2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，省城濟南也不例外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前省城樓市庫存需要近兩年的時間才能完全被消化，庫存增加也影響到了新樓盤的開工節(jié)奏，去年上半年，省城鮮有新樓盤入市，本月，省城也僅有一個純新盤入市，與去年12月末預(yù)計的4家差距不小。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸、公積金、財政補貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費。2015年，多數(shù)機構(gòu)和專家認為2015年樓市增速還將繼續(xù)放緩，去庫存成為房企的主要任務(wù)，降價與否，成為樓市能否火熱的關(guān)鍵。
1、第三方機構(gòu)預(yù)測
市場整體向好但增速減緩
根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，成交方面，2015 年，降息降準(zhǔn)成為大概率事件，貨幣政策支持力度有望進一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫?，商品房銷售面積有望小幅回升。供應(yīng)方面，資金面及預(yù)期向好促使新開工規(guī)模企穩(wěn)，開發(fā)投資增速仍存放緩壓力；價格方面，目前市場庫存高企，2015 年市場仍以去庫存為主，預(yù)計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點二線城市存在上漲壓力。
首席分析師王偉認為，2015年省城樓市“降速前行”的態(tài)勢恐怕不會特別明顯，畢竟?jié)献鳛閯傂柚鲗?dǎo)的樓市，供求面還是非常健康的。但是，2015年整個濟南樓市在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上會有比較明顯的變化：1、會出現(xiàn)更多的低密度的高端樓盤，一定程度上改變剛需產(chǎn)品高度集中的現(xiàn)狀；如僅旅游路沿線洋房、小高層的改善型項目就有3-4個會入市；2、商業(yè)產(chǎn)品會更加分散，更多輻射城市副中心及區(qū)域的商業(yè)項目將上市，如路勁、榮盛等二環(huán)東路，魯能二環(huán)南路領(lǐng)秀城購物中心等。所以說，結(jié)構(gòu)的變化會比速度的變化更明顯一些。
低價走量消化庫存成關(guān)鍵
2014 年房地產(chǎn)市場量價下行，庫存高企，去庫存將繼續(xù)成為2015 年市場的主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化。
新年伊始，濟南樓市量未漲，價欲漲，漲幅在100-200元/平。對此，王偉認為，量跌價漲不會長久，未來以價換量才是王道。年底低價沖量的階段已經(jīng)過去了，1-3月份是樓市傳統(tǒng)的淡季，價格會比年底的時候提高一些，但是相應(yīng)的銷量也會降下來。3月份有大量的樓盤會有宣傳推廣計劃，5月份開始有新樓盤和新加推上市，所以，3月份的市場表現(xiàn)就變的非常重要：如果3月市場表現(xiàn)好，價格走高的可能性比較大；如果相反，價格降下來的可能性大；他認為后者的可能性比較大一些。經(jīng)歷了2014年末的成交量大漲之后，濟南各大房企銷售指標(biāo)基本完成。不少樓盤由于任務(wù)壓力減輕，在2015年開年的時候，將推盤速度放緩。很多樓盤已經(jīng)取消或回調(diào)了去年年底的低價折扣或優(yōu)惠，甚至將價格試探性漲了一些。購房者在咨詢售樓處時，可能還會有不少優(yōu)惠，但是也許已經(jīng)較年前有所回升，這一點在買房時要做到心中有數(shù)。
2、樓市專家預(yù)測
開發(fā)商會繼續(xù)降價促銷
從整體上看，2015年的濟南樓市將會表現(xiàn)出兩個狀態(tài)，一個是庫存壓得比較大，二是房產(chǎn)價格下行壓力比較大。而這兩種因素都有可能促成新常態(tài)這樣的狀態(tài)出現(xiàn)。具體會表現(xiàn)為，開發(fā)商為了消化庫存，會繼續(xù)降價促銷，這就有可能造成2015年延續(xù)2014年下跌的勢頭，房價會繼續(xù)下跌或持平。
不動產(chǎn)登記不會造成拋售現(xiàn)象
不動產(chǎn)登記，對于春節(jié)之后省城樓市的影響也會很小，因為這是以前就有預(yù)期的事情，大家都知道有這樣的一個事情。它的影響應(yīng)該主要是在房產(chǎn)經(jīng)濟活動的規(guī)范上，而不會造成“拋售潮”這樣的現(xiàn)象，可能會對未來的上交稅收有影響，但它不會影響整個市場。
二手房市場一手房市場和期房市場在長期來說走勢差不多，但從短期來說有比較大的差距，比如說，一手房在好長時間沒有進行銷售之后，那么二手房市場租賃可能會增加，因為它購買需要沒有得到滿足，所以可能會在出租房市場上需求增加，也可能引起租房市場的價格上漲，二手房的市場價格穩(wěn)定也會造成這種現(xiàn)象。影響是多方面的，現(xiàn)在很少有一個因素就會對房地產(chǎn)市場有完全的改造性的影響，不像過去，會出現(xiàn)完全牛市或者完全熊市，那時房產(chǎn)會有一個上漲因素，由這個因素可能造成市場的大規(guī)模變化。而現(xiàn)在處于兩個方向都比較持平的現(xiàn)象，單一因素?zé)o法成為房地產(chǎn)市場的絕對影響因素，因此市場現(xiàn)在仍會較穩(wěn)定的發(fā)展。
房地產(chǎn)進入階段性調(diào)整
房地產(chǎn)進入新常態(tài)，是與國家經(jīng)濟形勢密切相關(guān)的，并且房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)有一定的特殊性和階段性，特殊性是因為房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以 2015年的樓市即便增速降緩，但也還會保持比較平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，濟南樓市在2015年依然會穩(wěn)步發(fā)展，房價保持平穩(wěn)，樓市銷量也會保持2014年的狀態(tài)。
階段性是因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前幾年投資過多，房價過高，所以到了必須調(diào)整的時候，經(jīng)歷了這段調(diào)整期后，也有可能再次迎來發(fā)展的春天。
省城樓市暫不會漲價
對于漲價傳言的看法，程道平教授認為這并不是真實的樓市表現(xiàn)，省城樓市暫時不會漲價，即便真的出現(xiàn)了少數(shù)漲價的樓盤，那也多是因為自身原因造成，總體來看，多數(shù)房企仍會保持低價跑量的營銷方式。
樓市調(diào)控對市場影響已不大
現(xiàn)在的樓市調(diào)整已經(jīng)回歸到市場層面，政策引導(dǎo)的作用已經(jīng)變得不是太大，像近期三部門同時發(fā)出對公積金提取條件放松的通知，這只是為了促進租房市場的，對于樓市的幫助有限?，F(xiàn)在樓市調(diào)控政策已經(jīng)向“微調(diào)”轉(zhuǎn)變，對一些細微的地方進行調(diào)整，這些調(diào)整會解決一些問題，但是在大形勢上并不能真正影響樓市的走向，唯一能改變樓市走向的是市場主體的表現(xiàn)，所以開發(fā)商唯有拿出誠意，才能獲得更多購房者的青睞。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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