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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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商業(yè)地產(chǎn)仍受電商沖擊不小
2016-12-12 08:54 點(diǎn)擊：351 次 作者： 來源：
　　曾幾何時(shí),“一鋪養(yǎng)三代”的說法成為人們的投資金句,似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。然而商業(yè)地產(chǎn)商們的遭遇,似乎正提醒著人們，傳統(tǒng)投資觀念也到了需要更新的時(shí)候。

  當(dāng)前,受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，商業(yè)實(shí)體店客流下降明顯，一路攀升的租金又讓實(shí)體店對(duì)降低商品價(jià)格有心無力，使得傳統(tǒng)零售業(yè)總體表現(xiàn)低迷。對(duì)于租戶來說，不僅要面對(duì)年年漸長的租金，還有高額的管理費(fèi)用，再加上人工、水、電、暖等費(fèi)用，成本過高導(dǎo)致租戶退租情況越來越多。此外,入住率不高、周邊消費(fèi)人群不足的區(qū)域可能需要很長的培養(yǎng)期，這期間商家往往會(huì)賠錢經(jīng)營。一個(gè)剛剛建成的社區(qū)，商家不會(huì)立刻進(jìn)入經(jīng)營，這也是許多新建商圈區(qū)域商鋪大批空置的主要原因。目前的情況是，培養(yǎng)期時(shí)間越來越長，有的商業(yè)體為了吸引人氣，甚至打出“首年零租金”的口號(hào)，依然難以吸引到商家。

  真實(shí)的數(shù)據(jù)也證明了這一現(xiàn)象。2016年還剩一個(gè)月，回顧2016年的深圳地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)，總體表現(xiàn)平平淡淡。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年深圳1~11月一手商業(yè)物業(yè)月成交面積平均10765平方米，成交均價(jià)47526元/平，雖同比去年成交上漲3%，但顯然一手商業(yè)成交未受到2015年樓市貨幣雙重利好政策的刺激而明顯增長，今年以來一直呈現(xiàn)中低位波動(dòng)的趨勢(shì)。長期來看，商業(yè)市場(chǎng)一手成交近些年一直呈現(xiàn)出“只波動(dòng)，不上升”停滯發(fā)展的趨勢(shì)。

  為什么商業(yè)市場(chǎng)近年會(huì)幾乎發(fā)展“停滯”，究其原因，中原研究中心總結(jié)了以下幾個(gè)方面：

  1，經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟 。2015年10月以來，我國M1、M2 剪刀差不斷擴(kuò)大，社會(huì)信貸總量不斷增加，2016年1~10月累計(jì)增量達(dá)到10.81萬億，大量的居民收入通過加杠桿的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)（特別是住宅市場(chǎng)），使房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)高位，信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量社會(huì)資金“脫實(shí)入虛”，投機(jī)情緒高漲，社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，從而造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不景氣。這對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是會(huì)造成需求的降低，商家入市的積極性降低。二是會(huì)造成對(duì)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期的看空，從而使商業(yè)投資氛圍持續(xù)低迷。

  2，電商沖擊明顯，傳統(tǒng)商業(yè)客戶流失。雖然傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)近年來一直不溫不火，但以天貓為代表的電商發(fā)展勢(shì)頭卻一直強(qiáng)勁。以今年雙十一戰(zhàn)績?yōu)槔?，雙十一當(dāng)天天貓的交易情況，僅用不足16小時(shí)便超過了2015年整天的成交額，最終達(dá)到1207億的成交額同比2015年增長32.32%。此外，不僅天貓，京東、蘇寧等眾多電商都利用雙十一取得了不錯(cuò)的成績。

  與電商相比，傳統(tǒng)商業(yè)入市門檻高，手續(xù)復(fù)雜，投資收回時(shí)間長，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格的相對(duì)高昂，從而造成很大一部分追求價(jià)格低廉的客戶的流失?？蛻袅魇ВN量下降，商家經(jīng)營成本也會(huì)相應(yīng)增加，如此惡性循環(huán)，商鋪的空置率一直居高不下。

  3，短期價(jià)格波動(dòng)大，投資回報(bào)周期長。因?yàn)樯虡I(yè)不存在剛需，又易受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，因此與住宅相比，短期內(nèi)的成交量價(jià)的波動(dòng)幅度更大。雖長期來看，商業(yè)物業(yè)的成交價(jià)格也呈上漲趨勢(shì)，但因其流動(dòng)性相比住宅較差而導(dǎo)致投資情緒低下，也是造成商業(yè)市場(chǎng)長期冷淡的一個(gè)原因。

  因此，也許未來網(wǎng)絡(luò)電商將不會(huì)再成為阻礙傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的絆腳石，而是變成促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的助力器，當(dāng)線上店家紛紛開始向線下發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)