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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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投資不過胡煥庸線？西南、西北房地產(chǎn)兩重天
2019-10-30 09:22 點(diǎn)擊：126 次 作者： 來源：

地方8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已陸續(xù)發(fā)布，在較受關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)上，西部地區(qū)的增速大幅高于全國(guó)，但西南和西北卻反差強(qiáng)烈。

房地產(chǎn)開發(fā)投資既反映了當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也在一定程度反映了人和資本的未來流向?！巴顿Y不過胡煥庸線”亟待破題的同時(shí)，西北省份也在奮力追趕。

西南西北反差強(qiáng)烈

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1~7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；東部、中部、西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng)8.8%、9.8%、16.0%和9.7%。顯而易見，西部地區(qū)增速遠(yuǎn)高于全國(guó)其他板塊。

但西部板塊包括了12個(gè)省份，以秦嶺為界分為西南和西北地區(qū)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資上，兩者反差強(qiáng)烈：增速高于20%的省份都在西南地區(qū)，而全國(guó)3個(gè)該指標(biāo)負(fù)增長(zhǎng)的省份中，兩個(gè)都在西北地區(qū)。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年1~8月，西南板塊的云南、西藏、廣西、貴州、四川和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長(zhǎng)了31.4%、30.3%、28.5%、23%、18.3%和7.5%；西北板塊的陜西、甘肅、新疆、青海和寧夏則分別增長(zhǎng)了7.6%、6.2%、3.5%、-4.6%和-14.6%。其中，云南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速全國(guó)最高。

今年以來，云南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直保持在30%左右，廣西也每個(gè)月以27%左右的速度在增長(zhǎng)，貴州則從年初以來逐漸加速。也就是說，除了重慶之外，整個(gè)西南省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資都呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的作用也十分明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》報(bào)告顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重最高的是云南，達(dá)到21.7%，廣西和貴州的這一指標(biāo)也高達(dá)19.5%。

上半年，云南房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)28.8%，僅次于西藏的37.6%。同時(shí)，云南上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7957.43億元，同比增長(zhǎng)9.2%，比全國(guó)增速高2.9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)位列第一名。

相較而言，西北地區(qū)今年以來房地產(chǎn)投資一直呈下降趨勢(shì)。

雖然前幾年，西北地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，各省份的投資增速一度高于全國(guó)水平。但從去年開始，西北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資開始下滑，去年還保持高增長(zhǎng)的陜西和甘肅，今年也由盛而衰。

上半年，陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.1%，較一季度回落13.4個(gè)百分點(diǎn)；1~8月，陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至7.6%，比1~7月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

此外，省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)全省主導(dǎo)地位，因此市場(chǎng)形勢(shì)在省會(huì)城市體現(xiàn)明顯。西安就是陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，其房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省60%以上。今年1~8月，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1505.82億元，同比下降3.7%，增速較上年同期回落14.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅較1~7月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

同樣的，甘肅省省會(huì)蘭州1~6月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-20.08%。但2018年，蘭州房地產(chǎn)開發(fā)投資為586.62億元，增長(zhǎng)35.74%，其中住宅投資307.72億元，增長(zhǎng)12.19%。

值得注意的是，陜西的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在西北地區(qū)還處于最高水平。

投資不過胡煥庸線？

實(shí)際上，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)迅速與其城鎮(zhèn)化密切相關(guān)。

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，“胡煥庸線”是重要的投資分野線?！昂鸁ㄓ咕€”從黑龍江省黑河到云南省騰沖，是我國(guó)人口密度的對(duì)比線，線東南方36%國(guó)土居住著96%人口。一般認(rèn)為“胡煥庸線”以西的城市，其房地產(chǎn)不具有顯著的投資價(jià)值，也就是所謂的“房地產(chǎn)投資不過胡煥庸線”。

西部地區(qū)目前的城鎮(zhèn)化率普遍居于全國(guó)后列，比如云南、甘肅、貴州等地都不足50%。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率在30%~70%之間時(shí)，城鎮(zhèn)化會(huì)快速發(fā)展，人口會(huì)加速往城市轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

但西北地區(qū)在人口密度和城鎮(zhèn)密度上又和西南地區(qū)相差比較大。西北五省區(qū)2018年人口合計(jì)約1.03億，除陜西外其他省區(qū)人口加起來才6415萬人，不及四川一省的人口。

以蘭西城市群為例，《蘭州—西寧城市群發(fā)展規(guī)劃》顯示，2016年人均地區(qū)生產(chǎn)總值40848元，僅為全國(guó)平均水平的76%。城鎮(zhèn)密度每萬平方公里24個(gè)，僅為相鄰的關(guān)中平原城市群的1/3。

而且從人口增長(zhǎng)來看，雖然西北地區(qū)仍然保持常住人口的增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)主要來自域內(nèi)人口自然增長(zhǎng)，而不是人口外遷進(jìn)入。比如2018年，甘肅常住人口2637.26萬人，增長(zhǎng)11.55萬人，但是人口自然增長(zhǎng)達(dá)到11.63萬人。

房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)實(shí)際上也從一定程度上反映區(qū)域發(fā)展未來趨勢(shì)，因此“投資不過胡煥庸線”亟待破題。

不僅是房地產(chǎn)投資，從去年開始，西北地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資也開始下滑。同時(shí)，西北地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又依賴資源稟賦，倚重能源和原材料工業(yè)，但在宏觀大環(huán)境下，這兩方面都表現(xiàn)乏力。

面對(duì)這些情況，西北各省份也在鉚足力氣追趕。

8月12日，陜西省政府第十六次常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，把穩(wěn)增長(zhǎng)作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。

今年陜西省政府工作報(bào)告也提出，要推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效。抓好100個(gè)總投資500億元的重大技改項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化。加大對(duì)機(jī)械、冶金、建材、紡織、食品等產(chǎn)業(yè)的改造提升力度，促進(jìn)建筑業(yè)優(yōu)化升級(jí)。推動(dòng)能源化工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

一些數(shù)據(jù)也顯示出積極變化。上半年，陜西計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)21.2%，黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增長(zhǎng)20.4%，鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)18.2%，儀器儀表制造業(yè)增長(zhǎng)17.6%。

來源：第一財(cái)經(jīng)   作者：第一財(cái)經(jīng)