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市場動態(tài)

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政治局會議未提房地產(chǎn)是何信號？樓市數(shù)據(jù)不支持調(diào)控放松
2019-12-12 11:27 點(diǎn)擊：156 次 作者： 來源：

中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2020年經(jīng)濟(jì)工作。此次會議未提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，這透露了什么信號？

從2017年7月24日至2019年12月6日，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會議已經(jīng)召開了九次，這期間，有六次會議對房地產(chǎn)市場作出了重要表述。而2018年10月31日，2018年12月13日以及2019年12月6日的三次會議未提及房地產(chǎn)。

從今年來看，2019年4月與7月召開的政治局會議均強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，7月份的會議甚至強(qiáng)調(diào)了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

結(jié)合房地產(chǎn)市場走勢看，上述表述均有較強(qiáng)的針對性。

2019年一季度，由于政策放松的預(yù)期以及資金面的實(shí)際寬松、信貸利率的實(shí)際下行，一些城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽春”起量，熱點(diǎn)城市搶地風(fēng)潮再起。

這種背景下，中央政治局4月19日召開會議提及房住不炒，定下樓市調(diào)控基調(diào)之后，后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而至。

此后國內(nèi)樓市走勢逐漸趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)上看，今年1～6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%。

考慮到2018年的基數(shù)較高，即便今年上半年全國商品房銷售面積同比有所下降，但依然也處于歷史較高水平上。

此外，今年上半年商品房銷售額70698億元，增長5.6%。銷售面積下降而銷售額還在增長，說明國內(nèi)商品房均價(jià)還在上漲，此時(shí)更不宜放松房地產(chǎn)調(diào)控力度。

不過，縱觀過往房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的動因，一方面是出于房地產(chǎn)行業(yè)本身的演變，另一方面也要考慮整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。

今年7月30日，中央政治局召開會議指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，必須增強(qiáng)憂患意識，把握長期大勢，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。

一些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，是否需要再度刺激房地產(chǎn)，以拉動經(jīng)濟(jì)增長？這種討論一度成為當(dāng)時(shí)業(yè)界熱點(diǎn)。

7月份的政治局會議則對此給出了較為明確的信號：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這一定調(diào)將直接影響到房地產(chǎn)政策的演變。從過往實(shí)踐來看，此前一些地方單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力大而直接松綁樓市，往往會造成當(dāng)?shù)貥鞘胁▌蛹觿?，這種房地產(chǎn)市場的大起大落對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的長期發(fā)展未必有利。

今年9月16日，在國新辦發(fā)布會上，海南省省長沈曉明表示，相當(dāng)長一段時(shí)間以來，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴很大。但是房地產(chǎn)需要用土地，房地產(chǎn)會帶來環(huán)境負(fù)荷的增加，而海南的土地資源越來越少，環(huán)境負(fù)荷也是有“天花板”的。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)是不可持續(xù)的。海南省委、省政府以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。

減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴，不用房地產(chǎn)來短期刺激經(jīng)濟(jì)，對地方政府而言，并不意味著不要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，更不意味著其會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作壁上觀。房地產(chǎn)行業(yè)本身上接金融，下連建材等實(shí)體行業(yè)，其體量之大，哪一級的地方政府都不會忽視這個(gè)行業(yè)的風(fēng)吹草動。

此外，從中央而言，穩(wěn)定才是對房地產(chǎn)業(yè)的最大目標(biāo)，這也是對地方政府的最終考核指標(biāo)。今年全國兩會之后，國務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研時(shí)指出，要緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“三穩(wěn)”目標(biāo)，中央也劃出了總體方案：堅(jiān)持一城一策、因城施策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過程中的評估和跟蹤。

在這個(gè)原則之下，房地產(chǎn)政策是否需要進(jìn)行調(diào)整，就要看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際出現(xiàn)了什么問題，過熱就要收緊，過冷則需放松，市場如若平穩(wěn)則政策也需保持穩(wěn)定，這些調(diào)整本是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義，也是中央賦予地方的職權(quán)所在。

但地方如若調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，仍要把握時(shí)機(jī)和尺度，否則造成市場大幅波動，顯然會背離“三穩(wěn)”的目標(biāo)，被中央叫停的可能性將會很大。

從數(shù)據(jù)來看，全國樓市走勢較為平穩(wěn)，2019年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%；商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%。

這種情況下，尚沒有對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行方向性調(diào)整的基礎(chǔ)和必要，總體仍要以穩(wěn)為主。12月份的政治局會議只字不提房地產(chǎn)，也說明這個(gè)行業(yè)本身目前沒有大幅調(diào)整政策的需求，也就是說，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有轉(zhuǎn)向的訴求。

此外，政治局會議研究議題較為宏觀，對具體行業(yè)沒有涉及也屬正常。2018年12月份的政治局會議也并未提及房地產(chǎn)，輿論一度猜測樓市調(diào)控政策將要放松。

但隨后召開的2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議則再度重申：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2019年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也即將召開，屆時(shí)樓市政策或?qū)⒏鼮槊髁恕?/P>

來源：第一財(cái)經(jīng)     作者：第一財(cái)經(jīng)