住房租賃改革的地方邏輯
中國的城市化已經(jīng)不再是簡單的人口疊加，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，城市化發(fā)展的新方向是吸引人才。有人才，才有創(chuàng)新，城市才有發(fā)展的新動能，這也是新一線城市崛起的基礎(chǔ)所在。
吸引人才最重要的是城市能否提供宜居宜業(yè)的環(huán)境，而當(dāng)前很多大中城市房價(jià)高企，對人才形成抑制甚至擠出效應(yīng)。在中央及地方相繼出臺系列房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，房價(jià)趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革除了購房市場外，還存在租賃市場，這方面仍有改革的空間。
九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，住建部會同有關(guān)部門選取了12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)單位。其中就包括杭州、合肥，以及廣東的廣州、深圳、佛山、肇慶等城市。我們選取了三個(gè)地方樣本進(jìn)行剖析，其中有些尚未出臺地方版住房租賃試點(diǎn)方案，但近期改革動作頻繁，值得關(guān)注。在這些地方住房租賃改革的背后，構(gòu)建住房長效機(jī)制以及吸引人才是一條顯而易見的主線。
廣東的新版新型城鎮(zhèn)化建設(shè)藍(lán)圖出爐。
8月22日，廣東省住建廳和廣東省發(fā)展改革委印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020年）》（簡稱《規(guī)劃》）。
《規(guī)劃》提出建立購租并舉的住房制度，推動建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。其中，探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度方面，將根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
廣東還提出要大力推進(jìn)珠三角地區(qū)優(yōu)化發(fā)展，攜手港澳建設(shè)粵港澳大灣區(qū)和世界級城市群，打造“廣佛肇+清遠(yuǎn)、云浮、韶關(guān)”“深莞惠+河源、汕尾”“珠中江+陽江”三大新型都市區(qū)。。
多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的分析人士指出，粵港澳大灣區(qū)城市群的規(guī)劃建設(shè)，要求廣東必須進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量，這包括創(chuàng)新住房保障制度以吸引集聚更多人口，以及加速內(nèi)部融合與協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小城市間不平衡并拓寬腹地。
完善城鎮(zhèn)化住房制度
新版《規(guī)劃》的最大亮點(diǎn)無疑是完善城鎮(zhèn)化住房制度。
廣東首先提出，將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。進(jìn)而推動建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系，建立完善“以需定建”的住房保障機(jī)制。
所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，是指購房人與政府、住房協(xié)會或其它社會非盈利機(jī)構(gòu)按出資份額共同享有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。2014年住建部曾選中北京、上海、深圳等6個(gè)城市開展試點(diǎn)。不久前，北京出臺相關(guān)政策，引發(fā)社會關(guān)注。
中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員張敬偉認(rèn)為，此舉能夠解決房價(jià)高企的難題，滿足一部分人的安居夢。
中國城市規(guī)劃學(xué)會會員胡剛對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，廣東探索共有產(chǎn)權(quán)住房有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免房價(jià)過高。
廣東明確將建立購租并舉的住房制度。一方面，將打通保障房和商品房的政策通道，促進(jìn)存量商品房發(fā)揮保障性住房作用；另一方面，將大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，并將引導(dǎo)與鼓勵(lì)有條件的國企收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租。
目前，已有12座人口凈流入的大中城市開展首批住房租賃試點(diǎn)，廣東亦有4個(gè)珠三角城市入選。
“這意味著房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已經(jīng)掀開，并且廣東正率先探索落地?！焙鷦偡治稣f，這種變化的意義是在城鎮(zhèn)化過程中，為人們提供更多解決住房的渠道，進(jìn)而降低人們在城市中的居住成本，有利于進(jìn)一步吸聚人口。
華南城市研究會副會長、廣州市社科院高級研究員談錦釗告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)及廣東自身的產(chǎn)業(yè)升級均需進(jìn)一步聚集人口，尤其是人才，廣東多數(shù)城市仍有空間，但這也要求破解過高的居住門檻。
“近年，城市之間的人才競爭日益突出。一個(gè)完善的、兼顧社會公平合理的城鎮(zhèn)化住房制度保障，必將增強(qiáng)城市競爭力和發(fā)展?jié)摿?。”胡剛說，從國家政策導(dǎo)向和趨勢看，未來還將有更多城市在共有產(chǎn)權(quán)住房和購租并舉上跟進(jìn)探索。
輻射融合大灣區(qū)城市群
廣東新版的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，還突出與粵港澳大灣區(qū)城市群建設(shè)的銜接布局。
《規(guī)劃》提出，廣東將大力推進(jìn)珠三角地區(qū)優(yōu)化發(fā)展，推動韶關(guān)、河源、汕尾、陽江、清遠(yuǎn)、云浮等一批環(huán)珠三角城市深度融入珠三角，基本形成“廣佛肇+清遠(yuǎn)、云浮、韶關(guān)”“深莞惠+河源、汕尾”“珠中江+陽江”三大新型都市區(qū)。
此外，依托南沙、前海和橫琴三大國家戰(zhàn)略平臺，以粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為龍頭引領(lǐng)，發(fā)揮廣深中心城市帶動作用，進(jìn)一步強(qiáng)化中心城市功能，有序向周邊城市疏解非核心功能，強(qiáng)化城市間分工合作。同時(shí)，加快建設(shè)粵東城市群、粵西沿海城市帶和粵北生態(tài)發(fā)展區(qū)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。
這也是近年來廣東致力推進(jìn)的重要內(nèi)容。2016年的廣東省城市工作會議就提及，要通過加速一批環(huán)珠三角城市對接融入珠三角，打造大珠三角城市群。
為此，近年來廣東投入大量資源到交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)共建上，謀求強(qiáng)化珠三角城市的輻射帶動能力。今年5月份的廣東省第十二次黨代會亦明確，廣東要形成以珠三角核心城市為中心的全省2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以及珠三角1小時(shí)生活圈。
廣東省內(nèi)若干梯度的城市的融合發(fā)展，已從過去的文件、會議要求，進(jìn)入到新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的高度。
胡剛分析，這意味著面向粵港澳大灣區(qū)城市群建設(shè)，廣東內(nèi)部的城市層級、組團(tuán)模式、輻射路徑和突破方向更為清晰。
“這種輻射和融合契合大灣區(qū)城市群的發(fā)展邏輯，也就是從單個(gè)城市的發(fā)展到城市圈的發(fā)展再到城市連綿帶的發(fā)展?！睆V東省社科院研究員鄭奮明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從國際經(jīng)驗(yàn)看，幾大世界級的大灣區(qū)都利用自身輻射能力拓展出大片腹地，粵港澳大灣區(qū)也應(yīng)如此。
廣東省政府特聘參事、廣東省委黨校教授陳鴻宇告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，灣區(qū)城市群的發(fā)展必須通過市場、交通和信息三層網(wǎng)絡(luò)將產(chǎn)業(yè)和科技等元素聚集，以形成更大規(guī)模效應(yīng)。因此，灣區(qū)的腹地也應(yīng)超出其本身行政區(qū)劃范圍，灣區(qū)質(zhì)量看的也不應(yīng)是單一經(jīng)濟(jì)規(guī)模而是輻射能力。
來源：中房網(wǎng) 作者：佚名
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