3月30日下午5點(diǎn)，二套房首付降至最低三成、營業(yè)稅免征年限從5年減為2年的新政策一出臺，就打亂了準(zhǔn)備下班的人們的節(jié)奏。這廂，開發(fā)商急忙開會，了解客戶意向，開會醞釀漲價；那廂，中介人員頻打電話，催促看房人下定金。這廂，買房人臨時預(yù)約晚上看房；那廂，手中有房的賣家打起了漲價的主意。一時間，樓市激起無數(shù)波瀾?！?/P>

  不可否認(rèn)，新政之后，樓市熱度已有點(diǎn)升溫，但市場是否接受“任性”漲價，仍有待觀察。

  3月30日下午5時

  央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，二套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此前二套房首付最低為六成。

  另外，財政部通知，將普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

  3月30日晚

  中介加班，二手房看房增多，業(yè)主漲價。

  龍湖雙瓏原著馬上組織培訓(xùn)銷售人員，第一時間向客戶介紹講解項(xiàng)目。

  3月31日

  北京萬科打出了“3月31日零點(diǎn)不漲價不打烊”活動；首開·國風(fēng)美侖、金茂悅等樓盤打出不漲價的宣言。也有項(xiàng)目銷售量攀增，計劃每平方米上調(diào)1000元左右。

  4月1日

  部分樓盤電話咨詢量增長明顯，計劃提前開盤。

  新政引發(fā)連鎖反應(yīng) 部分開發(fā)商欲提價？

  “3.30新政”出臺后，一些房企反應(yīng)迅速，推出相應(yīng)的營銷策略。

  “3.30新政”出臺已72小時，部分品牌房企宣稱“限時不漲價”，也有部分區(qū)域的項(xiàng)目悄然準(zhǔn)備提價。

  “3.30新政”選擇在周一傍晚給低溫的樓市送來了一碗“雞湯”，不同于以往的鼓勵首次置業(yè)，此次政策將釋放改善型客戶，一石激起千層浪，連夜加班、深夜簽約、坐地漲價……新政3天，北京樓市發(fā)生了哪些變化？

  3月30日17：00

  四部委聯(lián)合發(fā)布新政策

  周一中午就有傳言央行將召開記者會發(fā)布樓市新政策，帶動地產(chǎn)股大漲。周一下午五點(diǎn)，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，購買第二套房最低首付款比例為 40%；公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。財政部也發(fā)布通知稱，自 3月31日起，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

  3月30日19：00

  專家解讀、樓盤開會

  新政一出，力度遠(yuǎn)超預(yù)期，我愛我家副總裁胡景暉介紹，此前北京樓市的首次置業(yè)大約占60%，現(xiàn)在已經(jīng)不足30%，此次釋放出改善型購房需求，才能拉動低迷樓市回暖，但他也表示，成交量回升或在二季度才能體現(xiàn)。

  就在專家接受媒體采訪、解讀政策之際，房地產(chǎn)企業(yè)也緊急開會，制定出營銷的新政策，不少樓盤的營銷負(fù)責(zé)人剛開完總部的會，就緊急召開樓盤所有銷售人員大會。

  “給一線人員傳達(dá)公司的新政策，他們也第一時間去向客戶介紹講解，邀請客戶來看房”龍湖雙瓏原著營銷負(fù)責(zé)人表示，廣告宣傳單也在當(dāng)晚緊急趕出。

  3月31日10：00

  售樓處戰(zhàn)爭打響“限時不漲價”

  新政出臺后的第一天，售樓處拉開搶客大戰(zhàn)，萬科在北京9個在售項(xiàng)目全力促銷，打出了“3月31日零點(diǎn)不漲價不打烊”活動，旭輝北京打出了“4月小長假延長銷售時間至晚九點(diǎn)”活動。

  樓盤方面，位于通州馬駒橋的首開·國風(fēng)美侖、位于亦莊的金茂悅等項(xiàng)目都打出了“不漲價”的宣言，還有樓盤推出了分期首付、貸款打折等優(yōu)惠。

  記者了解到，由于預(yù)期政府會有放松樓市的新政，不少開發(fā)商早在“3.30新政”前就放話要漲價。如今在“3.30新政”的刺激下，這些廣告標(biāo)語都是“暫時不漲價”，暗示著清明小長假后將上調(diào)價格，希望促進(jìn)客戶盡快購買。

  4月1日10：00

  開發(fā)商曬成績單

  據(jù)北京萬科對媒體披露的數(shù)據(jù)，新政出臺后的第一天，萬科“零點(diǎn)活動”下，在京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認(rèn)購認(rèn)籌54套，累計實(shí)現(xiàn)1.56億元的銷售總額。

  “限時是業(yè)內(nèi)常見的擠壓式銷售，客戶的預(yù)期在轉(zhuǎn)好，之前客戶來看8次都不定，現(xiàn)在可能來看3次就定了，但市場還沒熱，還在恢復(fù)期，”泰禾集團(tuán)總裁助理兼品牌總經(jīng)理沈力男表示，此次新政最大的利好是對剛需和剛改項(xiàng)目，而對別墅等高端改善項(xiàng)目的拉動作用還有限，因?yàn)?月-10月才是別墅的銷售期。

  4月1日17：00

  31個新盤欲借政策東風(fēng)入市

  新政出臺，業(yè)內(nèi)認(rèn)為4月的北京市場勢必迎來供需兩旺的局面，這也促使大批樓盤積極入市。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市將新增31個項(xiàng)目。這其中既有像通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內(nèi)的10個純新盤，也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項(xiàng)目后期。

  雖然有政策利好，但還是有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要理性看待市場。沈力男表示，泰禾還沒有針對新政推出促銷政策，其位于通州的泰禾1號街區(qū)賣得較快，1號公館目前已快清盤，但這兩個項(xiàng)目新政前貨源就賣得差不多了，“新政對銷售的影響還沒有那么顯著。”

  一位參加“限時不漲價”促銷活動的營銷總監(jiān)對新京報記者坦承，從新政至今的時間太短了，除非配合一定的促銷、集中舉辦活動，不然認(rèn)購數(shù)字上很難出現(xiàn)大幅增長，他表示不能給出項(xiàng)目在新政后的簽約數(shù)字，要以公司的宣傳口徑為準(zhǔn)，他認(rèn)為一些認(rèn)購倍增的數(shù)字很可能是算上了新政前認(rèn)購的客戶。

  4月2日12：00

  浙商銀行公布二套房房貸細(xì)則

  新政下，多數(shù)銀行的反應(yīng)都慢了半拍，周一晚間只有浙商銀行率先公布二套房房貸政策細(xì)則：購房者在購買普通住房時(總價在500萬元以下的公寓)，首付比例最低為4成，別墅以及總價500萬元以上的公寓首付最低5成。而記者昨日咨詢的光大銀行、農(nóng)行、北京農(nóng)商行網(wǎng)點(diǎn)工作人員都表示，具體房貸政策還沒有出來。

  4月2日13：00

  售樓處籌辦活動沖刺清明小長假

  “樓盤周末會辦一個活動來吸引客戶”，東五環(huán)一個住宅項(xiàng)目的營銷人員對記者如是說。

  業(yè)內(nèi)人士介紹，新政在周一傍晚頒布，隨后的3天都是工作日，很多項(xiàng)目微信、短信等移動端做了推廣，計劃本周末在售樓處舉辦一些活動，目前已在認(rèn)購、簽約階段的項(xiàng)目還比較少。

  區(qū)域掃描

  通州

  老盤唱主角個別項(xiàng)目上調(diào)售價

  近兩年，隨著通州核心區(qū)住宅用地供應(yīng)減少，通州目前在售的項(xiàng)目也以合生濱江帝景、華業(yè)東方玫瑰、K2玉蘭灣等幾個老項(xiàng)目為主，計劃4月入市的玫瑰SOHO、天晟嘉園、首開香溪郡3個項(xiàng)目也為老項(xiàng)目推新。

  “合生濱江帝景目前在售的戶型以精裝三居室為主，目標(biāo)客群主要是改善性需求。這次新政之后，項(xiàng)目的銷售有明顯增長。而且單價也有1000元左右的上漲?！蔽挥谕ㄖ堇鎴@區(qū)域的合生濱江帝景銷售人員告訴記者。

  據(jù)合生濱江帝景相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，4月上調(diào)售價后，樓王售價將漲到2.7萬-2.8萬元/平米?！敖衲旯緦?xiàng)目有利潤要求，”合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓岐近日在出席“聚焦兩會穩(wěn)定住房消費(fèi)下的通州樓市”主題論壇上稱，3月以來購房者的來電來訪量增加，加上近期的政策利好，都使開發(fā)商有信心上調(diào)價格。

  通州核心區(qū)的另一個大盤東方華業(yè)玫瑰的表現(xiàn)似乎沒那么明顯。項(xiàng)目工作人員介紹，自新政公布以來，項(xiàng)目來電咨詢量增長明顯，主要是詢問二套房首付問題，但到訪量與之前相比沒有明顯變化?！爱吘故窃诠ぷ魅?，來訪的客戶并不多。不少客戶還是在等待細(xì)則落地?！?/P>

  不過，為了應(yīng)對新政，華業(yè)東方玫瑰的推盤節(jié)點(diǎn)將會提前?！霸居媱澰?月份加推的房源將會在4月中上旬放量，后期加推的房源將根據(jù)樓座位置和環(huán)境相應(yīng)提高價格?！鄙鲜龉ぷ魅藛T介紹。

  通州核心區(qū)一項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，雖然市場有回暖的趨勢，但由于去年項(xiàng)目去化情況不理想，目前擅自漲價十分冒險。

  孫河

  改善盤云集 部分樓盤反應(yīng)迅速

  “3.30新政”被業(yè)內(nèi)視為意在釋放改善型需求，地域較廣的朝陽區(qū)是改善型樓盤扎堆的區(qū)域，4月預(yù)計入市的新盤首開熙悅尚郡、北京奧林匹克花園等平層總價都在650萬元/套以上，紅廷別墅、龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子等別墅則在2000萬元/套起。

  3月31日是新政出臺后的第一天，記者來到位于朝陽區(qū)孫河板塊的龍湖雙瓏原著，當(dāng)天早上還下著小雨，記者看到11點(diǎn)售樓處現(xiàn)場就有2組客戶在看房，龍湖目前在售的產(chǎn)品是少量2000萬/套起的別墅，以及借著新政東風(fēng)快速推出的最后的“中央墅”16棟獨(dú)棟，面積為500-700平方米，售價為3500萬元 /套起。

  “新政5點(diǎn)出來，我們馬上就組織了銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，他們也第一時間去向客戶介紹講解，”龍湖雙瓏原著營銷負(fù)責(zé)人表示，此前很多高端客戶對樓市和經(jīng)濟(jì)走勢不確定，一直在觀望，新政出臺后穩(wěn)定了這批觀望客戶的信心。

  “我們發(fā)現(xiàn)高端客群也很看重二套房首付降低到四成的政策，”上述負(fù)責(zé)人表示，這不僅能對“賣舊買新”的客戶降低門檻；也不會影響“不差錢”客戶的現(xiàn)金流，此前項(xiàng)目銷售中40%的客群是全款，他預(yù)計銀行細(xì)則出臺后，貸款客戶將會快速增加，項(xiàng)目也不排除上調(diào)價格，3月項(xiàng)目共認(rèn)購1.1億元。

  孫河由于熱地頻出，成為北京別墅市場的熱點(diǎn)板塊。除了龍湖外，直接形成競爭的別墅項(xiàng)目是目前在售的泰禾北京院子，和預(yù)計下半年推出的首開·瑯樾；記者了解到，多數(shù)開發(fā)商都表示新政出臺后進(jìn)入了新一輪的上行周期，但項(xiàng)目漲價與否還要看市場的反饋。

  記者探訪了解到，與客戶關(guān)注度和開發(fā)商反應(yīng)速度有關(guān)，新政后一些明星項(xiàng)目的來電、來訪量都有增長，但一些還在反應(yīng)中、還沒有向客戶積極推介的樓盤則沒有明顯變化。

  亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，孫河板塊土地價格、樓盤的定價都沒有價格優(yōu)勢，預(yù)計近期仍以加快去化為主，并不會貿(mào)然漲價。

  除了孫河板塊外，朝陽區(qū)其他一些備受關(guān)注的樓盤，也在悄然醞釀提價或收窄優(yōu)惠幅度。比如位于東四環(huán)青年路的首開熙悅尚郡銷售人員就告訴記者，“去年底的很多優(yōu)惠現(xiàn)在都收回來了，預(yù)計這次開盤價折合46000元/平方米?！倍鴵?jù)介紹，去年該項(xiàng)目開出同一棟樓的房源，簽約均價為43000元/平方米。

  房山

  去化壓力大 新政效果待考

  進(jìn)入4月，房山眾多項(xiàng)目也開始邁出重新放量的步伐。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，原本計劃在4月開盤的藍(lán)光星華·海悅城、首創(chuàng)伊林郡已搶先開盤，中國鐵建原香匯等項(xiàng)目也正在醞釀放量。而在新政的影響下，不少項(xiàng)目都表示在未來一段時間里或會小幅上調(diào)項(xiàng)目售價。

  新政公布的第三天，位于房山良鄉(xiāng)京周路旁的藍(lán)光星華·海悅城售樓處里，3組購房者正在沙盤前咨詢著項(xiàng)目的具體情況。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，新政公布后不少客戶都來電咨詢政策細(xì)則，目前來看房的客戶也是沖著新政出臺而來。

  “目前項(xiàng)目在售兩居室的均價是21500元/平方米，三居室均價是21000元/平方米。雖然現(xiàn)在具體調(diào)價情況還沒定，但有利好政策，下次開盤價格肯定會有一定幅度上漲?！鄙鲜鲣N售人員介紹。

  記者在首創(chuàng)伊林郡、五礦銘品等項(xiàng)目走訪時，都聽到類似說法，但這些項(xiàng)目都沒有明確漲價幅度。

  “新政出來后項(xiàng)目的來電、來訪并沒有明顯變化。我們也在宣傳上下了工夫，可是收效實(shí)際并不明顯。新政細(xì)則還沒落地，大多數(shù)銀行也還沒給出具體的信貸調(diào)整細(xì)則。對購房者來說，在總價不變的情況下，消化新政還需要一定時間。”中國鐵建國際花園的營銷負(fù)責(zé)人坦言。

  房山長陽區(qū)域的一項(xiàng)目工作人員介紹，隨著整個區(qū)域的眾多項(xiàng)目進(jìn)入銷售后期，區(qū)域的活力和熱度也受到很大影響，即便是新政也很難令市場在短時間內(nèi)振奮起來。記者也了解到，上周末取得7億銷售額的首創(chuàng)伊林郡，此次開盤價為18000元/平方米左右，與該項(xiàng)目2013年底的售價相差無幾。

  而位于長陽板塊，定位改善型產(chǎn)品的五礦銘品，其當(dāng)年拿地價格為19000元/平米左右，而目前的報價僅在24000元/平方米左右。

  數(shù)據(jù)顯示，目前房山銷售排行的前三名均被商住項(xiàng)目占據(jù)，且月成交量也只在30套左右，普通住宅的去化更為不暢。

  另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，房山區(qū)目前的庫存量在1萬套左右，位居北京各區(qū)域庫存第三位?！胺可降呐涮缀铜h(huán)境尚不足以支撐改善型項(xiàng)目，客群對區(qū)域內(nèi)的改善型項(xiàng)目認(rèn)可度不高。從目前的情況來看，即便采取低價策略也很難實(shí)現(xiàn)快速去化?！惫阏J(rèn)為。

  最新動向

  相比于新房，二手房市場對新政的反應(yīng)更為迅速。新政出臺的這幾天里，不少購房者加快成交進(jìn)度、不少業(yè)主也有了漲價的打算，二手房經(jīng)紀(jì)人們更加忙得不亦樂乎。新政猶如一劑強(qiáng)心劑，令本就處于回暖通道的二手房市場更加熱鬧起來。

  看房、簽約客戶增多

  “30日新政出臺，晚上就有3組客戶預(yù)約看房?！弊蟀查T附近一家二手房中介的經(jīng)紀(jì)人介紹，31日晚上9點(diǎn)多還有客戶預(yù)約帶看。

  3月30日，樓市迎來新一輪政策利好，二套房首付比例大幅下調(diào)，同時，營業(yè)稅免稅的條件由購買滿五年調(diào)整為購買滿兩年，一時間在二手房市場激起波瀾。

  家住回龍觀，計劃換房的王先生表示，之前房子掛在中介也沒什么人來看，新政下來這兩天，陸陸續(xù)續(xù)的有好幾撥人約時間看房。

  鏈家地產(chǎn)根據(jù)門店所反映的情況統(tǒng)計，新政出臺后首日看房和簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經(jīng)看好房子的剛需客戶。

  “新政出來后，滿兩年但不滿五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大。而且一套300萬的房子就能省下16萬的營業(yè)稅，最近我也要抓緊時間看房了。”王先生表示。

  面對新政，一些近期簽訂了購房合同的買家也遇到了新問題。方才在方莊買了一套兩居室的陳先生就頗為郁悶。原來，就在29日，陳先生剛在區(qū)地稅局繳納了各種稅費(fèi)。一套總價250萬的房子，繳納了14萬元的營業(yè)稅。天有不測風(fēng)云，隔天新政出臺后，原本應(yīng)繳的營業(yè)稅免征了。

  “政策出臺前沒有半點(diǎn)跡象，一夜之間，我就多交了十幾萬?！痹诘囟惥肿稍兊年愊壬y掩焦慮。最終地稅局的解釋是，只要在3月31日之前沒有完成過戶的購房者，可以辦理退稅。

  這種情況，不僅是陳先生一個人。有業(yè)內(nèi)人士表示，政策出臺前缺乏預(yù)警機(jī)制，著實(shí)令購房者跑了“冤枉路”。

  業(yè)主試圖漲價

  “昨天晚上下班剛回到家，還沒來得及坐下，中介的電話就來了，說是之前看中的三居室報價上漲了5萬。”居住在通州梨園附近的孫女士回憶起新政公布當(dāng)日的情形。

  不僅在通州，包括朝陽北路、方莊、勁松等多個片區(qū)都存在坐地漲價的狀況。

  “前兩天合同都簽了，今天業(yè)主突然打電話要漲10萬元，說是按照新政自己之前的價格賣低了?！痹诜角f區(qū)域從事二手房中介工作的小陳略帶無奈地表示，不過最終購房人堅決駁回，房主也不再堅持，順利地按照原先的價格進(jìn)行過戶。

  “北京二手房市場的慣例是購房者來承擔(dān)營業(yè)稅，之前房子不滿五年的業(yè)主大多會減少一部分房款來促進(jìn)成交。現(xiàn)在看到營業(yè)稅調(diào)整，不少業(yè)主都不愿意再讓步?！毙￡惤榻B。

  “營業(yè)稅繳費(fèi)規(guī)定改變了，我名下的一居室總算是可以報得上價了?！奔易√焱ㄔ返某膛勘硎?。

  程女士在立水橋有一套小一居，由于不滿五年，報價一直比同區(qū)域同戶型滿五年的房子低5萬-10萬元。程女士一直想要把現(xiàn)在自住的二居室和這套一居室賣了換套三居，可是這套一居室的報價總覺得不劃算，所以房子雖然掛在中介門店，但其實(shí)一直都不上心?！艾F(xiàn)在有了新政，稅費(fèi)方面不再是短板，終于可以認(rèn)真報一個合理的價格，著手換套三居室?！?/P>

  鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭介紹，部分區(qū)域2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。從市場整體情況來看，買賣雙方表現(xiàn)較為理性，并未因新政出臺而出現(xiàn)恐慌。

  成交價或有一定漲幅

  在業(yè)內(nèi)人士普遍看來，營業(yè)稅“5改2”之后，將有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應(yīng)。同時，盡管之前的二手房交易中營業(yè)稅往往被轉(zhuǎn)嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業(yè)稅得到了免除，購房人的交易負(fù)擔(dān)將下降，從而促進(jìn)二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

  “5改2”之后，二手房價格是否會飛速上漲，成為了不少人的疑問。

  對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，大幅度漲價的可能性不大。因?yàn)閺默F(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看，業(yè)主方提價只會面臨有價無市的被動，房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

  同時有業(yè)內(nèi)人士表示，市場上“滿2”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一輪交稅或者辦理房產(chǎn)證的。在這段期間正好是北京二手房價格快速增長的階段，在這段時間購房的房主背負(fù)的購房成本也較高。目前如果是為了換房，貿(mào)然提價只會徒增風(fēng)險。

  張旭也表示，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，但政策帶動改善型需求的入市積極性，促使未來成交量進(jìn)一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現(xiàn)一定上漲的可能性?！暗c以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。”