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市場動態(tài)

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地產(chǎn)股與房地產(chǎn)“齊飛” 資金哄抬炒作熱潮難持續(xù)
2016-09-05 08:35 點擊：359 次 作者： 來源：

  有錢的在買房產(chǎn)，沒錢的在買房產(chǎn)股，整個8月份，A股房地產(chǎn)股和京滬深的房地產(chǎn)交易價格一起飛舞。

  尤其是恒大地產(chǎn)手中的三只地產(chǎn)股，廊坊發(fā)展、嘉凱城和萬科在過去的一個月分別上漲了122.4%、65.3%和45.4%；而期間創(chuàng)下最高股價時更是分別創(chuàng)下了142.2%、106.2%和63.8%的漲幅。

  在8月峰值時，A股128家房地產(chǎn)公司一度吸納了4350億元的資金入場。顯然，和京滬深的房價一樣，A股的一些熱門房地產(chǎn)股也已經(jīng)脫離了基本面，變成了一場資本競逐的游戲，而這背后，和整個市場上的貨幣供應(yīng)超量不無關(guān)系。

  用海通證券首席宏觀分析師姜超的話來說，“既然是貨幣現(xiàn)象，就沒有不破的泡沫。”問題在于，相比于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)股的流通性要強得多，那么這個泡沫一旦破滅，也將來得更加迅猛。

  行業(yè)分化加劇

  從2015年開始，受到首付比例下調(diào)等一系列政策推動，整個房地產(chǎn)行業(yè)進入到去庫存周期，再加上信貸利率的下行，整個行業(yè)呈現(xiàn)出一個復(fù)蘇的態(tài)勢。

  從今年上半年整體業(yè)績來看，根據(jù)wind所統(tǒng)計的127家房地產(chǎn)上市公司今年上半年主營業(yè)務(wù)收入同比增長了39.2%，其中尤為明顯的是，房企通過銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比大增了52.2%，不但從縱向上來說高于去年同期的增速，橫向?qū)Ρ壬蟻砜匆哺哂谌珖唐贩夸N售額的增速。

  不過最終在凈利潤上，這些房地產(chǎn)上市公司只增長了17%，其中主要因素還是由于銷售毛利率的下滑，127家房地產(chǎn)公司的銷售毛利率加權(quán)平均從去年的35.3%下降到今年的27.1%。

  在平安證券行業(yè)分析師楊侃看來，從去年到今年上半年隨著整個房地產(chǎn)市場的回暖，特別是一線城市房地產(chǎn)價格的上漲，可能會帶動一些主流房企毛利率小幅回升，但是從中長期來看，土地價格上漲的幅度仍舊高于房價上漲的幅度，疊加上人力成本的上升，開發(fā)商結(jié)算毛利率仍面臨下調(diào)壓力。

  行業(yè)整體毛利率下行的趨勢之下，對于各家房企來說是否能夠?qū)⑵陂g費用特別是財務(wù)費用控制住，最終將決定各家房企的盈利狀況，而這也導(dǎo)致整個房地產(chǎn)板塊的兩極分化趨勢更加明顯，從數(shù)據(jù)上來看，前十大房企今年上半年的凈利潤占比，已經(jīng)從去年的62%提升到了今年的69%。

  根據(jù)中銀國際行業(yè)分析師盧驍峰所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年只有一線房地產(chǎn)公司仍舊能夠維持30%以上的毛利率水平，二三線房地產(chǎn)公司的毛利率幾乎都已經(jīng)跌到30%以下；而從凈利率上來看，一線房地產(chǎn)公司仍能夠達到13.05%，二線房地產(chǎn)公司和三線房地產(chǎn)公司的凈利率分別為8.5%和7.79%，這其中，三線房地產(chǎn)公司的凈利率同比4.7個百分點的降幅，也明顯超過一二線公司。

  然而無論是一線房地產(chǎn)公司還是二三線房地產(chǎn)公司，對于繼續(xù)追加投資的興趣并不大。今年上半年，127家房地產(chǎn)上市公司在購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金上，只增長了30%，明顯低于上面在銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金上的增幅，同樣，127家房地產(chǎn)上市公司的存貨增長更是只有17.3%。

  在房地產(chǎn)行業(yè)分析師看來，一二線房地產(chǎn)公司面臨地價高企，三四線城市面臨去庫存，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)公司增加信貸的需求仍然會很疲弱，流動性寬松的邊際效應(yīng)也會大幅下降。

  如果房地產(chǎn)公司整體加杠桿的意愿不強，也就意味著房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率會持續(xù)下降，這對于投資者來說顯然不是一個好消息。

  資金密集撤退

  9月1日，海通證券首席宏觀分析師姜超發(fā)布報告認為，目前一線城市的房價已經(jīng)和中國經(jīng)濟沒有關(guān)系了，導(dǎo)致房價飛漲的一個重要因素是政策調(diào)整和持續(xù)降息導(dǎo)致的信貸猛增，“當(dāng)時政策的本意是增加銀行的一般性存款，促進銀行信貸投放能力，讓金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展，但是結(jié)果導(dǎo)致了三個區(qū)域金融中心的流動性爆炸式增長，并且直接推動了之后兩年三地房價的暴漲?！?/P>

  一時間，上海不但新房突破了每平米4萬元的大關(guān)，而且還創(chuàng)下了日均成交2000套的交易量，而“排隊離婚購房”的新聞也成為這一背景下的那絲苦楚。

  由于限購政策，京滬深三地的房地產(chǎn)交易終究只屬于少數(shù)人，而A股的普通投資者超過1億人，他們把對房地產(chǎn)投資的興趣轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)股票上。

  從一個數(shù)據(jù)就可以看出投資者對于房地產(chǎn)個股的投資興趣。今年年初，127家房地產(chǎn)上市公司股東戶數(shù)為912萬戶，而到了6月底已經(jīng)減少到842萬戶，股票的籌碼呈現(xiàn)出明顯的集中趨勢。

  而在這一趨勢的背后，以險資為代表的機構(gòu)力量不容忽視。前海人壽舉牌萬科A（000002.SZ）、恒大地產(chǎn)舉牌廊坊發(fā)展（600149.SH）、安邦系舉牌金融街（000402.SZ）成為這期間的代表性事件。一些在一線城市擁有核心資源，尤其是那些股權(quán)較為分散的房地產(chǎn)公司，成為險資漁獵的對象，而這些險資之所以擁有如此大的勢能，背后仍舊和整個市場的投資收益率下降、資金充裕不無關(guān)系。

  在大量資金的哄抬之下，萬科A這樣的藍籌股也開始脫離價值中樞，今年6月份萬科A給出深圳地鐵的增發(fā)價為15.88元/股，這一價格也被市場認作為是萬科A的合理估值。然而，隨后寶能系旗下鉅盛華的持股成本已經(jīng)明顯超出這一價格的時候，突然介入的恒大集團持股成本更是達到了19.35元/股以上；游資更甚，在8月30日萬科A的股價回調(diào)到22.66元/股的時候，就出現(xiàn)了大量的買入盤，萬科A的股價也一度被推高至27.68元/股，動態(tài)市盈率接近16.5倍，市凈率超過3倍。

  8月31日，恒大集團在中報中表示，其手中持有的現(xiàn)金超過2000億元，這無疑又給予了市場極大的信心，認為恒大集團繼續(xù)增持萬科A的彈藥充足，9月1日，萬科A再次迎來漲停，只不過，這一次推動的主力資金已經(jīng)變成游資。

  事實上，從8月17日到18日整個房地產(chǎn)板塊創(chuàng)下這輪反彈新高以來，已經(jīng)開始出現(xiàn)大幅回落，萬科A在9月1日更是以5.98%的下跌報復(fù)了前一交易日的漲停。

  而讓市場更為擔(dān)心的是，隨著證監(jiān)會、銀監(jiān)會和保監(jiān)會相繼對券商資管、銀行理財資金和保險資金收緊監(jiān)管，A股的炒作情緒正在逐漸消散。

  除了資金面的改變，重要的是，房地產(chǎn)市場目前的交易僅僅是受到短期信貸供應(yīng)變化的影響，熱潮也難以長期持續(xù)，正如姜超在報告中所說，“對于目前上海排隊離婚的人們，我想奉勸一句，天下沒有只漲不跌的資產(chǎn)，沒有不破的泡沫！”

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)