(chǎn)調(diào)控的層面，個人信息還涉及家庭成員信息，需要通過人口數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)“以人控房”。

  王廣華也介紹說，各地要全面清理不動產(chǎn)登記歷史資料，對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

  中國社會科學(xué)院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠表示，條例最主要目的是梳理不動產(chǎn)信息，最大的亮點是登記從分散到統(tǒng)一的變化，是一大進(jìn)步，現(xiàn)在統(tǒng)一登記在不動產(chǎn)登記局，這個新的登記系統(tǒng)如何把其他部門過去登記的資料重新系統(tǒng)化，如何讓幾方登記的內(nèi)容、權(quán)利不至于發(fā)生碰撞、摩擦，這都是要解決的問題。

  7月搭建信息平臺

  國土部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記司司長王廣華介紹，不動產(chǎn)登記目前是“反彈琵琶”，即通過加快信息平臺建設(shè)步伐來推動整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程。計劃2015年下半年上線試運(yùn)行信息平臺，2016年完善信息平臺并拓展擴(kuò)容，2017年全面運(yùn)行。

  從技術(shù)上看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系將體現(xiàn)為四個統(tǒng)一，即統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿冊和統(tǒng)一信息平臺。

  梁軍解釋，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物(《登記條例》。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及國家、省、地市和縣區(qū)等四級行政區(qū)劃單元以及國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個部門，具有多個部門(行業(yè))和多個層級(區(qū)域)網(wǎng)格管理的特點，是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，統(tǒng)一登記職能最終劃歸為國土部。

  梁軍介紹，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺是確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成功的關(guān)鍵，而不動產(chǎn)登記平臺必須以地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)。

  梁軍介紹，目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)建設(shè)有兩種模式，一是全國統(tǒng)一搭建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)，地方直接在線使用，或下載安裝本地使用；另一種模式是地方自建，通過標(biāo)準(zhǔn)接口接入全國系統(tǒng)，全國系統(tǒng)的數(shù)據(jù)要實現(xiàn)實時更新和共享。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是國家戰(zhàn)略性信息資源，將以地理信息空間庫為基礎(chǔ)，并需要與人口庫和法人庫的對接，這一定程度上也將加快我們國家信息化的過程。

  目前來看搭建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)也存在一些難題，李峰介紹，有一些標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則需要完善，比如登記技術(shù)規(guī)程、數(shù)據(jù)庫的安全與規(guī)范、查詢管理規(guī)范等。

  “按照不動產(chǎn)登記的要求，明確可以依法查詢，但是也要確保隱私權(quán)，且不同層級的部門也需配合，但是怎么進(jìn)一步地規(guī)范查詢行為，也需要明確，”李峰表示。

  “標(biāo)準(zhǔn)不確定，隨時都可能去調(diào)整變化，標(biāo)準(zhǔn)的確定不是一蹴而就的，而是一個長期的磨合過程?！崩罘褰榻B。

  王廣華介紹，在信息平臺投入運(yùn)行后，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔⒒ぷ骰A(chǔ)，提早對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進(jìn)行融合、對接，形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件，支持與本級國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同，提供本級登記信息查詢服務(wù)，并按照信息平臺統(tǒng)一技術(shù)要求，預(yù)留接口，做好準(zhǔn)備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區(qū)日常不動產(chǎn)登記信息實時納入信息平臺。

  交易和登記分開

  在李峰看來，讓不動產(chǎn)登記落地，技術(shù)上都不難，難點在職能上的整合。

  截至目前，國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)建設(shè)已經(jīng)完成，全國有30多個市(州)、70多個縣(市、區(qū))完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合。

  “不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及國家、省、地市和縣區(qū)等四級行政區(qū)劃單元以及國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個部門，具有多個部門(行業(yè))和多個層級(區(qū)域)網(wǎng)格管理的特點，是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。”梁軍介紹，其建設(shè)也涉及各個部門、不同層級間的職能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一問題。

  “根據(jù)國務(wù)院的要求，雖然統(tǒng)一登記職能最終劃歸為國土資源管理部門，”但因涉及原有業(yè)務(wù)部門的職責(zé)分工問題，如房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和林業(yè)，可能存在審批、交易過程與登記分離現(xiàn)象?！绷很娊榻B。

  以房產(chǎn)為例，房產(chǎn)登記最終需要統(tǒng)一至不動產(chǎn)登記中，歸國土部不動產(chǎn)登記局統(tǒng)籌，不過，房產(chǎn)的交易和管理等職能可能仍屬住建部。

  梁軍表示，這其中也涉及一個重要問題，即是相關(guān)部門的職能如何協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的問題。

  參與《條例》起草工作的中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛也介紹，現(xiàn)在把登記機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)分開，需要進(jìn)一步明晰登記行為和其他行政管理行為的界限，對于厘清政府和市場的關(guān)系具有很重要的意義。但如何保證管理機(jī)關(guān)進(jìn)行適度合理的管理，如何更好地進(jìn)行銜接工作，還需要一些配套制度去完善，需要進(jìn)一步探索和研究。

  市場有人把不動產(chǎn)登記和反腐相聯(lián)系，尹飛介紹，其實，不動產(chǎn)登記和反腐沒有直接關(guān)系，只能說，按照現(xiàn)行法律，有關(guān)機(jī)關(guān)依法偵查或者調(diào)查時有權(quán)進(jìn)行查詢，登記機(jī)構(gòu)也負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。

  雖然職能整合是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點，但是其解決對于推進(jìn)簡政放權(quán)具有重要意義。

  “不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是一個簡單的機(jī)構(gòu)設(shè)立和職能整合的問題。事關(guān)多個部門和多個層級的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)職能、業(yè)務(wù)流程、技術(shù)支撐和數(shù)據(jù)保障等多種要素的復(fù)雜系統(tǒng)綜合設(shè)計與優(yōu)化問題，以及多方利益協(xié)調(diào)問題，如國家與地方、部門與部門之間，特別是信息技術(shù)支撐下的多部門、多層級協(xié)同問題?！绷很娊榻B，其建立，將有利于IT技術(shù)支撐下的國家治理體系的發(fā)展與完善，包括推進(jìn)智慧城市建設(shè)，智慧城市的建(構(gòu))筑物數(shù)據(jù)庫可以與不動產(chǎn)登記房屋數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)數(shù)據(jù)整合與共享。

  中國人民大學(xué)法學(xué)院教授朱巖表示，如此一來，將形成全國上下、橫跨不同部門的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息共享的局面，在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，率先實現(xiàn)了政府部門分工協(xié)作、共同服務(wù)的良性格局。不僅如此，國土資源、公安、民政、財政等多個部門，通過信息共享，可以在信息對稱的前提下，彼此高效開展各項行政工作，共同提高政府決策和服務(wù)水平。

  實施細(xì)則已經(jīng)啟動立法程序

  在尹飛看來，不動產(chǎn)登記全面推行、落地還需要一個磨合期，必須有配套的實施細(xì)則的落地等。

  孫憲忠也表示，條例有個細(xì)則待細(xì)的過程，有很多環(huán)節(jié)需求明確。

  實際上，《不動產(chǎn)登記暫行條例》也明確提出要制定實施細(xì)則，王廣華稱，

  我們正在抓緊制定不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)章規(guī)范。

  “目前實施細(xì)則已經(jīng)全面征求了國務(wù)院36個部門和全國31個省(區(qū)、市)國土資源主管部門的意見，啟動了立法程序，正在按程序加快推進(jìn)，爭取盡快出臺?！蓖鯊V華如是介紹。

  王廣華稱， 實施細(xì)則在起草過程中主要遵循以下原則：一是以土地、海域為基礎(chǔ)，貫徹統(tǒng)一登記原則。二是充分尊重各部門現(xiàn)行有效做法，體現(xiàn)繼承和發(fā)展原則。三是以細(xì)化條例為目標(biāo)，注重制度可操作性原則。四是以便民利民為導(dǎo)向，落實維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人物權(quán)權(quán)益原則。五是確保條例實施前后各項工作有效銜接和平穩(wěn)過渡。力求通過實施細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化登記類型、登記程序、各類不動產(chǎn)物權(quán)登記要求、登記機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)等內(nèi)容。

  王廣華也表示，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見已經(jīng)形成，有望盡快出臺。

  “總的看，地方在完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合基礎(chǔ)上，依據(jù)條例，使用統(tǒng)一的簿冊證開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，具備了基本的技術(shù)條件。但具體不動產(chǎn)登記工作主要在市縣兩級?！蓖鯊V華說，考慮到上述地區(qū)還要進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造、登記系統(tǒng)對接、統(tǒng)一窗口設(shè)置等必要技術(shù)準(zhǔn)備，也需要一段時間磨合。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)