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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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杭州樓市之變：一二手房?jī)r(jià)格空間現(xiàn)松動(dòng)
2017-12-04 08:29 點(diǎn)擊：379 次 作者： 來(lái)源：

  一個(gè)多月以前的杭州，許多買(mǎi)家仍在為買(mǎi)一套新房而發(fā)愁。十一長(zhǎng)假之前，杭州上塘宸章三期推出250套房源，迅速被認(rèn)購(gòu)?fù)戤?，?0%意向者表示沒(méi)有搶到。

  但11月以來(lái)，這一現(xiàn)象開(kāi)始轉(zhuǎn)變。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月杭州新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)99.1，為27個(gè)月以來(lái)首次下跌。杭州樓市現(xiàn)降溫跡象。

  商品房成交量也在下跌。據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)，11月6-12日，杭州新房共簽約2459套，環(huán)比減少18.3%；11月13-19日，新房簽約2296套，環(huán)比減少6.6%。二手房方面，據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月20-26日，杭州市區(qū)二手房共簽約1457套，環(huán)比下降12.3%，其中主城區(qū)二手房簽約701套，環(huán)比減少2.1%，已連續(xù)五周下降。

  一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期發(fā)現(xiàn)二手房客戶(hù)仍然少于一手房客戶(hù)。一二手房?jī)r(jià)差較明顯，投資客選擇買(mǎi)一手房，置換客與按揭客傾向于一手房；買(mǎi)不到一手房的投資客，開(kāi)始轉(zhuǎn)向總價(jià)較低的老舊二手房。

  市場(chǎng)微調(diào)

  成交量下跌的同時(shí)，二手房掛牌量卻在增加。杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)顯示，11月1-24日，新增掛牌房源8322套。截至11月24日，杭州二手住宅新增掛牌量增加到1.76萬(wàn)套，環(huán)比上漲10.1%。在11月和10月均有成交的近200個(gè)樓盤(pán)中，超4成樓盤(pán)平均價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌。

  兩個(gè)月前，全款買(mǎi)房、托關(guān)系買(mǎi)房還是杭州樓市的常態(tài)，而現(xiàn)在一些熱門(mén)板塊較邊緣地段，如奧體板塊周邊的新樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)后仍有房源可售，且可接受三成按揭付款。據(jù)媒體報(bào)道，奧體板塊附近一樓盤(pán)，推出60多套洋房后只出售了二十多套；位于申花核心區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，由于首次開(kāi)盤(pán)去化不理想，近期已重新啟動(dòng)中介帶客渠道。

  至于一些早已領(lǐng)到預(yù)售證的樓盤(pán)，銷(xiāo)售情況并不理想。據(jù)媒體報(bào)道，某一蕭山樓盤(pán)在10月底推出40多套房源，截至11月29日，簽約僅28套；11月初拿到預(yù)售證的九龍倉(cāng)瓏璽推出90多套房源，至今仍有80多套房源處可售狀態(tài)。

  相比改善型樓盤(pán)，單價(jià)2萬(wàn)元以下的剛需樓盤(pán)銷(xiāo)售情況好一些。日前，位于杭州余杭的景瑞陽(yáng)光城·法蘭公園推出580套房源，均價(jià)在13000-17000元/平方米之間，目前房源已全部售罄。

  二手房的松動(dòng)表現(xiàn)在買(mǎi)家議價(jià)空間出現(xiàn)，盡管如此，成交量的下滑表明，買(mǎi)家觀望情緒仍在。冷明（化名）自年初就想置換一套大戶(hù)型房，無(wú)奈看中的武林板塊一樓盤(pán)太多客戶(hù)排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商要求全款客戶(hù)優(yōu)先選房。冷明轉(zhuǎn)而看相同樓盤(pán)的二手房，卻發(fā)現(xiàn)價(jià)格要比一手房貴8000-10000元/平方米。經(jīng)與家人商量后，其計(jì)劃再觀望一段時(shí)間。

  供需蹺蹺板

  商品房供不應(yīng)求是今年杭州樓市熱度難減的原因之一。而到年底，房企為沖量產(chǎn)生的推盤(pán)潮一定程度上緩解了這種現(xiàn)象。

  據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，12月杭州將有45個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其中有25個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，為今年新盤(pán)推出數(shù)量最多的月份。前一周，杭州市區(qū)有16個(gè)樓盤(pán)領(lǐng)出18張預(yù)售證，新增可售房源3214套。

  此外，買(mǎi)房者預(yù)期開(kāi)始改變，導(dǎo)致杭州樓市出現(xiàn)變化。實(shí)際上，11月底推出較多樓盤(pán)情況下，一些地段非十分優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)開(kāi)始放開(kāi)按揭購(gòu)買(mǎi)。

  綜合多家中介門(mén)店反饋，二手房并未真正降價(jià)，只是原掛牌價(jià)較高，房東出售欲望并不大，現(xiàn)在開(kāi)始有議價(jià)空間，但房?jī)r(jià)基數(shù)已經(jīng)較高。另外，很多人因一手房全款的高門(mén)檻，開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手房。據(jù)分析，今年杭州房?jī)r(jià)的推手之一是拆遷戶(hù)這一購(gòu)房群體，他們大部分也希望買(mǎi)二手房，省卻尋找、過(guò)渡用房這一道程序。

  房企此前在上海、合肥等地所購(gòu)高價(jià)地，明年也將入市，樓市限價(jià)環(huán)境下，這或成為客戶(hù)熱點(diǎn)關(guān)注的目標(biāo)。杭州也如此。杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，如果高價(jià)地產(chǎn)生并限價(jià)，房企拿地積極性不高，也會(huì)影響到購(gòu)房者買(mǎi)房迫切性下降?！跋迌r(jià)對(duì)后市影響將會(huì)逐漸呈現(xiàn)”。

  多名業(yè)內(nèi)人士分析，全款購(gòu)房客戶(hù)看到現(xiàn)在的一二手房?jī)r(jià)格差，表面有便宜可賺，但實(shí)際上與首付三成相比，相當(dāng)于變相漲價(jià)。如果考慮投資回報(bào)，則更盡然。如總價(jià)300萬(wàn)的房子，首付3成僅90萬(wàn)，按揭30年利率按基準(zhǔn)5年以上4.9%計(jì)算，月供11145元；若5年后房?jī)r(jià)漲了50%至450萬(wàn)，則首付3成的投入回報(bào)約達(dá)100%，而全款的投入回報(bào)僅50%。

  章惠芳認(rèn)為，在供需不匹配前提下，開(kāi)發(fā)商與換房客推盤(pán)動(dòng)力不足，局部二手房交易成為市場(chǎng)主要支撐。一旦預(yù)期變化，市場(chǎng)變化也將很快。如近期有二手房掛牌價(jià)松動(dòng)，部分一手樓盤(pán)也可以按揭購(gòu)房，這也開(kāi)始導(dǎo)致二手房源供應(yīng)增加，成交量卻在下滑。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)