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市場動態(tài)

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三季度杠桿率持續(xù)下降 房企乘勢多元投資
2016-11-07 09:36 點擊：414 次 作者： 來源：

  每個硬幣都有兩面：調控深入令高價地背后的資金露怯，房企卻又因為前三季資金回流順暢，更趨向多元投資和布局。

  在行業(yè)加速洗牌的背景下，房企似乎正在尋求更多獲利空間。最新一單并購案是，嘉寶集團以15.4億元受讓光大安石和安石資管各51%股權。

  同策咨詢以主要在中國內地開展經營活動，房地產開發(fā)銷售、經營為主業(yè)，且房地產業(yè)務收入超過營業(yè)收入50%的上市房企為研究樣本，發(fā)現(xiàn)扣除非經常性損益之后，約6成以上房企扣非后凈利潤仍處于同比提升狀態(tài)。

  海通證券數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度地產行業(yè)杠桿率從2008年高峰期的18.47%，一路回落到2016年前三季度的7%。行業(yè)整體杠桿率繼續(xù)下降。

  這意味著全行業(yè)土地購置金額占銷售金額比值繼續(xù)處于下行階段。分析認為，這說明在房價未明顯上行之前，開發(fā)商土地投資依舊保持謹慎。

  一名房企開發(fā)部門人士表示，前三季度回款順利，導致很多公司在部分項目去化完畢后資金未再進入地產，對拿地持謹慎態(tài)度，也反而開始其他多元化投資。

  上述人士指出，行業(yè)杠桿率下降的情況，在2011年也出現(xiàn)過，彼時行業(yè)杠桿率曾跌至2008年以后的最低點。該人士認為，未來隨著信貸政策偏緊，房地產企業(yè)可能繼續(xù)去杠桿化，導致行業(yè)洗牌。

  同策咨詢上述研究報告指出，由于房企2013年以來取得的低成本地塊，在今年正在逐步被消化，并入市銷售。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，為房企業(yè)績錦上添花。

  但這些低成本地塊消化殆盡之后，很長一段時間內，在行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄的大背景下，行業(yè)分化格局將繼續(xù)加深，且房地產行業(yè)整體仍面臨盈利能力下滑的挑戰(zhàn)。

  分析認為，對房企來說，四季度及明年的壓力將非常大。三四線城市庫存積壓、銷售困難，而一二線城市地王高企，限購從嚴，房企利潤率將持續(xù)下調。這也在倒逼房企積極轉型，尋找盈利空間大的項目和產業(yè)。

  因此三季度行業(yè)并購整合也趨向活躍。根據(jù)海通證券統(tǒng)計，這種趨勢有三種主流表現(xiàn)，包括險資收購房企、房企間同業(yè)并購、房企直接或間接參股險資。這些交叉持股或直接控股行為激活了房企的現(xiàn)金流，也為各自布局多元化拉開序幕。

  其中險資增持或并購部分A股房企，包括金地集團、華鑫股份、首開股份、金融街、京投發(fā)展、保利地產、中國國貿等，涉資323億元；近期新增部分A股上市地產公司股權被同業(yè)資本直接或間接增持或收購中，較為知名的有恒大舉牌萬科、廊坊發(fā)展、嘉凱城、粵宏遠A；融創(chuàng)舉牌金科股份；濱江房產舉牌格力地產，涉資約248億元。

  上市房企也不斷直接或間接參股保險公司，如中天城投參股三家保險公司，涉資約18億元；陽光城以34億元收購一家以色列保險和金融服務公司。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)