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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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新調(diào)控時(shí)代的“均值回歸”
2019-07-29 08:35 點(diǎn)擊：285 次 作者： 來源：

  均值回歸，起初是金融學(xué)的一個(gè)重要概念。它是指股票價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格等社會(huì)現(xiàn)象、自然現(xiàn)象（氣溫、降水），無論高于或低于價(jià)值中樞（或均值）都會(huì)以很高的概率向價(jià)值中樞回歸的趨勢(shì)。

  根據(jù)這個(gè)理論，一種上漲或者下跌的趨勢(shì)不管其延續(xù)的時(shí)間多長都不能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，最終均值回歸的規(guī)律一定會(huì)出現(xiàn)：漲得太多了，就會(huì)向平均值移動(dòng)下跌；跌得太多了，就會(huì)向平均值移動(dòng)上升；自然界由于有慣性的作用，社會(huì)現(xiàn)象中，比如股價(jià)房價(jià)領(lǐng)域，由于心理作用、投機(jī)作用等，有時(shí)甚至有矯枉過正的令人措手不及的驚人現(xiàn)象。

  調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，精準(zhǔn)調(diào)控、一城一策，甚至因企施策的窗口指導(dǎo)，讓“穩(wěn)”字和“房住不炒”真正落到實(shí)處，避免大起大落，這可謂是調(diào)控的“均值回歸”，也是本次?？黝}“新調(diào)控時(shí)代”的核心要義。

  在最上游的融資端，釜底抽薪式的收緊，是遏制房企加杠桿沖動(dòng)的新關(guān)鍵詞。

  上半年的樓市“小陽春”之后，監(jiān)管部門針對(duì)從信托到美元債等各種融資手段，逐一查缺補(bǔ)漏，分別出臺(tái)了有針對(duì)性的收緊政策。在融資的新調(diào)控時(shí)代，大型房企由于信用等級(jí)較高、融資成本更低，日益主導(dǎo)土地和并購市場(chǎng)，而高杠桿的中型房企則陷入資金鏈危局，小型房企甚至賣項(xiàng)目求生?！案軛U飆車游戲”剎車之時(shí)，也是市場(chǎng)玩家快速退場(chǎng)、集中度進(jìn)一步上升之時(shí)。

  融資的均值回歸，就是讓資金價(jià)格匹配企業(yè)內(nèi)在價(jià)值，讓超配杠桿的企業(yè)感受到痛苦、讓財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)嘗到甜頭。

  一手是融資、一手是拿地，這是房企最重要的兩件事。在拿地方面，北京土地市場(chǎng)的均值回歸，是從冷清到回暖的回歸，也是從單一限價(jià)地塊到土地類型多元化的回歸。

  在數(shù)量方面，上半年北京成功出讓了33宗經(jīng)營性用地，土地出讓總成交額達(dá)920億元，同比去年上升21%。相比2018年，出現(xiàn)了明顯回暖勢(shì)頭。而純商品住房用地（即不限價(jià)地塊）重新出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，也成為北京土地市場(chǎng)的重要信號(hào)。

  土地市場(chǎng)的均值回歸，意味著階段性的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；未來穩(wěn)房價(jià)的舉措，或許將從土地限價(jià)這種單一行政手段，讓渡到市場(chǎng)調(diào)節(jié)+行政管控的雙重手段。

  在最重要的銷售方面，均值回歸意味著市場(chǎng)成交從極其低迷回歸到合理區(qū)間，房子的品質(zhì)也從“限競(jìng)房一定粗制濫造”回歸到注重品質(zhì)和附加價(jià)值上。

  去年下半年，隨著限競(jìng)房大量集中入市，市場(chǎng)曾陷入深度低迷和觀望，樓盤平均簽約率一度低至20%。但如今，無論是開發(fā)商還是購房人，對(duì)于限競(jìng)房的理解都產(chǎn)生了新的變化，樓市交易也在這種變化中出現(xiàn)了明顯回暖。

  數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京市商品房成交35677套，上漲132%；成交面積415.03萬平方米，上漲101%。成交量和成交面積都取得了翻倍增長。對(duì)于新房交易來說，最困難的時(shí)期似乎已經(jīng)度過。

  而高低配等以犧牲品質(zhì)為代價(jià)、為限競(jìng)房增加溢價(jià)的做法，也慢慢被房企摒棄，越來越多的新限競(jìng)房項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上向普通商品房靠攏，甚至優(yōu)于不少早期的普通商品房，也因此獲得了熱銷佳績。

  限競(jìng)房的均值回歸，就是品質(zhì)說話。

  在新興業(yè)務(wù)方面，新調(diào)控時(shí)代下，也迎來了均值回歸。如長租公寓業(yè)務(wù)，在盈利困難、模式單一的困境下，越來越多的房企按下了暫停鍵，朗詩、遠(yuǎn)洋紛紛剝離了長租公寓業(yè)務(wù)，萬科暫停了萬村的長租公寓拓展等等。

  盲目進(jìn)入和擴(kuò)張的后果呈現(xiàn)，行業(yè)步入審慎期。行業(yè)分化加劇，綜合實(shí)力強(qiáng)大的頭部企業(yè)租賃“寡頭”出現(xiàn)，成熟型選手仍在搶占賽道，形成頭部運(yùn)營企業(yè)三分天下的局面。

  長租公寓的均值回歸，就是讓燒錢、重?cái)U(kuò)張輕運(yùn)營等不良做法受到懲罰，讓真正沉下心來通過運(yùn)營、服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)成長起來。

  文旅度假地產(chǎn)，也迎來了均值回歸。曾經(jīng)以圈地、蓋房、圈錢為特色的部分文旅度假項(xiàng)目，越發(fā)難以為繼，一波一波的“鬼城”教訓(xùn)了購房人，也讓這個(gè)市場(chǎng)在陣痛之后，迎來了真正的反思。社群、文化導(dǎo)入、配套等等，房企開始從最細(xì)節(jié)的部分做起，一個(gè)一個(gè)“神盤”“網(wǎng)紅盤”的出現(xiàn)，讓新一批文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目贏得了熱愛。

  文旅度假地產(chǎn)的均值回歸，就是踏踏實(shí)實(shí)為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，回歸詩與遠(yuǎn)方的初心。

  2019年，物業(yè)公司上市潮繼續(xù)涌現(xiàn)，這種掌握業(yè)主“最后一公里”的商業(yè)模式，在O2O等新經(jīng)濟(jì)類型的加持下，迎來了它的高光時(shí)刻。

  物業(yè)公司在完善各類服務(wù)的最后一公里上的巨大價(jià)值，為物業(yè)公司跑馬圈地提供了土壤，而資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)知發(fā)生了巨大改變，為物業(yè)公司上市創(chuàng)造了客觀條件。這一年，物業(yè)公司回歸了自己的均值——下一個(gè)房企主戰(zhàn)場(chǎng)的價(jià)值。

  無論是融資，還是拿地、賣房，甚至是新興業(yè)務(wù)，在新調(diào)控時(shí)代，回歸均值就是告別曾經(jīng)的狂熱和無序，告別曾經(jīng)的泥沙俱下，讓有價(jià)值的東西回到應(yīng)有的位置上，讓地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的種種沉疴，在時(shí)代的大潮中洗刷殆盡。

  這，或許就是未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，無論是地產(chǎn)行業(yè)中人，還是買房人，都需要直面的新調(diào)控時(shí)代。

作者：中房網(wǎng)　　來源:中房網(wǎng)