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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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豪宅競(jìng)爭(zhēng)陷白熱化 高端樓盤“搶灘”京西市場(chǎng)
2015-06-15 08:17 點(diǎn)擊：566 次 作者： 來源：

  今年以來，高端市場(chǎng)熱度不斷上升，成交量屢創(chuàng)新高，其中總價(jià)在5000萬的項(xiàng)目5個(gè)月來累計(jì)成交108套，成交量之高為10年之最。這也使得“頂豪”這一話題成為最近行業(yè)內(nèi)的熱門議題，不少專家認(rèn)為，在連番政策利好的影響下，僅單價(jià)超10萬的項(xiàng)目就有20個(gè)準(zhǔn)備年內(nèi)入市，豪宅競(jìng)爭(zhēng)開始進(jìn)入白熱化。

  實(shí)際單價(jià)多為10萬左右

  隨著地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，北京不少區(qū)域都出現(xiàn)了地價(jià)超過房?jī)r(jià)、面粉貴過面包的情形。在這一背景之下，打造高端項(xiàng)目成了開發(fā)商們的選擇。隨著此前出讓的幾個(gè)高價(jià)地將相繼推盤入市，今年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上高端項(xiàng)目林立，成為最強(qiáng)“頂豪”年沒有太多懸念。

  比如，6月4日，中糧瑞府取得預(yù)售證，對(duì)外宣稱要賣20萬元/平方米，不過實(shí)際上，其標(biāo)價(jià)接近20萬元/平方米的產(chǎn)品也僅有6套，其余大部分產(chǎn)品的價(jià)格在8萬元-10萬元/平方米左右。而在此之前合生·霄云路8號(hào)也曾高調(diào)宣傳，其空中四合院產(chǎn)品的售價(jià)將定為50萬元/平方米。

  不過，除了開發(fā)商的高調(diào)宣傳之外，也有部分觀察人士指出，北京高端市場(chǎng)的售價(jià)距離開發(fā)商們所宣傳的20萬元級(jí)別還有一定距離。

  “20萬、50萬，那都是噱頭，現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格，其實(shí)大都維持在10萬元/平方米左右，部分高端項(xiàng)目的均價(jià)也就在15萬元/平方米上下。”在中糧瑞府拿到預(yù)售許可證的當(dāng)天，一位業(yè)內(nèi)人士就曾如此表示。

  而仿佛是為了印證這一判斷，6月7日，北京兩個(gè)豪宅項(xiàng)目再度拿到許可證，位于京西西三環(huán)外的琨御府18號(hào)樓總共144套房源的銷售均價(jià)為10.5萬元/平方米，而位于京東的東山墅銷售均價(jià)則在10.6萬元/平方米-13.6萬元/平方米。

  “有些開發(fā)商推出部分高價(jià)房源，其實(shí)也是一種營(yíng)銷手段，并不能代表一種市場(chǎng)的真實(shí)情況?！本┩杜d業(yè)置業(yè)有限公司銷售策劃部經(jīng)理王楷文向記者表示，“10萬元/平方米左右的價(jià)格，對(duì)于高端項(xiàng)目來說要相對(duì)理性，也更容易為市場(chǎng)所接受?！?/FONT>

  京西板塊成高端項(xiàng)目又一戰(zhàn)場(chǎng)

  而從區(qū)域來看，京西板塊在這一年將重新成為高端項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)。相對(duì)于北京東部和北部豪宅區(qū)，京西板塊在這兩年表現(xiàn)得相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前京西豪宅有京投銀泰·琨御府 、西宸原著、紫辰院、萬柳書院等項(xiàng)目，比如位于西三環(huán)外的琨御府就曾在2014年摘得北京市商品住宅銷售冠軍，而位于西四環(huán)邊的紫辰院也在剛剛過去的五月成為當(dāng)月高端項(xiàng)目的銷冠?？梢娺@一區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目還是比較受市場(chǎng)認(rèn)可的。

  “京西是北京具有獨(dú)特文化內(nèi)涵的一個(gè)區(qū)域，其客群也主要以央企人士和IT、金融界人士為主，往往具有圈層社交、重視教育等特點(diǎn)，而在西三環(huán)、西四環(huán)這一區(qū)域的教育資源非常豐富，再加上環(huán)境相對(duì)安靜，因此較容易為這類人群所接受?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

  “現(xiàn)在的房子賣的是什么？其實(shí)主要還是環(huán)境、地段和交通。其中地段這一資源尤其難以復(fù)制?！蓖蹩囊哺嬖V記者，像京投銀泰·琨御府的客戶，主要還是以海淀為主，再加上少量豐臺(tái)和西城客群，這批人大多屬于都市里的高端才智人群，相對(duì)于炫耀財(cái)力的大別墅，這類客群更傾向于環(huán)境、交通、教育等綜合性因素。因此，琨御府雖然在營(yíng)銷動(dòng)作上一直比較低調(diào)，但由于處在西三環(huán)、昆玉河邊、地鐵十號(hào)線和六號(hào)線上蓋的多方面優(yōu)勢(shì)，因此在市場(chǎng)認(rèn)可度方面也并不輸于同區(qū)域的其他項(xiàng)目。

  區(qū)域未來仍有升值空間

  “北京的格局是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)板塊分化的市場(chǎng)，每個(gè)區(qū)域都有各自的特點(diǎn)。西部豪宅一度很強(qiáng)勢(shì)，雖然現(xiàn)在的京西高端板塊還沒有那么顯眼，但在今年開始，京西會(huì)集中出現(xiàn)大規(guī)模的讓人眼前一亮的產(chǎn)品，如京投銀泰·琨御府、西宸原著、紫辰院等項(xiàng)目。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，整個(gè)京西將成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)熱點(diǎn)。”一央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人如此表示。

  “市場(chǎng)火爆程度在我們的預(yù)期之外?！痹撠?fù)責(zé)人告訴記者，同東壩、孫河等板塊相比，這個(gè)區(qū)域雖然更接近核心區(qū)，但目前依然屬于價(jià)格洼地，升值潛力大。“2015年開始，龍湖、泰禾、華潤(rùn)等一系列知名品牌開發(fā)商入駐，麗澤商務(wù)區(qū)周邊的地價(jià)也接近了6萬元/平方米?！?/FONT>

  而據(jù)記者了解，目前高端市場(chǎng)的購(gòu)房主力人群也已發(fā)生了不小的變化。

  “財(cái)富階層的構(gòu)成和財(cái)富積累的速度已經(jīng)超過了我們的想象，現(xiàn)在來購(gòu)買高端住宅的人群中已經(jīng)不乏80后的身影。”紫辰院營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，來自于傳統(tǒng)行業(yè)的購(gòu)房者們購(gòu)置高端住宅的需求日漸縮小或者說接近飽和，而來自于互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的購(gòu)房者開始成為主力人群。

  王楷文也認(rèn)為，位于京西的海淀、豐臺(tái)、西城等區(qū)域則擁有大量IT、金融類企業(yè)，其能夠?yàn)榫┪鲄^(qū)域高端項(xiàng)目所提供的潛在購(gòu)房需求不容忽視。

  ■ 市場(chǎng)展望

  高端市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好

  從整體來看，今年以來，高端市場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到了暖意。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一到五月份，北京市高端項(xiàng)目（成交價(jià)在6萬元/平方米以上的項(xiàng)目）共成交613套，漲幅177%。而成交價(jià)在10萬元/平方米以上的房源為121套，如果去掉批量成交的盤古大觀96套，也還有25套。而這一數(shù)字在去年同期則是7套。

  “前幾年高端成交數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，因而我們對(duì)于今年的高端市場(chǎng)業(yè)績(jī)也有一定顧慮。但是今年1到5月份，總價(jià)3000萬以上的項(xiàng)目共成交162套，漲幅206%。5000萬以上的項(xiàng)目成交108套。而去年同期則為16套。”郭毅向記者透露，下半年，北京還會(huì)有10多個(gè)高端項(xiàng)目入市，獲得預(yù)售許可的預(yù)售價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目有7個(gè)，這些項(xiàng)目總共將超過480套，今年的充分供應(yīng)，預(yù)計(jì)將支撐成交量的攀升。

  “2013年、2014年做項(xiàng)目時(shí)房企都在積極回款，可是2015年我們忽然變得踏實(shí)起來。這主要是因?yàn)檎匀ツ晗掳肽暌詠沓雠_(tái)了很多明確的政策要促進(jìn)住房消費(fèi)?！币谎肫鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示。“從去年開始二手房市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格開始回升，因此從二手房市場(chǎng)和股市中都出來了大量資金，因此，市場(chǎng)在中長(zhǎng)期內(nèi)是一個(gè)向好的趨勢(shì)。”

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)