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市場動態(tài)

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縱論全球地產(chǎn)投資趨勢：地產(chǎn)私募國際巨頭的運營邏輯
2017-06-12 09:36 點擊：297 次 作者： 來源：

  在中國本土房地產(chǎn)市場，充斥著大量“名股實債”形式運營的地產(chǎn)基金。許多號稱資產(chǎn)管理規(guī)模幾百億的地產(chǎn)基金，實則為金融機構和地產(chǎn)企業(yè)間的通道和中介，并未真正意義上在做地產(chǎn)股權投資。

  今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（以下簡稱“4號文”），要求對私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規(guī)范。

  對地產(chǎn)基金來說，最為紅火的住宅地產(chǎn)投資領域要被迫放棄，無疑給其生存帶來挑戰(zhàn)。中國地產(chǎn)基金該如何謀求轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)股權投資的機會還有哪些？

  在6月7日舉行的一場公開論壇上，鐵獅門、安祖高頓等全球頂級地產(chǎn)基金管理公司的中國區(qū)業(yè)務負責人，就地產(chǎn)基金的運營經(jīng)驗、全球及中國房地產(chǎn)投資趨勢等進行了討論。

  地產(chǎn)私募國際巨頭的經(jīng)驗

  一位全球排名靠前地產(chǎn)私募股權投資機構的高管表示，該機構做地產(chǎn)投資時，最基本的一項原則就是不輸錢?！叭绾伪ＷC不輸錢，這和我們的運作流程、全球化視野相關。”他說。

  該人士說，“雖然我們是全球化的公司，資產(chǎn)管理規(guī)模越來越大，但我們?nèi)匀槐３种挥幸粋€投委會，對所有項目沿用統(tǒng)一的投資標準和投資原則。另一方面，哪怕我們在審計一項中國、美國或者德國的項目，也會聽取全球各地區(qū)同事從全球經(jīng)濟發(fā)展的不同角度，為該項目提出的意見?！?/P>

  在這樣的原則堅持下，該公司目前只有約1%的項目是虧損的，而賺錢的項目已經(jīng)給投資者帶來非常大的價值。

  歷史可以追溯到19世紀末的鐵獅門以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務起家，目前已發(fā)展成為全球知名的地產(chǎn)開發(fā)、運營及基金管理公司。鐵獅門中國區(qū)首席投資官、董事總經(jīng)理陳志超表示，在鐵獅門一百多年的發(fā)展歷程中曾出現(xiàn)過多次的經(jīng)濟危機，鐵獅門能夠在這些危機中仍然穩(wěn)健發(fā)展主要有三點原因。

  一是，公司以人為導向，不論是在美國、歐洲還是在中國，都對人才很重視?！拔覀儾粌H重視功勛卓越的大將，也永遠在吸納新鮮血液。因為在投資的不同階段，產(chǎn)品各方面都有變化產(chǎn)生，人才是我們?nèi)〉贸煽兊闹匾蛩??！彼f。

  二是，鐵獅門十分重視與投資者相互信任的關系，這種信任也貫徹鐵獅門做投資決策的整個過程。

  三是，鐵獅門倡導本土化的策略，在印度、巴西、歐洲等地基本上都是當?shù)厝嗽诠芾懋數(shù)氐牟块T。鐵獅門在中國的管理團隊中，也很少見外國面孔?！胺康禺a(chǎn)是非常本土化的業(yè)務，只有對城市十分熟悉，了解當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展趨勢，才能對市場有敏銳的直覺，最終發(fā)現(xiàn)投資機會?！标愔境f。

  國際基金管理公司安祖高頓同樣重視與“地頭蛇”的合作。“因為他們更了解市場、政策和客戶需求?！卑沧娓哳D董事總經(jīng)理、中國房地產(chǎn)業(yè)務主管伍杰能說。

  他表示，公司堅持的第一項原則就是專注，三十年來一直專注在債券和不良資產(chǎn)領域。后來公司發(fā)現(xiàn)不良債券的大部分抵押品都是房地產(chǎn)，因此就很自然地轉(zhuǎn)向做地產(chǎn)業(yè)務。

  “部門間的協(xié)同合作，是我們的競爭優(yōu)勢之一?！蔽榻苣苷f，當公司想買不良債券信貸產(chǎn)品時，地產(chǎn)團隊的同事會在地段、發(fā)展趨勢等方面給出專業(yè)意見，保證債券的安全性。當?shù)禺a(chǎn)團隊想投項目時，債券團隊的同事也會根據(jù)所收購不良債券的具體情況，對項目企業(yè)給出相應判斷。

  此外，安祖高頓對使用杠桿始終抱有謹慎態(tài)度?！拔覀冏龅禺a(chǎn)投資不是要通過做財務杠桿賺錢，而是要找到機會資產(chǎn)進行翻新改造，改變房屋的管理模式，使物業(yè)發(fā)揮最大的用途，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。”他說。

  全球地產(chǎn)投資的機會

  不論是2016年的英國脫歐、特朗普當選美國總統(tǒng)，還是2017年的馬克龍當選法國總統(tǒng)，全球政治形勢的變化給經(jīng)濟帶來重要影響，同時也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。針對全球房地產(chǎn)投資的趨勢，地產(chǎn)基金大咖也做出判斷。

  宜信財富新加坡公司董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人張鵬對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，美國從2009年經(jīng)濟復蘇至今已進入第九個年頭。從2010年到2015年，美國房地產(chǎn)漲勢很好，回報超過歷史平均值。但經(jīng)濟發(fā)展要看周期，未來三年左右看不出美國有爆發(fā)經(jīng)濟危機的可能性，但房地產(chǎn)的增長也不會像原來那么高。而且如今美國局部城市的局部資產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，如紐約、洛杉磯的豪宅、酒店等。

  張鵬認為，歐洲的經(jīng)濟復蘇周期遲于美國，目前正在強勁的經(jīng)濟增長過程中，正是投資的好時機。也在這種契機下，宜信地產(chǎn)母基金參與到鐵獅門的歐洲7號基金中。據(jù)了解，鐵獅門從1986年左右進入歐洲市場，過去已經(jīng)募集了7只歐元基金。陳志超表示，目前歐洲經(jīng)濟發(fā)展比較穩(wěn)健，正在從谷底慢慢走出。鐵獅門在歐洲做房地產(chǎn)投資，主要集中于六個城市，包括倫敦、巴黎、慕尼黑、柏林、法蘭克福等。

  “英國脫歐以后帶來英鎊的貶值，但是在房地產(chǎn)領域資本仍然是活躍的。倫敦的租賃市場沒有出現(xiàn)大面積的退租潮，讓人看到穩(wěn)健還有增長的態(tài)勢?！彼f，鐵獅門在倫敦更多的還是看核心型和價值成長型項目的機會。高度的市場透明度和流動性以及良好的法制框架，讓倫敦持續(xù)成為歐洲房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域之一。在德國和巴黎市場，鐵獅門也會加大投資量。

  回望中國市場，上述頂級地產(chǎn)私募機構高管表示，中國是全球第二大經(jīng)濟體，公司長期看好中國的房地產(chǎn)市場。另外，中產(chǎn)階級的迅速增長帶來非常旺盛的消費需求，這種消費升級的需求帶動中國零售銷售和電商的持續(xù)增長。因此商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)存在不錯的投資機會，但是要避免投資在供應量過大的地區(qū)。此外，該機構也關注中國高科技創(chuàng)新區(qū)域的投資機會，會去進行辦公物業(yè)方面的投資。

  談及中國香港和內(nèi)地的投資機會，新興本土機構凱龍基金的創(chuàng)始人、行政總裁鄭喜明表示表示，過去一段時間，香港的住宅和辦公樓價格都上漲得很厲害。與其考慮房價是不是到達最高點，不如回歸到最基本的房地產(chǎn)建設投資中。凱龍在香港的投資策略是買一些比較老的辦公樓進行拆遷重建，建高質(zhì)量的辦公樓并擴大它的容積率。目前在這方面，凱龍已經(jīng)有了兩個項目的經(jīng)驗，并鎖定了投資回報。

  針對中國內(nèi)地市場，凱龍的策略則是：第一，觀察內(nèi)地市中心有哪些跟香港市場類似的老房子，進行用途的改造。比如與國外相比，中國酒店的租金其實很低，凱龍基金會嘗試把原有的酒店改成辦公樓出租，進行價值的釋放。第二，凱龍基金也會在一些有潛力的城鄉(xiāng)結合部，關注城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)投資機會。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)