在過(guò)去的一個(gè)月，適逢中國(guó)農(nóng)歷春節(jié)。很多在東莞工作的外地人返鄉(xiāng)過(guò)年，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也無(wú)心戀戰(zhàn)。受此影響，2月東莞樓市表現(xiàn)平淡。

  進(jìn)入3月后，東莞各大項(xiàng)目結(jié)束春節(jié)“休眠”狀態(tài)，市場(chǎng)人氣逐步回升，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交將觸底回升。

  1. 2月東莞中心城區(qū)成交居首

  春節(jié)七天假期，東莞樓市成交寡淡。

  據(jù)記者了解，東莞的部分樓盤(pán)在春節(jié)期間仍開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，還推出了一些促銷(xiāo)活動(dòng)，如鼎峰悅境給來(lái)訪客戶(hù)派紅包，時(shí)代天薈、玖頌江灣、虎門(mén)君悅東方等推出“春節(jié)不打烊”活動(dòng)，金地藝境水岸推出一口價(jià)特價(jià)房等，但是由于春節(jié)東莞有不少外地戶(hù)籍市民返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，這造成了樓盤(pán)人氣寡淡。

  在春節(jié)假期結(jié)束后，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)交易，2月22日住宅網(wǎng)簽2套，2月23日簽約34套，2月24日簽約33套。不過(guò)，簽約數(shù)量相比正常時(shí)間段依然低迷。

  數(shù)據(jù)顯示，2月12日至25日，春節(jié)前后兩周，東莞住宅新增供應(yīng)量為零，無(wú)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推。東莞房管局官方網(wǎng)站公布信息顯示，春節(jié)前后兩周住宅簽約量分別為50套和135套，春節(jié)前幾周的周住宅簽約量維持在500—1000套之間，隨著春節(jié)臨近東莞住宅簽約量下降，在春節(jié)當(dāng)周達(dá)到低谷，節(jié)后緩慢恢復(fù)。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年春節(jié)期間樓市無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推售，一方面是新春佳節(jié)期間，購(gòu)房者返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，樓市關(guān)注度低，房企避開(kāi)時(shí)間開(kāi)盤(pán)推貨入市；另一方面受到春節(jié)假期及施工淡季的影響，各項(xiàng)目基本以存量銷(xiāo)售為主，同時(shí)貸款利率上浮，購(gòu)房成本提高，市場(chǎng)觀望情緒加重。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)成交維持全市第一，購(gòu)房需求持續(xù)釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉(xiāng)片區(qū)成交占比大幅上升外，其余片區(qū)均有所下滑。

  據(jù)東莞中原策略中心對(duì)160個(gè)在售項(xiàng)目監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2018年春節(jié)期間東莞住宅樓市來(lái)訪量及認(rèn)購(gòu)量環(huán)比分別下降33%、12%，樓市表現(xiàn)明顯低于預(yù)期。

  2. 改善型產(chǎn)品成交量上升

  2月的東莞樓市，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，90—110平方米戶(hù)型的成交量占主導(dǎo)，占比40%，但較1月有所下滑，而145—180平方米大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比則升至7%，改善型產(chǎn)品成交持續(xù)放量，占比近四成，為38%。

  別墅供需顯著下滑，受個(gè)盤(pán)集中簽約影響，價(jià)格有較大幅度上升。2月，東莞別墅產(chǎn)品新增供應(yīng)0.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑74%，簽約1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑68%。

  從別墅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，小別墅占據(jù)市場(chǎng)成交絕對(duì)主導(dǎo)，2月250平方米以下別墅成交占比達(dá)到51%，但150平方米以下別墅成交占比持續(xù)下滑，150—200平方米別墅占比高達(dá)33%，而500—550平方米別墅產(chǎn)品成交占比顯著上升，達(dá)16%。從去年11月以來(lái)，東莞300平方米以上別墅產(chǎn)品成交占比持續(xù)升至38%。

  此外，非住宅產(chǎn)品方面，從供應(yīng)來(lái)看寫(xiě)字樓、商鋪及車(chē)位供應(yīng)大幅下滑。從成交來(lái)看，寫(xiě)字樓成交不足百套，環(huán)比下滑近九成，商鋪及車(chē)位成交亦下滑七成以上，商業(yè)投資需求明顯減少。

  值得注意的是，兩大房企占市場(chǎng)銷(xiāo)量的近三成份額。2018年1—2月萬(wàn)科和碧桂園分別以約18.8億元和18.7億元的總銷(xiāo)售額，奪得前二位置。前十房企中，東莞本土房企占三席，其余均為外來(lái)房企，且以全國(guó)十強(qiáng)居多。在強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代，東莞本土房企的市場(chǎng)空間進(jìn)一步壓縮。

  3. 一手住宅潛在供應(yīng)量增加

  據(jù)介紹，今年?yáng)|莞住宅潛在供應(yīng)依舊在增加。

  合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月，東莞市一手住宅潛在供應(yīng)量達(dá)749萬(wàn)平方米，其中洋房644萬(wàn)平方米，別墅98萬(wàn)平方米；各區(qū)域間，塘廈鎮(zhèn)是潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，約85萬(wàn)平方米；其次是虎門(mén)鎮(zhèn)，約65萬(wàn)平方米；東城排名第三位，約45萬(wàn)平方米。

  住宅供應(yīng)量的增加，也導(dǎo)致了庫(kù)存的增加。截至2018年2月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積約498萬(wàn)平方米，連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在500萬(wàn)平方米上下，同比增加29%，達(dá)到2015年6月以來(lái)庫(kù)存量最高水平。按照2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月月度平均消化量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別為18個(gè)月、12.4個(gè)月和10.1個(gè)月，總體而言，2018年?yáng)|莞樓市去庫(kù)存壓力呈上升趨勢(shì)。

  2月全市鎮(zhèn)區(qū)中松山湖及塘廈消化周期超40個(gè)月，房?jī)r(jià)偏高和限購(gòu)下，客戶(hù)入市門(mén)檻高，項(xiàng)目去化緩慢，另外臨深片區(qū)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，除了清溪外，去化周期均超12個(gè)月。14個(gè)鎮(zhèn)區(qū)處于供過(guò)于求，13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)處于供求平衡，6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)處于供不應(yīng)求。

  “從‘供不應(yīng)求’轉(zhuǎn)變?yōu)椤┻^(guò)于求’，庫(kù)存壓力逐漸加大，這是東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼以來(lái)最明顯的特點(diǎn)，而隨著去庫(kù)存壓力加大，也有利于維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定?！币晃粬|莞樓市的觀察人士告訴記者。

  4. 漲幅回落 調(diào)控效果明顯

  值得注意的是，東莞房?jī)r(jià)漲幅再次回落至10%以?xún)?nèi)，漲幅回歸至2015年前的正常水平。

  合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1—2月東莞新建商品住宅簽約均價(jià)16796元/平方米，同比上漲8%，漲幅創(chuàng)近三年以來(lái)最低，房?jī)r(jià)回歸理性，而2016和2017年同期漲幅分別為28.6%和37.3%，遠(yuǎn)超正常范圍。

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在2015年以及之前，東莞多年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅基本保持在7%左右，在樓市調(diào)控一年多時(shí)間后，東莞房?jī)r(jià)漲幅大幅度回落，回歸至正常水平，調(diào)控效果顯著。據(jù)研究機(jī)構(gòu)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月保持平穩(wěn)。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到樓市調(diào)控政策持續(xù)影響，房?jī)r(jià)漲速過(guò)快得到抑制，目前東莞商品住宅整體房?jī)r(jià)穩(wěn)定在16000元/平方米至17000元/平方米左右。

  東莞洋房套均總價(jià)與上月相比有所下滑，全市洋房套均172萬(wàn)元/套，主要由于麻涌、石碣等鎮(zhèn)街成交放量，2月麻涌洋房網(wǎng)簽123套，而其套均總價(jià)僅為108萬(wàn)元/平方米。

  從2月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)來(lái)看，鳳崗以333萬(wàn)元/套的總價(jià)名列鎮(zhèn)街套均總價(jià)首位，其次是南城280萬(wàn)元/套，排在第三位的塘廈，套均總價(jià)230萬(wàn)元/套。

  合富研究院認(rèn)為，東莞樓市調(diào)控效果明顯，從每個(gè)月的房?jī)r(jià)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)止?jié)q。自東莞限購(gòu)加碼后，2017年5月開(kāi)始，東莞每月房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1.68萬(wàn)元/平方米左右，至今持續(xù)時(shí)間達(dá)10個(gè)月。2018年?yáng)|莞樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)3月至12月房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)定在1.68萬(wàn)元/平方米左右。

  5. 3月樓市或迎“小陽(yáng)春”

  隨著春節(jié)假期結(jié)束，3月“小陽(yáng)春”即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)一步加大推售力度來(lái)試探市場(chǎng)。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，春節(jié)樓市慘淡，部分房企搶跑3月出貨。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月受到傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響，東莞樓市成交慘淡，僅1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)近三年新低；為了推動(dòng)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，不少樓盤(pán)將在3月?lián)屌堋?/P>

  據(jù)了解，3月全市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)12個(gè)，總計(jì)供應(yīng)面積近20萬(wàn)平方米，主要以在售項(xiàng)目加推為主，集中在城區(qū)及松山湖片區(qū)。不過(guò)，該研究中心也表示，雖然樓盤(pán)集中入市相比春節(jié)期間增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，調(diào)控政策偏緊及房貸緊縮為主因，市場(chǎng)雙方入市信心依舊不足。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，3月各大項(xiàng)目結(jié)束春節(jié)“休眠”狀態(tài)，市場(chǎng)人氣逐步回升，市場(chǎng)成交將觸底回升。熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)將依然高位企穩(wěn)，整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)。產(chǎn)品方面，90—125平方米三房依然是成交主導(dǎo)，125—144平方米改善需求將持續(xù)釋放。

  在二手房方面，節(jié)后二手房市場(chǎng)回暖較一手房市場(chǎng)較快。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周東莞成交二手商品房181套，市場(chǎng)有緩慢回升跡象。上周二手商品房成交均價(jià)1.49萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3.98%。

  此外，節(jié)后租房人群增多，租房成交量迅猛上漲。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞六大片區(qū)中城區(qū)和東南臨深片區(qū)依舊是成交量最高的兩大片區(qū)，其中東南臨深片區(qū)上漲幅度最高，由之前一周2套上漲到上周的60套。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)