“互聯(lián)網+”正在成為中國經濟新一輪轉型升級的最大“風口”，這讓飽受電商沖擊的商業(yè)地產行業(yè)不得不走向轉型的十字路口，選擇焦慮與戰(zhàn)略迷失困擾著行業(yè)中的無數參與者。
但即使如此，這一行業(yè)仍然不斷吸引著資本進入。4月11日，位于青島核心區(qū)的Q1項目正式發(fā)布，未來產品將向全球銷售，這個項目也被定義為世界級城市地標建筑。泰山地產董事長劉煜告訴記者，該項目從構思到實際建筑經歷了近10年的時間，之所以最終定位為高端商業(yè)產品，正是看到在樓市新常態(tài)下，這一市場還有很大的機會。
4月10日，由中國商業(yè)地產聯(lián)盟發(fā)起，聯(lián)合中華全國商業(yè)信息中心、《華夏時報》等專業(yè)權威機構共同舉辦的中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展論壇2015（第十二屆）年會在上海元一希爾頓盛大舉行。
“國內原有的綜合體重住宅而輕商業(yè)、重銷售而輕經營，這樣的傳統(tǒng)綜合體模式在住宅市場低迷的背景下逐步難以為繼了?！闭搲偛邉?、中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平指出，經過十余年“大躍進”式的發(fā)展之后，中國商業(yè)地產繼住宅地產之后也開始出現拐點：從數量型發(fā)展轉向質量型發(fā)展，從開發(fā)競爭轉向運營競爭，從價格投資轉向價值投資。
大佬云集熱議新常態(tài)
在今年的年會上，中國商業(yè)地產聯(lián)盟理事長顧云昌，中華全國商業(yè)信息中心主任王耀，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政，紅星美凱龍集團董事長車建新，今典集團董事長張寶全，萬科集團高級副總裁丁長峰，創(chuàng)客工場創(chuàng)始人毛大慶，印力集團董事長丁力業(yè)，步步高董事長王填，光耀東方集團董事長李貴斌，東方園林產業(yè)集團有限公司總裁張誠，一方集團總裁楊越，法國老佛爺百貨中國區(qū)總經理柏鵬威，平安銀行房地產事業(yè)部副總經理董續(xù)勇，中城聯(lián)盟輪值主席陳俊，中書控股董事長、著名藝人李亞鵬，零點調查研究集團董事長袁岳，著名品牌戰(zhàn)略專家李光斗，上海匯納信息科技股份董事長張宏俊，著名財經評論家、《華夏時報》總編輯水皮等業(yè)內人士和專家都發(fā)表了精彩演講和觀點。
此外，蘇寧云商股份總裁金明，王府井集團總裁東嘉生，北京北辰實業(yè)股份有限公司總經理曾勁，北京華聯(lián)商廈集團執(zhí)行總裁彭小海，凱德商用房產管理咨詢（上海）有限公司董事總經理蔡梅鳳，中國新天地行政總裁黃勤道，九龍倉中國置業(yè)有限公司總經理（營運）侯迅等業(yè)界名流都出席了本次年會。
在本次年會上，商業(yè)地產行業(yè)出現“拐點”已經成為業(yè)內共識，回歸到運營創(chuàng)造價值的專業(yè)理念將是未來中國商業(yè)地產“新常態(tài)”。
項目與知名品牌閉門洽談是今年年會的一個特色。組委會邀請了Lafayette法國老佛爺百貨、METRO麥德龍、Decathlon迪卡儂 、大白鯨世界、yuyuto悠游堂 、EF英孚教育等20多個知名商業(yè)品牌與會發(fā)布開發(fā)計劃，共有50個左右品牌參與項目洽談。
中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展論壇自2004年以來先后已在廣州、成都、杭州、北京、青島、武漢、上海等地成功舉辦了十二屆。今年參會專業(yè)人士逾千人。年會參會代表涵蓋政府部門、開發(fā)商、品牌商、咨詢顧問、規(guī)劃設計、銀行基金、設備供應等全產業(yè)鏈。
回歸經營本質
從2014年商業(yè)地產的消費和投資指標來看，行業(yè)已經顯露出增速下滑的跡象，處在漩渦中的決策者對行業(yè)運作模式的反思也日益深刻。
“原有的商業(yè)地產模式大多是住宅依賴型，重開發(fā)而輕經營，這樣的傳統(tǒng)綜合體模式在住宅市場低迷的背景下更顯艱難。”王永平指出，經過十余年“大躍進”式的發(fā)展之后，中國商業(yè)地產正在從數量型發(fā)展轉向質量型發(fā)展，從開發(fā)競爭轉向運營競爭，從價格投資轉向價值投資。
“目前整個資本市場可以說是進入到一個前所未有的好時期，為保證7%的經濟增速，中央將‘激活資本市場’史無前例地放在了各種舉措的首要位置。因為資本市場打開了投資和消費的通道，同時還能解決企業(yè)直接融資的問題，減輕銀行間接融資的壓力?！彼ふJ為這樣的金融環(huán)境無疑為行業(yè)轉型帶來機遇。
“從商業(yè)地產依賴土地增值到運營轉變，企業(yè)要從做開發(fā)向做運營轉變，就不僅要深度參與項目的定位、規(guī)劃、設計各個環(huán)節(jié)，提升整體的運營能力，并且要為入駐企業(yè)提供多方面服務?！本G地控股集團有限公司執(zhí)行副總裁胡京說。
“要真正掌握消費者體驗的需求，做足營銷、服務、大數據管理以及商鋪的組合，給消費者良好體驗，讓購物中心真正滿足消費者的需求?！敝苷J為，在降低成本上下功夫的同時，精細化經營也將是實體商業(yè)努力的方向。
胡京則表示，商業(yè)地產應該增加體驗式業(yè)態(tài)，突出文化、旅游、健康等主題。同時，新型社區(qū)商業(yè)也有很大的成長空間，結合周邊社區(qū)客戶的特點，打造社區(qū)電影院、家庭活動中心、社區(qū)醫(yī)療等將成為商業(yè)地產轉型的重要方向。
轉型輕資產
“現在商業(yè)地產行業(yè)面臨一種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導方向，在這樣的市場環(huán)境下，單靠房企單打獨斗是不夠的，大家應該聯(lián)合起來?！倍￠L峰認為，現在有很多開發(fā)商轉型做商業(yè)或其他業(yè)態(tài)，但市場就這么大，開發(fā)商應該尋找一條新路。
隨著房地產行業(yè)進入下行通道，以小股操盤、房地產基金為代表的輕資產開發(fā)模式越來越受關注。
“未來玩房地產，一定要向輕資產轉型，不然你玩不下去?！被幽昕毓啥戮种飨媸紫瘓?zhí)行官潘軍曾直言。
“在發(fā)達國家，房地產開發(fā)大多數以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式，但在國內，房地產基金仍處于起步階段，未來將有巨大的發(fā)展空間?！北本h博商業(yè)管理股份有限公司總裁暴雪松對記者表示。
暴雪松說，如今單邊上漲的市場一去不復返，未來行業(yè)雖然總體上是保持平穩(wěn)波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產開發(fā)模式，一旦碰到熊市風險會很大，這也是傳統(tǒng)地產股估值很低的重要原因。輕資產的開發(fā)模式不僅有利于分散風險，也可產生協(xié)同效應，帶來更高的回報。
在輕資產方面萬科已有實踐。去年年初，萬科在考察了鐵獅門的房地產基金模式后，選擇小股操盤以及內部跟投作為新的房地產開發(fā)模式。與傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務相比，這一新開發(fā)模式不僅收益率更高，風險也相對較低。
如今，當行業(yè)開始顯露下行跡象時，這一模式的優(yōu)勢也吸引了很多企業(yè)，并成為轉型方向的選擇之一。
不過，三益中國執(zhí)行董事劉曉蘭認為，在我國仍以銀行信貸為主要融資模式的格局下，房地產基金要成為主流融資模式尚需要很長的時間，這也意味著開發(fā)商向輕資產模式轉型困難重重。
“有共識無模式”的O2O探索
不過，電商對零售業(yè)態(tài)的沖擊，直接動搖著投資者和消費者對商業(yè)地產的信心。而日漸興起的O2O模式是否會成為商家和消費者共同的福音？
“實際上，互聯(lián)網創(chuàng)造了一個最重要的不一樣的社會影響模式，也就是信息化的影響模式?！痹捞岢?。
“近幾年的商業(yè)環(huán)境變化很快，買家實際上倒逼賣家升級，升級商業(yè)環(huán)境，升級供應鏈，升級合作伙伴。如果說賣家做不到這一點，遲早一天要出局?！蓖跆钜呀泿ьI自己的專業(yè)電商團隊早早開始了布局。
和萬達投入巨資來研究獨立的O2O系統(tǒng)不同，步步高置業(yè)商業(yè)項目的O2O選擇了基于自身對資源的掌握做一些升級和變更。王填表示，他相信現在所有的改進策略都是在研究人的消費習慣，研究人的愛好來匹配未來商業(yè)需要組合的業(yè)態(tài)和組合的產品。
中糧置地總經理助理周鵬表示，移動互聯(lián)重構了商業(yè)模式，讓想不到的東西成為可能。而通過構建大數據體系和O2O體系，以社交服務為第一前提后再談交易。
“一些服裝品牌，進入商場的倍利有20倍之高，打1折還有2倍。原因一大部分是開發(fā)商漲租金，品牌商不得不拼命漲倍利?！敝腥A全國商業(yè)信息中心主任王耀認為，實體商業(yè)的價格過高，導致中國消費外流和流向互聯(lián)網。
“互聯(lián)網思維我們要用大數據思維，定制化思維?！崩罟舛诽岢?，對于任何一個企業(yè)來說，關鍵是如何展示產品并高價賣出去，這是企業(yè)在互聯(lián)網時代應當思考的問題。
原萬達集團電商負責人、智慧商圈的創(chuàng)始人、萬江龍網絡有限公司CEO龔義濤表示，目前O2O有三個模式，即自建平臺、被網絡門戶整合及以自有品牌為主，依托第三方平臺來做O2O。但從目前來看，已有的O2O模式仍然難以在成本投入與回報獲利中找到合適的平衡點。
不過當O2O被越來越多地運用，商業(yè)地產的開發(fā)投資又面臨新的問題。中國社科院財經院副院長荊林波提醒，“現在90%的企業(yè)根本沒有實力和大的互聯(lián)網公司包括移動去做對接，因為你一對接，你所有的長項全部成為你的短項，你的客戶資源是最寶貴的，但對接互聯(lián)網，你的客戶資源就很容易流失掉?！?/FONT>
陳俊表示，今天的互聯(lián)網特別是移動互聯(lián)網，解決的是一個信用規(guī)則的問題，未來一個企業(yè)做互聯(lián)網，如果無法解決信用對稱的問題就很難實現盈利。
作者：佚名 來源：中房網
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