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放眼全國(guó)，近期，地方政府輪番出臺(tái)樓市限購(gòu)限貸甚至限售的收緊政策，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深、甚至環(huán)合肥、環(huán)廈門等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市。似乎全國(guó)樓市都是一片大好，去庫(kù)存的“吶喊聲”已微不可聞甚至被淹沒(méi)。
全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)到底完成得怎么樣了？這個(gè)問(wèn)題需要提出，也需要回答。
“當(dāng)前的去庫(kù)存任務(wù)依然很重。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，庫(kù)存量依然很大，還有6.8億多平方米的待售面積。對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌表示。
“在去庫(kù)存的購(gòu)房需求中，有部分是剛性需求無(wú)可厚非，但是投資性需求也在增加。現(xiàn)在可怕的不是開(kāi)發(fā)商手中的房子，而是投資者手中的房子?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，而且，庫(kù)存少了，地方政府還會(huì)加大土地供應(yīng)，市場(chǎng)保有量還會(huì)增加，所以去庫(kù)存仍不能樂(lè)觀。
部分三四線樓市繁榮 真實(shí)去庫(kù)存還是表象？
繼一二線熱點(diǎn)城市之后，不少三四線城市也加入限購(gòu)限貸甚至限售大軍，概因銷售太火，房?jī)r(jià)上漲太快，而其中都充斥著大量投資投機(jī)性需求的進(jìn)入。
這其中包括承德、廊坊、保定、唐山等京津冀城市。據(jù)記者了解，唐山一直是屬于高庫(kù)存的城市。2015年時(shí)一些專家甚至放言，唐山房屋庫(kù)存去化周期可能需要5~10年，彼時(shí)的房?jī)r(jià)還是5000元~6000元/平方米。
2016年京津冀一體化協(xié)同發(fā)展大方針提出以來(lái)，曾經(jīng)定位為京津冀地區(qū)重要發(fā)展軸的京津唐一線被重新重視。2017年3月份起，圍繞雄安新區(qū)與北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購(gòu)。
在環(huán)京100公里圈幾乎全面限購(gòu)后，唐山雖然屬于限購(gòu)區(qū)域，但實(shí)際限購(gòu)力度并不大，于是投資客需求幾乎是被擠壓到唐山。“一個(gè)月銷售了幾年的庫(kù)存?！庇刑粕椒康禺a(chǎn)人士笑稱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，唐山房?jī)r(jià)漲幅是70個(gè)城市最大的。唐山市中心城區(qū)，新建商品房均價(jià)已破萬(wàn)元。這也是隨后唐山出臺(tái)限購(gòu)政策的原因所在。
類似的城市如長(zhǎng)三角的嘉興、無(wú)錫，珠三角的佛山、清遠(yuǎn)，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場(chǎng)表現(xiàn)。
而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，佛山的二手房?jī)r(jià)格，則有房東坐地起價(jià)，不到15分鐘加價(jià)50萬(wàn)元。這是因?yàn)?，佛山的?·25新政”規(guī)定，僅在禪城全區(qū)和南海、順德部分區(qū)域限購(gòu)新房，而二手房不受限制。所以，佛山二手房吸引了來(lái)自廣州、清遠(yuǎn)、深圳乃至廣東以外的投資客。而購(gòu)房入戶政策和佛山優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
佛山樓市限購(gòu)迅速升級(jí)。5月31日，佛山市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。自2017年6月1日零時(shí)起，佛山把二手房納入限購(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)了住房限購(gòu)政策，也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。
就連之前不被看好的東北地區(qū)城市沈陽(yáng)，近月來(lái)也是房?jī)r(jià)頻頻上漲。數(shù)據(jù)顯示，繼3月份沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格創(chuàng)46個(gè)月最大單月漲幅之后，4月沈陽(yáng)商品住宅均價(jià)直逼8000元/平方米，達(dá)到7932元/平方米。這背后，則是中央對(duì)振興東北的政策支持，包括沈陽(yáng)自貿(mào)區(qū)的設(shè)立效應(yīng)。東北人口回流有效需求在增加的同時(shí)，炒房者也看到了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間而乘虛而入。
有分析認(rèn)為，這并非真正的去庫(kù)存，而是庫(kù)存從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到投資者手中。
“表面上好像房子賣掉了，但是很多變成了‘鬼城’。真實(shí)庫(kù)存只會(huì)越來(lái)越多。房地產(chǎn)被當(dāng)作金融產(chǎn)品投資。一線樓市的發(fā)展，擠壓了二線、三線乃至四線城市的房地產(chǎn)生存和發(fā)展空間，一線城市購(gòu)房者收益剝奪了二線、三線乃至四線勞動(dòng)者的勞動(dòng)價(jià)值。投資實(shí)業(yè)收益不如炒房，全民炒房畸形發(fā)展?！豹?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
一批三四線城市 庫(kù)存基數(shù)依然很大
全國(guó)商品房待售面積絕對(duì)數(shù)值亦未明顯減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月末，全國(guó)商品房待售面積67469萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積截至2017年4月為37782萬(wàn)平方米，同比下降16.2%。而2016年同期為45089萬(wàn)平方米。一年時(shí)間減少了7307萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，去庫(kù)存，主要去的是住宅庫(kù)存。
而截至2017年4月，全國(guó)辦公樓待售面積為3756萬(wàn)平方米，反而上升了9.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房16010萬(wàn)平方米，上升了5.9%。可見(jiàn)，辦公和商業(yè)地產(chǎn)類房屋去庫(kù)存壓力還很大。
從絕對(duì)庫(kù)存數(shù)據(jù)上看，一些三四線城市現(xiàn)有庫(kù)存銷售周期仍較長(zhǎng)。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月末，丹東的去庫(kù)存周期為34個(gè)月，唐山為27個(gè)月，哈爾濱為25個(gè)月，蚌埠為21個(gè)月，昆山和西寧均為23個(gè)月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、撫順、牡丹江等地的去庫(kù)存周期則均超過(guò)3年。
“去年，都市圈的三四線城市房?jī)r(jià)地價(jià)出現(xiàn)了猛漲，主要源于都市圈核心城市的溢出效應(yīng)。這些城市與一二線城市一樣，都不存在庫(kù)存問(wèn)題。今年非都市圈的一些三四線城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，主要是源于大城市房?jī)r(jià)暴漲、購(gòu)房無(wú)望，導(dǎo)致外來(lái)人口回流這些城市，同時(shí)一二線城市和都市圈三四線土地供應(yīng)不足，房企轉(zhuǎn)向這些有潛力的三四線城市，進(jìn)而形成熱點(diǎn)城市。這些城市庫(kù)存量不一定都大，其中有些城市因?yàn)殇N售持續(xù)增長(zhǎng)，庫(kù)存有所減少?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
但是，“其他的三四線城市仍然在去庫(kù)存的路上，甚至有的城市庫(kù)存量可能還需要去化四五年時(shí)間?！睔W陽(yáng)捷進(jìn)一步表示。
“東部三大經(jīng)濟(jì)圈城市去庫(kù)存壓力基本沒(méi)有，甚至還出現(xiàn)樓市過(guò)熱現(xiàn)象，這些過(guò)熱城市的調(diào)控政策已經(jīng)收緊。而東北地區(qū)城市、中西部非核心城市，現(xiàn)階段大部分還沒(méi)有完成去庫(kù)存任務(wù)，仍需要去庫(kù)存?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
警惕庫(kù)存搬家風(fēng)險(xiǎn)
“相比開(kāi)發(fā)商手中的庫(kù)存，投資者手中的庫(kù)存更可怕。這是泡沫，因?yàn)闆](méi)和真實(shí)需求對(duì)應(yīng)?！焙緞傉J(rèn)為。
而且，“隨著國(guó)務(wù)院批復(fù)越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、自貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)等概念城市，政策紅利都會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)性需求聞風(fēng)進(jìn)入，真實(shí)庫(kù)存不會(huì)越來(lái)越少，反而越來(lái)越多。沒(méi)有真實(shí)住房需求的鬼城現(xiàn)象也將更為明顯?！倍嗄陙?lái)，杜猛一直堅(jiān)持他的“鬼城論”，并且認(rèn)為任志強(qiáng)的剛需論在全面炒房的現(xiàn)實(shí)面前已經(jīng)很難站住腳。
“一部分城市還是要去庫(kù)存，即便大一些的二三線城市，可能市場(chǎng)需求大一些，但當(dāng)?shù)卣€是依靠土地財(cái)政，加大土地供應(yīng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)不太好的時(shí)候，財(cái)政怎么辦，肯定要賣地，商品房存量雖然減少了，但是新增土地給市場(chǎng)造成的壓力還在。而土地財(cái)政不是一年兩年就能解決的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的倚賴還是很大，政策也處在很矛盾的階段。不能過(guò)于打壓房地產(chǎn)，否則經(jīng)濟(jì)會(huì)受到大的影響?！焙緞偙硎?。
“這是現(xiàn)實(shí)，所以要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制?！焙緞傉J(rèn)為。
杜猛則認(rèn)為，要徹底杜絕炒房人群，最為有效的方法就是限售和開(kāi)征房地產(chǎn)稅?！氨热绫本?、深圳一線城市，如果限售20年，甚至30年，房?jī)r(jià)必然大跌。這并不是影響剛需，因?yàn)閯傂枋遣毁u的?！?BR>
作者：佚名 來(lái)源：中房網(wǎng)
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