在大力推進公募REITs背景下，公募基金可投資產(chǎn)范圍再度擴容，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)也將成為公募基金的投資對象。
近期，滬深交易所、中國證券業(yè)協(xié)會以及中國證券投資基金業(yè)協(xié)會陸續(xù)出臺了開展公募REITs業(yè)務(wù)的配套措施。同時，已有上市公司公告了開展公募REITs申報發(fā)行工作事宜，距離公募REITs落地又近了一步。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，公募REITs不僅能盤活資產(chǎn)、解決基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的融資問題，也將豐富投資者資產(chǎn)配置選項。在近日舉行的中國REITs論壇2020年會上，監(jiān)管層相繼釋放重磅信號，公募REITs試點項目推薦和篩選已經(jīng)開啟?！吨袊?jīng)營報》記者從基金公司方面獲悉，已經(jīng)設(shè)立了專門的REITs管理部門，正在籌備相關(guān)業(yè)務(wù)，但同時也表示將審慎申報項目。
試點堅持權(quán)益性導(dǎo)向
自4月30日《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）出臺以來，相關(guān)配套政策逐步落地，市場各參與主體都在積極籌備公募REITs。
公募REITs這一創(chuàng)新產(chǎn)品與市場上現(xiàn)存金融產(chǎn)品有很大不同，其收益率介于股票和債券之間，增長相對緩慢和穩(wěn)定。
“在一些省市，都是由當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)親自來抓區(qū)域里相關(guān)項目的篩選、組織工作，政府機構(gòu)也非常重視這樣的機會?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資決策委員會執(zhí)行主任委員吳云解釋，從這類資產(chǎn)的生產(chǎn)過程來看，公募REITs常被看作具有投行業(yè)務(wù)屬性。“傳統(tǒng)的投行業(yè)務(wù)，是幫助一家企業(yè)公開發(fā)行上市；公募REITs的推出，就是把企業(yè)擁有的資產(chǎn)與企業(yè)獨立出來進而完成發(fā)行和上市。”他強調(diào)。
現(xiàn)階段，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推進工作對行業(yè)、區(qū)域、項目資質(zhì)均有特殊要求，并將住宅、商業(yè)地產(chǎn)排除在了試點范圍之外。吳云透露，“首批REITs試點項目在基礎(chǔ)資產(chǎn)方面，應(yīng)該說都是經(jīng)過篩選過的非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。國家希望在試點過程中，能夠確保試點工作順利開展，所以對資產(chǎn)提出了非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)”。
值得一提的是，公募REITs試點堅持權(quán)益性導(dǎo)向，上述《通知》特別提到將回收資金作為資本金投入新的補短板項目建設(shè)里，形成投融資閉環(huán)。
從投資運作來看，公募REITs的投資標(biāo)的并不是股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)。創(chuàng)金合信基金有關(guān)人士則向記者指出，國內(nèi)的公募REITs的特征為以上市型公募基金大比例投資資產(chǎn)支持證券作為途徑，將基礎(chǔ)設(shè)施項目股權(quán)實現(xiàn)上市。
“與普通的公募基金比較，公募REITs除了具備高度集中投資基礎(chǔ)設(shè)施項目ABS的特點外，在投資過程中也更加考驗公募基金管理人的項目篩選、盡職調(diào)查、承做、運營管理等方面的能力。”該人士進一步解釋。
他還強調(diào)，與普通公募基金相比，REITs投資者應(yīng)當(dāng)更多考察底層基礎(chǔ)設(shè)施項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定程度、運營管理規(guī)范程度和未來發(fā)展空間。
公募REITs管理人之所以需要具備多方面的能力，主要是由公募REITs本身特性所決定。一方面，公募REITs管理人需要具備投資銀行業(yè)務(wù)能力，完成基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查、分立、交易結(jié)構(gòu)安排、項目申報、路演發(fā)行和上市一整套投行業(yè)務(wù)流程；另一方面，公募REITs管理人還需要具備基礎(chǔ)資產(chǎn)的運營能力，盡力獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流分配給公募REITs的投資人。吳云舉例說道，公募REITs基金假定要投資一條高速公路，就需要把高速公路的所有權(quán)或一定時期的未來受益權(quán)100%買過來，不能有任何瑕疵。同時，需要長期持有并運營這條高速公路，為投資者創(chuàng)造收益。
此外，公募REITs產(chǎn)品審批流程也與普通基金存在較大不同，前者的審批涉及多個部門。吳云談到，“首先涉及到的政府部門是國家發(fā)改委，需要向所在地的省級發(fā)改委申報項目，由省級發(fā)改委審核完之后出具專項意見，再推薦到國家發(fā)改委，經(jīng)國家發(fā)改委審閱之后，再經(jīng)過證監(jiān)會的審批流程，才能夠取得公募REITs基金的發(fā)行許可?！?/P>
實際上，自2014年開始，國內(nèi)已推出了一批在功能上與海外成熟REITs產(chǎn)品相似的類REITs產(chǎn)品，且初具規(guī)模。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，境內(nèi)各交易場所累計發(fā)行的類REITs產(chǎn)品一共有72單，已發(fā)行總規(guī)模是1379億。但相比類REITs，機構(gòu)更看好即將落地的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)REITs的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
考驗管理人綜合能力
公開數(shù)據(jù)顯示，全球已有40多個國家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，全球上市REITs總市值約2萬億美元，其中，美國REITs市場超過1萬億美元，是全球最大的REITs市場。有機構(gòu)預(yù)計，中國公募RETIs市場有望達到6萬億元。
記者了解到，為開展公募REITs業(yè)務(wù)，部分基金公司已經(jīng)做了較為充分的準(zhǔn)備。
創(chuàng)金合信基金有關(guān)人士表示，公司與股東方已經(jīng)建立REITs項目協(xié)同機制，聯(lián)動開展REITs項目的承攬、承做和項目評估；公司內(nèi)部已經(jīng)成立REITs基金管理部，具備項目投資管理、運營經(jīng)驗的人員已經(jīng)準(zhǔn)備就緒；目前已經(jīng)有儲備項目，正在進行盡職調(diào)查，同時將審慎準(zhǔn)備申報材料。
吳云也透露，早在2008年，博時基金就開啟了REITs研究工作，并且儲備了大量的不動產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)I(yè)人員；博時基金的全資子公司博時資本在2012年成立以來也操作了多單ABS和類REITs項目，具備相關(guān)投資和運營經(jīng)驗。公募REITs相關(guān)的通知和法規(guī)出臺后，博時基金內(nèi)部聯(lián)合母子公司資源立刻組建了公募REITs的工作小組，并及時市場化招聘了多名具有REITs投資運營能力的專業(yè)人才，結(jié)合母公司強大的投研能力、銷售能力以及子公司在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投融資經(jīng)驗，來開展相關(guān)業(yè)務(wù)。
在吳云看來，經(jīng)過長時間的儲備，國內(nèi)公募REITs發(fā)展路徑已比較清晰，目前也是推出公募REITs的絕佳時點。 “一方面，中國本身是基建強國，經(jīng)過多年的發(fā)展，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已經(jīng)儲備了相當(dāng)可觀的體量，且一些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性非常高，非常適合做REITs；另一方面，就加快項目資金周轉(zhuǎn)的角度，基礎(chǔ)設(shè)施投資是往往非常消耗企業(yè)的資本金，比如修建一條鐵路或高速公路，投資期限往往比較長，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營的企業(yè)需承擔(dān)較大的資金壓力。而公募REITs可以部分解決這類企業(yè)融資較難、融資成本較高的困境，加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國家基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)的發(fā)展?！?/P>
尤其在當(dāng)下，公募REITs有可能迎來較好的發(fā)展時機。吳云認(rèn)為，受到疫情影響，未來幾年無風(fēng)險利率將處于中樞逐漸下移的過程中，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)生的收益相對穩(wěn)定，相比其他投資工具具有一定的比較優(yōu)勢。
另一方面，從基金管理人的角度而言，這一創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)品管理運作難度也不可小覷，這無疑是基金公司新的挑戰(zhàn)。
上述創(chuàng)金合信基金有關(guān)人士認(rèn)為，開展公募REITs業(yè)務(wù)，基金公司是面向投資者的REITs管理人，REITs業(yè)務(wù)是集投行業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、公司治理能力于一身的復(fù)合型金融產(chǎn)品，基金公司作為基金管理人將成為協(xié)調(diào)各方資源、考察項目質(zhì)量、運營管理項目、維護投資者利益的核心節(jié)點。
“REITs業(yè)務(wù)的難點是大多基金管理人團隊剛剛組建，全市場也無REITs經(jīng)驗，需要不斷摸索及通過實踐和時間積淀經(jīng)驗?！彼劦?。
日前，華泰證券資管結(jié)構(gòu)融資部副總裁劉棟也在中經(jīng)財富高峰論壇上指出，“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是今年最重要的一個創(chuàng)新探索方向，不僅對落實國家戰(zhàn)略舉措具有重要意義，也為資管行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)進一步強化了券商資管作為管理人，尤其是同時擁有公募基金和專項計劃‘雙管理’牌照的資管機構(gòu)的主力帶頭作用?！?/P>
來源：廣州報道 作者：易妍君
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