初步規(guī)劃這個詞聽起來是很籠統(tǒng)，但是真的要執(zhí)行起來可是需要幾個月的時間呢。
可能很多小伙伴會想，就是規(guī)劃一下哪需要這么多時間，那么你就想得太簡單啦！具體的點非常多，今天小樂來為你概括一下。
準備盤一塊地前你當然需要一個強大的團隊。因為房地產(chǎn)開發(fā)完全不是建一棟樓那么簡單！需要前期策劃、財務(wù)評估、規(guī)劃設(shè)計、室內(nèi)裝修、工程施工、形象推廣、營銷執(zhí)行、物業(yè)管理等許多團隊，整個產(chǎn)業(yè)鏈條必須由專業(yè)團隊來分工執(zhí)行，前期就要組合好，才能讓接下來的步驟更好地完成。
組合完團隊后就到了前期規(guī)劃了，第一步肯定是要規(guī)劃拿一塊什么樣的地。首先拿地前先要確認公司目標方向所需要的地塊參數(shù)，如土地性質(zhì)、占地面積等。占地面積相信大家都會懂，那么土地性質(zhì)是什么呢？土地性質(zhì)分為商業(yè)、住宅等，舉個例子來說，我要建住宅高樓和我要建商場就是不一樣的土地性質(zhì)，這是在拿地前就要規(guī)劃好的。
決定好公司需求后，就可以在你想建筑樓盤的地區(qū)的土地資源交易網(wǎng)上查找公司想要的地塊。找到相應(yīng)有興趣的地塊后，要了解這個地塊的具體地塊參數(shù)，如地塊位置、容積率、總建筑面積、建筑密度、建筑限高、綠化率、地塊起始總價等條件，看看是否滿足公司所需的條件，再進行判斷。
判斷覺得合適后就到了看地的環(huán)節(jié)。看地需要公司帶市場部現(xiàn)場調(diào)研，了解地塊周邊“四至”，那么“四至”是什么呢？要了解什么呢？看“四至”就是要了解地塊的東西南北，周邊有什么標志性建筑如山水風景等；還要了解周邊一手房、二手房、商業(yè)等樓盤的價格和商業(yè)配套是否齊全。了解完“四至”還要了解這塊地的社會信息，比如地方政府的法律及政策導向等多重因素。
了解周邊情況后，市場部就要要做調(diào)研報告，例如提煉地塊的優(yōu)勢、劣勢，根據(jù)周邊樓盤價格進行判斷，預估開發(fā)商能承受的拍賣封頂價格，財務(wù)要做預算，看看開發(fā)商是否能夠拍下這塊地。價格能盤下后，還要評估這塊地塊今后的造樓盤是否能做高端住宅等，這對今后的樓盤建設(shè)非常重要。
評估完就到了做初步草圖的環(huán)節(jié)了。試想家里裝修都需要精心的設(shè)計，更何況一棟房子呢？草圖的樣子就大致是將來建好的樓盤的樣子。包括了樓棟是如何分布的、建筑面積段會是什么樣的、小區(qū)是要如何設(shè)計的等等。
來源：伯樂講房 作者：伯樂講房
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