大家見識了國家調(diào)控的決心和力度，更看出了對亂象整治的魄力，調(diào)控，我們是認真的，更是嚴肅的。從最高規(guī)格的定調(diào)，到各大部門的表態(tài)發(fā)聲，樓市調(diào)控已經(jīng)進入深水區(qū)，這也讓我們很好奇，房地產(chǎn)調(diào)控到底有沒有見底，購房者的信心有沒有見底？
這就得看看我們調(diào)控的目標有沒有達到。
短期看，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標或許正在實現(xiàn)，或者說正在效果顯露出來。
大家可以回顧，統(tǒng)計局發(fā)布的2021年7月數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。從一線城市新房價格波動情況看，除了深圳保持了平穩(wěn)漲幅外，北上廣均有漲幅回落，雖然房價依然在漲，但是可以看得出房價漲不動了。
但二手房方面，深圳已經(jīng)是連續(xù)三個月房價回落。
總的來說，甭管一線城市還是二線城市，抑或三四線城市，也無論新房和二手房，環(huán)比或同比，實際上都有所降溫。
可以說，近段時間以來，房地產(chǎn)調(diào)控的密集連續(xù)出臺，從數(shù)據(jù)上已經(jīng)有所反饋，調(diào)控效果顯現(xiàn)出來了，一定程度上甚至可以說或許是拐點的跡象。這要感謝樓市調(diào)控連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性，是堅持房子是用來住的不是用來炒的這個定位的成果。
另外一點，在房價中占據(jù)重要一環(huán)的地價成本也面臨著空前的整頓。
從第一批集中供地總結(jié)經(jīng)驗吸取教訓(xùn)，第二輪集中供地開啟大肆調(diào)控地價的模式，無論是對房企競爭的優(yōu)化，還是對溢價率的上限設(shè)置，都是要從根本上降地價從而降房價。
自然，這傳導(dǎo)到購房者的預(yù)期上，也是非常明顯的，購房者變得越來越理性，出手也變得更加謹慎。
三穩(wěn)目標可以說正在實現(xiàn)，房價穩(wěn)定通道打開，那是不是意味著調(diào)控也將到頭了？
我認為，房價究竟有沒有完全控制住言之尚早，但從趨勢上看房價有被控制住的趨勢和跡象，正因為如此，調(diào)控成果來之不易，更不能輕易放棄，所以，指望調(diào)控放松基本不上不太可能，更需要鞏固調(diào)控成果。
因為完全讓所有人都放棄幻想不現(xiàn)實，讓地方完全杜絕對土地的依賴更不現(xiàn)實，所以，調(diào)控是一個長期的過程。
9月8日，經(jīng)濟日報《土拍新規(guī)意在“房住不炒”》文中時稱，一度暫停的深圳第二次土地集中出讓，土地出讓溢價率將由45%調(diào)整為15%，此舉反映了各地落實“房住不炒”定位要求、堅決穩(wěn)地價的決心，但如果據(jù)此就認為“土地財政”將因此落幕，則言過其實。
文中還表示，一些地方或明或暗試圖增加土地收入，玩數(shù)字游戲，通過提高起拍價等方式調(diào)整溢價率，或通過各種名目增加實際地價。土地出讓溢價率降低僅是部分減少土地出讓收入，并不能從本質(zhì)上觸及地方對“土地財政”的依賴。
我覺得這段話說得非常擲地有聲，一方面承認了地方在穩(wěn)地價所做的努力，同時也客觀認識到任務(wù)的艱巨性。從這個角度看，我們的調(diào)控還遠遠不夠。經(jīng)濟日報曾表示，樓市調(diào)控是一個長期的過程，絕不能“喘口氣，歇歇腳”。
長期看，即使房價目標實現(xiàn)了，其實更重要的在于“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”，因為單純穩(wěn)房價是解決不了大城市年輕人住房問題的。所以，調(diào)控，不僅僅是針對房價，還要在供給量和供給結(jié)構(gòu)上進行優(yōu)化。
更重要的還有，8月31日的會并非單純針對樓市調(diào)控，更多強調(diào)的是整治樓市亂象，這也就意味著不是說不調(diào)控，而是調(diào)控的重點更在于對過去亂象的整頓。
從新一輪調(diào)控也可以看出，很多是在原有基礎(chǔ)上的打補丁，堵漏洞，我們的定位和口號都沒有變，話還是原來的話，只是現(xiàn)在的調(diào)控進入新的時期，更加全面化、精準化和常態(tài)化。
從這個意義上講，調(diào)控的重點不會再從宏觀上加碼，但是因城施策的作用越來越大，所以，你會看到“限漲令”和“限跌令”并存，其實大多數(shù)都是在調(diào)控的允許范圍內(nèi)的正常操作，是穩(wěn)定房價的必要之舉，沒必要大驚小怪，恰恰反映了全國各地樓市嚴重分化的格局。
作為人民日報旗下的中國經(jīng)濟周刊也發(fā)表評論表示，“對二手房價格信息進行適當(dāng)管理，不僅不屬不當(dāng)干預(yù)，而且是對其必要職能作用的加強和優(yōu)化。買賣方仍可以在雙方合意下自由交易，并不干預(yù)。所禁止的，是亂掛價，甚至聯(lián)手串價、操縱市場等擾亂市場正常秩序的不當(dāng)行為。”
這就是我剛剛說到的重點在于整治亂象，住建部也說了，要利用三年時間讓房地產(chǎn)恢復(fù)良好秩序。這也就意味著調(diào)控肯定還會堅持，但更重視對亂象的整治。
由此看來，不管是開發(fā)商還是購房者，都應(yīng)該明確調(diào)控的真實用意，給樓市降溫，不是阻礙正常交易，限制流動性不是目的，但嚴控流動性是有必要的，可以降低市場預(yù)期，特別是一二線重點熱點城市，二手房指導(dǎo)價政策或成調(diào)控標配。
通過官方釋放的信號看，調(diào)控加碼升級是為過熱的市場降溫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，大家不要進入另一個誤區(qū)，絕對不是讓房價從過快上漲轉(zhuǎn)向過快下跌。
所以，調(diào)控目的不是打壓房價，更不是不讓你買房了，恰恰是讓市場秩序更加安定，讓買賣雙方交易更加通暢。至于哪些城市還會有政策上的收緊，哪些城市可能會有因城施策下帶來的政策寬松，我們今后可以接著聊。認清調(diào)控的真實目的是什么，其實對大家都是好事。
作者：樂居網(wǎng) 來源：百家號
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