剛需購房門檻攀升至500萬元，隨著限競房和共有產權房集中入市，小戶型、低總價自住型房源越來越多
過去幾年，隨著地價高企，北京新房市場一度進入“泛豪宅時代”，遍地都是高價房，剛需購房者的購房門檻攀升至500萬元。隨著“限房價、競地價”（下稱限競房）和共有產權房項目的集中入市，今年北京將迎來剛需房的供應大年。對剛需購房者來說，如何在供應大潮中找到適合自己的房源，不僅要考慮到資金承受能力，還要考慮未來升級置換的需求。
一大撥剛需房等待入市
所謂剛需房，就是首套房、小戶型、低總價，購房人以自住為主。兩年前的大北京，剛需房的門檻是300萬元，首付100萬在五環(huán)可以買到一套90平方米的小三居。如今，時過境遷，300萬的房子在北京也可以買到，但是只能在遠郊地區(qū)，五環(huán)左右的剛需房門檻已經升至500萬。
造成這一情況的主要原因是過去兩年來北京地價高企，而共有產權等限價房的供應出現(xiàn)斷層，更沒有限競房這個產品類型，這導致北京新房市場的豪宅化。
但這一情況在今年將會發(fā)生逆轉。2016年底以來，北京土地市場集中供應了一大撥共有產權房和限競房地塊，隨著項目的開工建設，已有部分共有產權房項目入市，上千套限競房等待入市。
據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，2017年北京供應了71宗土地，刨除公建及其他面積后，共有產權住房用地成交面積達到303萬平方米，占比約41%，限價房用地成交面積達到356萬平方米，占比約48%，自持用地共成交約87萬平方米，占比約11%。
在業(yè)內人士看來，大部分限競房項目遵循了90平方米以下占比70%的規(guī)則，2018年剛需房將成為市場主流。
縱觀目前北京房地產市場的剛需房，主要有純商品房、共有產權房以及限競房。根據(jù)去年供應的共有產權房地塊分布情況，其中有53公頃用地位于朝陽、海淀、豐臺、石景山，104公頃用地位于大興、通州、順義、昌平、房山等近郊新城區(qū)，但是也有部分項目位于遠郊地區(qū)，諸如平谷、密云等，總價在200萬-400萬元不等。
限競房少量分布在朝陽、海淀、豐臺，大部分分布在大興、房山、順義、昌平等近郊新城區(qū)，五環(huán)左右的項目占據(jù)大多數(shù)，總價在400萬-600萬元，其中受90/70政策影響，很多戶型總價在500萬元之下。而總價在500萬元之下的純商品房在售項目，多位于北京近郊城區(qū)的偏遠地帶以及遠郊地區(qū)。
剛需房“分化”，按需擇房
對于首次置業(yè)的購房者來說，2018年在北京購房置業(yè)選擇的空間將大大提升，但是剛需房之間的細分也將更加明顯，記者注意到，共有產權房雖然總價低，但是產權個人部分所有，限競房則總價偏高，而純商品房的距離較遠、交通不便。所以，對購房者來說，如何選擇才能實現(xiàn)更優(yōu)置業(yè)呢？
思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅表示，在首次置業(yè)時，一方面要考慮家庭收入未來增長情況，二要考慮未來是否會面臨全新的升級置換需求。“如果僅考慮當下的居住和支付能力，不考慮置換，共有產權房總價相對較低，是一個最好的選擇?！?/P>
對于有潛在置換需求的剛需購房者呢？中原地產首席分析師張大偉認為，如果將來有置換需求，且首付能力超過100萬元，建議還是考慮限競房，這類房源目前的價格已經低于市場價，從投資收益看，優(yōu)于二手房。
郭毅也表示，“共有產權房產權性質上個人部分所有，未來增值空間受限，如果想置換，則首付會受到影響?！?/P>
對于純商品房呢？郭毅認為，如果購房者年齡比較大，對于支付能力要求不太高，同時考慮未來退休養(yǎng)老的需求，位置較遠的純商品房也可以考慮。有一些純商品房位于六環(huán)外，諸如平谷、懷柔、密云等區(qū)域，雖然位置較遠，但是也規(guī)劃了地鐵、高鐵路線，長期來看，交通將會不斷改善。而且，因為較遠，周邊的自然環(huán)境是最大的優(yōu)勢。
■ 購房建議
買限競房為升級預留空間
●中原地產首席分析師張大偉
對剛需房來說，產品更加細分和分化，購房者還需要根據(jù)自己的需求，選擇適合自己的產品。相比于共有產權房，建議購買限競房，退可一直居住，進可再次改善，預留了升級空間。
作者：中房網(wǎng) 來源：中房網(wǎng)
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