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市場動態(tài)

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五大對策助中國擺脫住房供應(yīng)過剩
2015-12-21 08:54 點擊：570 次 作者： 來源：

  12月公布的2016年應(yīng)對經(jīng)濟挑戰(zhàn)的十大任務(wù)，承諾將削減龐大的房地產(chǎn)庫存。

  讓購房者買下眾多的空置住房--即經(jīng)濟學(xué)家所說的“去庫存”，需要多方面的政策支持。盡管央行自去年末以來已經(jīng)六次降息，將主要利率下調(diào)至4.35%的紀(jì)錄低位，但作為政策彈藥庫中威力最大的武器，降息政策仍有實施空間。

  中國提振需求的努力未能阻止經(jīng)濟滑坡，如今，從“鬼城”到鋼廠再到煤礦，政策制定者正在展開新的行動，應(yīng)對產(chǎn)能過剩和資源錯配等供應(yīng)側(cè)的問題。

  野村控股經(jīng)濟學(xué)家表示，在中共中央政治局將化解房地產(chǎn)庫存納入2016年主要任務(wù)后，中央經(jīng)濟工作會議可能很快推出更多措施來刺激房地產(chǎn)需求，包括加快農(nóng)民工城鎮(zhèn)化步伐，降低住房公積金提取難度，甚至可能還會出臺減稅措施。

  野村駐香港中國首席經(jīng)濟學(xué)家趙揚本周在報告中表示，這些措施可能有助于提振房地產(chǎn)銷售，在大城市更是如此。

  以下是明年可能出現(xiàn)的一些政策變化：

  1.貸款規(guī)定

  中國央行已經(jīng)下調(diào)了首套房和二套房的最低首付比例要求，讓潛在買家可以借更多資金。中國9月30日將中小城市首套住房最低首付款比例下調(diào)5個百分點至25%。而在3月份，央行已經(jīng)將部分二套房最低首付比例從60%下調(diào)至40%。

  下調(diào)空間依然存在。從2003年到2010年，中國首套房購房者的首付比例最低只有20%，然后隨著市場升溫才提高至30%。不過，陳聰?shù)戎行抛C券房地產(chǎn)分析師在12月14日的報告中表示，決策者會“謹(jǐn)慎”考慮是否要進一步降低首付比例要求，以免門檻過低造成金融穩(wěn)定風(fēng)險。

  2. 外來務(wù)工人員購房

  中國政府還打算進一步推行居住證管理制度，讓2.74億外來務(wù)工人員中有更多人可以獲得在城市購房所需的居住證，以此化解過剩的房地產(chǎn)庫存。

  據(jù)新華社報道，中共中央政治局周一要求通過農(nóng)民工市民化來化解房地產(chǎn)庫存。報道稱，中共官員要求推進以滿足“新市民”為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

  房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢公司克而瑞信息集團駐上海分析師楊科偉表示，為了鼓勵農(nóng)民在城市購買房屋，中國可能很快就會向農(nóng)民工提供直接補貼。他說，安徽、四川和河南等省的縣級政府已經(jīng)開始提供此類補貼。

  楊科偉說，中國可能將允許外來務(wù)工人員獲得可享受醫(yī)療和教育等公共服務(wù)的城市戶口，鼓勵他們在城市定居。政治局周一表示2016年要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。北京計劃啟動積分落戶制度，讓更多人獲得北京市戶口。

  北京、上海、廣州和深圳仍然規(guī)定，居住或繳納社會保障費用不到一定時限的人不得在當(dāng)?shù)刭徺I住房。

  3.降低抵押貸款成本

  中國政府還可以通過擴大住房公積金貸款發(fā)放規(guī)模的方式來刺激購房。住房公積金貸款利率低于商業(yè)貸款。中國政府今年3月和8月分別下調(diào)了首套房和第二套住房購買者的首付款比例規(guī)定，現(xiàn)在兩者使用公積金貸款購房時的最低首付款比例均為20%。

  中原地產(chǎn)駐上海研究主管Liu Yuan表示，如果購房者可以獲得更多公積金貸款，這將是一個非常強的刺激措施，因為他們不需要拿出更多現(xiàn)金來償還這些貸款。上海上月發(fā)行了69.6億元人民幣（10.8億美元）住房公積金貸款支持債券。分析人士說，其他城市也可能跟進。

  今年早些時候有報道稱，一些政府官員提出要建立與美國架構(gòu)類似的國家住房銀行。房利美和房地美等美國的抵押貸款金融公司都是政府特許經(jīng)營的。據(jù)《中國證券報》去年報道，中國國家開發(fā)銀行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)提交了成立國家住房銀行的初步方案。

  4.政府采購

  有了今年早些時候買入股票以遏制市場暴跌的先例，由國家購買住房可能也是一項選擇。山東省9月份表示將購買小戶型住宅并將其轉(zhuǎn)換為公租房。更多地方政府可能也會效仿。

  北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋表示，這將有助于重振市場信心；地方政府應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商手中買入更多存量房，將其轉(zhuǎn)化為保障房，把閑置的資源用起來。

  5.減稅

  住宅買賣成本可能會很高，部分住宅交易除了繳納營業(yè)稅以外，還需繳納高達20%的個人所得稅。摩根大通首席中國經(jīng)濟學(xué)家朱海斌在周二于北京舉行的記者會上表示，政府未來可能引入房貸利息抵稅安排，住宅買賣成本可能降低。撰文/彭博社 編輯/王怡

  總之 在中共中央政治局將化解房地產(chǎn)庫存納入2016年主要任務(wù)后，中央經(jīng)濟工作會議可能很快推出更多措施來刺激房地產(chǎn)需求。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)