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市場動態(tài)

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一線樓市限購收緊 業(yè)內(nèi)稱信貸才是關(guān)鍵因素
2017-03-27 08:06 點擊：344 次 作者： 來源：

  北上廣深進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”時代后，3月24日，央行營管部聯(lián)合北京相關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》，又將北京樓市調(diào)控帶入新高度：離婚也不用了。

  這波調(diào)控能給火爆的樓市降溫幾成？早在去年國慶期間，就有20個熱點城市相繼出臺調(diào)控措施，而今年3月以來部分熱點城市又進(jìn)一步加碼調(diào)控。但調(diào)控效果尚需觀察，比如深圳上海，調(diào)控一年來，市場信貸一直沒有收緊，雖然遏制住了房價暴漲，但價格并沒有明顯松動，深圳的房價只比去年10月前高峰期下滑10%左右。

  “信貸不收緊，市場流動性保持寬松，房價就難言下跌，但近期從北京收緊信貸來看，資金有全面收緊的趨勢，加上銀行之間拆借利率提高，房貸利率上調(diào)是遲早的事?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析說。

  燙手的價格

  “最近市場成交量又在回暖，主要是剛需和改善型需求觀望了一段時間后，發(fā)現(xiàn)房價沒有降多少，兩會開完后政策也沒有加碼，就等不及了?！鼻昂Ｖ性禺a(chǎn)置業(yè)顧問小李告訴記者，現(xiàn)在市場的小戶型和急于出售的大戶型筍盤比較好賣。

  如龍華的綠景香頌89平米，去年7月的簽約價格是479萬元，單價53718元/平米，而今年3月成交價格是425萬元，單價47662元/平米。布吉的英郡年華82平米小四房，去年12月底的簽約價是487萬元，單價57716元/平米，今年3月的成交價是435萬元，單價51786元/平米。

  深圳是本輪上漲周期最先啟動上漲也是最先調(diào)控的城市，2016年3月25日，二套房首付改四成，非深戶社保年限1改3。

  記者當(dāng)時踩盤發(fā)現(xiàn)，政策出來后，市場迅速冷卻，一些投資客和換房客迅速降價甩賣，但很快市場又恢復(fù)平靜，由于豪宅產(chǎn)品的熱賣，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年深圳新房住宅的成交均價為53454元/平米，較2015年（33426元/平米）大漲59.9%，成交量同比下滑四成。直到去年國慶期間第二輪調(diào)控新政的出臺，市場價格才開始調(diào)整。

  深圳前海、龍華、坂田的中介均告訴記者，目前的市場價格相比去年6-9月的高峰期下調(diào)了10%，近期正常波動，沒有明顯變化。

  而上海也在去年3月26日開啟調(diào)控，二套房首付五成，社保年限2改5，但仍堅持認(rèn)房不認(rèn)貸原則。

  據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上海從2015年12月開始暴漲，到2016年6月房價翻倍，一直到去年11月28日，上海加碼調(diào)控，首套首付上調(diào)3.5成，二套上調(diào)到7成，認(rèn)房又認(rèn)貸，市場才開始平息，從12月份開始，房子變得難賣起來，但至今也沒有明顯降幅。

  上海今年1-2月商品房銷售面積190.06萬平米，下降30.8%。其中，住宅銷售面積142.78萬平米，下降37.1%。而上海房價已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比下降。

  上海二手房指數(shù)辦公室監(jiān)控顯示，2月份全市普通住宅成交占比72.85%，而低總價的300萬元以內(nèi)房源成交占比68.67%，客戶帶看量回升一二成，但并不表明購房意愿迫切；而一些業(yè)主讓價幅度收窄，供需雙方博弈加大。

  信貸不收緊房價難下降

  “我們同事已經(jīng)準(zhǔn)備組團去長沙炒房?！焙虾怅柕囊晃宦殕T告訴記者，長沙的政策不嚴(yán)，大家對房價上漲預(yù)期依然較為強烈。

  近期調(diào)控較為嚴(yán)格的當(dāng)屬北京，最近北京樓市信貸政策繼續(xù)收緊，多家銀行在執(zhí)行317調(diào)控的基礎(chǔ)上，首套房按揭利率折扣減少，從過去的9折再減少到95折。且規(guī)定離婚一年內(nèi)購房算二套信貸，房本3個月內(nèi)不得抵押，這些政策正在逐漸封堵過去2年的市場漏洞，假離婚獲得首套房資格、購房后抵押貸款。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這代表了在利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，而且全面打擊了過去的部分灰色信貸，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩是常態(tài)?，F(xiàn)在大部分銀行已經(jīng)需要排隊放款，這對北京市場主流的連環(huán)單造成非常大的違約風(fēng)險，也基本杜絕了很多灰色交易。這些歷史上首次出現(xiàn)的信貸收緊政策，表明了北京房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度超過預(yù)期。

  但從過去多年的調(diào)控經(jīng)驗和去年以來的調(diào)控效果都表明，限購限貸從嚴(yán)只能遏制暴漲，而貨幣松緊，才是決定房價漲跌的關(guān)鍵因素。

  深圳家家順負(fù)責(zé)按揭的人士告訴記者，深圳的房貸利率僅從85折提高到9折，銀行資金對房地產(chǎn)貸款還是很熱衷，放款速度也很快，并沒有感覺到收緊。

  “由于經(jīng)濟低迷，流動性還是很寬松，錢自然就流進(jìn)了房地產(chǎn)?！鄙钲谝晃粐秀y行人士稱，這么多投資資金蜂擁而入，賭的就是房價大跌會救市。

  深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，預(yù)計2017年上半年，深圳新房和二手房平均價格將下降5%左右。

  “影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素是資金價格的變化，目前看，資金的全面收緊可能性已經(jīng)出現(xiàn)。包括各種理財?shù)氖找媛识荚谏仙@導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求減弱?！睆埓髠シQ，判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格。在3·17北京房地產(chǎn)調(diào)控政策后，可以預(yù)期的是成交量還將有30%以上的跌幅空間，而房價的跌幅將很快會出現(xiàn)。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)