中國(guó)正在經(jīng)歷人類歷史上最大規(guī)模的城市化快速推進(jìn)進(jìn)程，多中心、群網(wǎng)化的城市體系雛形初顯。與此同時(shí)，近年來(lái)中國(guó)城市住房的金融屬性不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)投機(jī)行為突出，房?jī)r(jià)很大程度上偏離了經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的基本面，熱點(diǎn)大城市的房?jī)r(jià)泡沫較大，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)增高；不同城市房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)性越發(fā)明顯，房?jī)r(jià)波動(dòng)的空間分化日益顯著。將不同城市的房?jī)r(jià)視為一個(gè)有機(jī)整體，從房?jī)r(jià)體系的角度探討城市房?jī)r(jià)的決定及其波動(dòng)機(jī)制，對(duì)于完善城市體系的相關(guān)理論，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。

  一、何謂房?jī)r(jià)體系

  房?jī)r(jià)體系是在一定空間范圍內(nèi)，各種不同性質(zhì)、規(guī)模和類型城市的住房?jī)r(jià)格差異分布、相互聯(lián)系及動(dòng)態(tài)變化的關(guān)系。為了測(cè)度中國(guó)房?jī)r(jià)體系的空間層級(jí)結(jié)構(gòu)，借鑒城市體系方法，首先根據(jù)引力模型，測(cè)算285個(gè)地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)兩兩之間的作用指數(shù)。然后根據(jù)作用指數(shù)構(gòu)建房?jī)r(jià)引力指數(shù)與綜合潛力秩數(shù)。房?jī)r(jià)引力指數(shù)是指房?jī)r(jià)體系中該城市對(duì)其他城市的作用指數(shù)之和，體現(xiàn)了該城市在房?jī)r(jià)體系中絕對(duì)位置。綜合潛力秩數(shù)是指該城市對(duì)其他城市的作用程度之和，體現(xiàn)了該城市在房?jī)r(jià)體系中的相對(duì)位置。通過(guò)設(shè)定閾值，計(jì)算特定城市對(duì)其他284個(gè)目標(biāo)城市的作用指數(shù)排名在閾值之上的數(shù)目，即為特定城市的綜合潛力秩數(shù)。本文將閾值設(shè)定為5，即該城市對(duì)目標(biāo)城市的引力指數(shù)排名在第5名及其以上，意味著該城市對(duì)某個(gè)城市的影響較大。若特定城市綜合潛力秩數(shù)為n，表示該城市對(duì)其他城市的作用指數(shù)排名在第5名以上的數(shù)目為n.

  我國(guó)城市體系的層級(jí)結(jié)構(gòu)顯著。一線城市綜合作用指數(shù)與綜合潛力秩數(shù)均位居前列，深圳與北京市的綜合潛力秩數(shù)大幅度領(lǐng)先于其他城市，分別為110與96，是房?jī)r(jià)體系的南北兩大國(guó)家級(jí)中心城市，上海市也以較大幅度領(lǐng)先于其他城市，其余城市是三大中心城市所在區(qū)域次中心城市或其他區(qū)域中心城市。

  與此相對(duì)應(yīng)，中國(guó)城市房?jī)r(jià)不僅形成體系而且具有中心性、聯(lián)系性和變動(dòng)性三大特征。中心性是指城市房?jī)r(jià)在房?jī)r(jià)水平的差異，體現(xiàn)出中心和邊緣特征。聯(lián)系性是指城市之間房?jī)r(jià)的相互影響。變動(dòng)性是城市間房?jī)r(jià)受宏觀經(jīng)濟(jì)、住房需求和住房供給等差異和共同的外部因素而產(chǎn)生的多樣性變化。

  二、房?jī)r(jià)體系中心性具有四大表現(xiàn)

  中國(guó)285個(gè)地級(jí)及以上城市的房?jī)r(jià)體系呈尖塔形分布。即極少數(shù)高房?jī)r(jià)城市與其他城市房?jī)r(jià)差異巨大。中國(guó)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的右偏態(tài)分布，如果將其逆時(shí)針90度旋轉(zhuǎn)，則為尖塔形。房?jī)r(jià)最大值為深圳的33942.16元/平方米，是房?jī)r(jià)均值的6.41倍，中位數(shù)的7.69倍。

  從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，中國(guó)城市房?jī)r(jià)體系具有多層次性。對(duì)中國(guó)285個(gè)地級(jí)及以上城市2015年商品房銷售均價(jià)進(jìn)行聚類分析，我國(guó)城市的房?jī)r(jià)從高到低可分為9個(gè)層次，樣本數(shù)量依次增加。

  中國(guó)房?jī)r(jià)體系具有集群化特征。城市房?jī)r(jià)在區(qū)域空間維度上高—高集聚與低—低集聚特征并存。利用中國(guó)285個(gè)地級(jí)及以上城市商品房均價(jià)數(shù)據(jù)，基于地理距離權(quán)重矩陣測(cè)算房?jī)r(jià)空間自相關(guān)Moran散點(diǎn)圖。城市房?jī)r(jià)Moran指數(shù)值為正，在1%水平上顯著，中國(guó)城市房?jī)r(jià)具有顯著的空間自相關(guān)性。從散點(diǎn)圖上各象限內(nèi)城市散點(diǎn)的數(shù)量及密集度來(lái)看，大多數(shù)地級(jí)及以上城市(房?jī)r(jià))處在第一象限(高—高集聚的區(qū)間)和第三象限(低—低集聚的區(qū)間)，整體上呈現(xiàn)了高房?jī)r(jià)城市被高房?jī)r(jià)城市所包圍，低房?jī)r(jià)城市被低房?jī)r(jià)城市所包圍的集群化特征。

  全國(guó)層面上房?jī)r(jià)體系單中心性顯著。根據(jù)房?jī)r(jià)—位序的關(guān)系，作為系數(shù)的冪指數(shù)估計(jì)值n大于1，表明城市體系內(nèi)的城市房?jī)r(jià)差距明顯，這意味著高等級(jí)城市的房?jī)r(jià)比齊普夫定律描述的更高，低等級(jí)城市的房?jī)r(jià)則相對(duì)高城市更低。2015年的我國(guó)地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)—位序關(guān)系的冪指數(shù)為2.230，較大程度偏離1，房?jī)r(jià)體系的單中心性顯著。

  欠發(fā)達(dá)城市群內(nèi)房?jī)r(jià)單中心性較強(qiáng)，成熟城市群房?jī)r(jià)中心性稍弱。各個(gè)城市群內(nèi)冪指數(shù)估計(jì)值普遍大于1，各城市群內(nèi)部房?jī)r(jià)高的城市與房?jī)r(jià)低的城市的差距較大。成熟的城市群其房?jī)r(jià)體系中心性稍弱，2015年珠三角城市群的冪指數(shù)估計(jì)值僅為1.15.

  三、房?jī)r(jià)體系的聯(lián)系性具有四大效應(yīng)

  房?jī)r(jià)體系的聯(lián)系性表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)城市的擴(kuò)散效應(yīng)、虹吸效應(yīng)與區(qū)域內(nèi)城市的傳染效應(yīng)與遷移效應(yīng)。

  區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的擴(kuò)散效應(yīng)在發(fā)達(dá)地區(qū)內(nèi)(城市群)城市間比較明顯。擴(kuò)散效應(yīng)指一個(gè)區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)上漲，會(huì)帶動(dòng)周邊城市房?jī)r(jià)上漲。在滬蘇浙皖大長(zhǎng)三角地區(qū)，上海對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)有重要影響。格蘭杰因果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，上海市房?jī)r(jià)變動(dòng)是南京市、杭州市和合肥市房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，表明上海市房?jī)r(jià)是該地區(qū)房?jī)r(jià)本文擴(kuò)散的傳導(dǎo)源。此外，南京市的房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)合肥和杭州房?jī)r(jià)具有先漲帶動(dòng)后漲的波紋狀擴(kuò)散影響。京津冀城市群與珠三角城市群內(nèi)也存在較為顯著的擴(kuò)散效應(yīng)。

  區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的虹吸效應(yīng)在單中心城市群內(nèi)相對(duì)突出。虹吸效應(yīng)指一個(gè)區(qū)域內(nèi)中心城市房?jī)r(jià)上漲，對(duì)周邊城市產(chǎn)生負(fù)面影響。以城市群為區(qū)域空間分析單元，基于2016年4月至2017年3月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在部分單核集聚特征明顯的城市群內(nèi)，中心城市房?jī)r(jià)存在虹吸效應(yīng)，即中心城市房?jī)r(jià)大漲，周邊城市房?jī)r(jià)增幅被抑制而緩慢上漲，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在石家莊城市群、中原城市群、武漢城市群、長(zhǎng)株潭城市群、南寧城市群和成渝城市群內(nèi)，首位城市(區(qū)域中心城市)房?jī)r(jià)大漲，而其余城市房?jī)r(jià)增幅相對(duì)較小。這些地區(qū)城市間房?jī)r(jià)變動(dòng)存在非同步性以及中心城市大漲抑制了周邊城市房?jī)r(jià)的上漲，表明域內(nèi)首位城市房?jī)r(jià)對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)形成了明顯的虹吸效應(yīng)。

  2015年以來(lái)，我國(guó)三大城市群的中心城市的房?jī)r(jià)增幅此起彼伏，傳染效應(yīng)顯著。傳染效應(yīng)指一個(gè)區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)上漲，引起另一個(gè)區(qū)域城市中心城市房?jī)r(jià)上漲。深圳的房?jī)r(jià)變動(dòng)是上海市房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，上海市房?jī)r(jià)變動(dòng)是北京市房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，但深圳市房?jī)r(jià)變動(dòng)并不是北京市房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因。三大中心城市間房?jī)r(jià)經(jīng)歷著由南向北的傳染過(guò)程，區(qū)域中心城市間房?jī)r(jià)的聯(lián)系存在領(lǐng)先—滯后傳染關(guān)系，以及直接或間接的擴(kuò)散影響。

  從區(qū)域間城市，房?jī)r(jià)的遷移效應(yīng)表現(xiàn)比較突出的是東北地區(qū)部分城市和海南的部分城市間。遷移效應(yīng)指一個(gè)區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)上漲，對(duì)另一個(gè)區(qū)域城市中心城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。在2016年1月-2017年2月的樣本期內(nèi)，作為許多東北人的遷移目的地，海南省的三亞和?？诘姆?jī)r(jià)同比漲幅保持持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，但東北地區(qū)像丹東、牡丹江和錦州等人口凈流出城市房?jī)r(jià)增速保持相對(duì)平穩(wěn)或下降，特別是錦州的房?jī)r(jià)在2016年2月和10月出現(xiàn)了連續(xù)下降。

  四、房?jī)r(jià)體系的變動(dòng)性

  從城市分化向城市群分化演變

  一二三四線城市間房?jī)r(jià)分化持續(xù)加劇，一線城市房?jī)r(jià)中心性強(qiáng)化。2001年以來(lái)，中國(guó)地級(jí)以上城市不同等級(jí)間城市房?jī)r(jià)差距逐年增大。一線城市增幅加速，二、三、四線城市商品房增幅趨緩。與此同時(shí)，2005年-2015年，深圳市綜合潛力秩數(shù)由71上升至110，北京市綜合潛力秩數(shù)由53上升至96，上海由32上升至51，我國(guó)房?jī)r(jià)體系三大中心城市對(duì)其他城市的作用不斷增強(qiáng)。

  房?jī)r(jià)體系越來(lái)具有城市群特征。首先，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間房?jī)r(jià)差距增大。2001年以來(lái)，中國(guó)城市群房?jī)r(jià)均值與非城市群內(nèi)房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)，其房?jī)r(jià)差距逐年增大。其次，不同級(jí)別城市群房?jī)r(jià)分化顯著，一線城市群房?jī)r(jià)與二線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大。按照城市群的發(fā)展、發(fā)育狀況以及在世界、全國(guó)和區(qū)域?qū)用嫔系亩ㄎ?，課題組將中國(guó)城市群劃分為一線、二線、三線和四線城市群。在3個(gè)一線城市群與7個(gè)二線城市群中，一線城市群房?jī)r(jià)均值(珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群、京津冀城市群)總體領(lǐng)先于二線城市群房?jī)r(jià)均值(海峽西岸城市群除外)，表明這三大城市群內(nèi)城市房?jī)r(jià)水平普遍較高，且保持連續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。其他城市群的增長(zhǎng)趨勢(shì)不一，城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化趨于明朗。最后，一線城市群內(nèi)房?jī)r(jià)差距開始降低，二、三線城市群內(nèi)房?jī)r(jià)差距有所增大。冪指數(shù)估計(jì)值與城市城市群內(nèi)城市房?jī)r(jià)差距成正比，冪指數(shù)下降意味著城市群內(nèi)的房?jī)r(jià)趨于收斂，反之亦然。中國(guó)一線城市群內(nèi)房?jī)r(jià)—位序的冪指數(shù)低于二、三線城市群的冪指數(shù)，且逐年降低，這說(shuō)明中國(guó)成熟城市群的群內(nèi)房?jī)r(jià)趨于收斂，不同級(jí)別城市群內(nèi)房?jī)r(jià)分化加劇。

  五、房?jī)r(jià)體系由城市體系因素決定

  由于中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，其供給面受土地供應(yīng)等因素限制，供給彈性較小，主要受需求面影響。城市體系的基本決定因素為人口規(guī)模，人口規(guī)模與增速是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)，所以城市體系對(duì)房?jī)r(jià)體系有重大影響，房?jī)r(jià)體系的多層次與集群化，正是中國(guó)多層次、集群化的城市體系在房?jī)r(jià)體系上的投影。

  房?jī)r(jià)體系與城市體系總體上具有一致性。首先，房?jī)r(jià)與人口、經(jīng)濟(jì)密度基本同步分化。中國(guó)地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)與常住人口、地均GDP的變化趨勢(shì)高度一致，均值同步提高，標(biāo)準(zhǔn)差逐年增大，變異系數(shù)有所增大，人口規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響。其次，城市規(guī)模引力指數(shù)與房?jī)r(jià)引力指數(shù)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)引力模型計(jì)算了兩兩城市之間可達(dá)性指數(shù)，然后根據(jù)285個(gè)地級(jí)及以上城市兩兩之間的可達(dá)性矩陣，計(jì)算出每個(gè)城市與全國(guó)其他284個(gè)城市的空間相互作用總和，是為城市規(guī)模引力指數(shù)。

  房?jī)r(jià)體系與城市體系具有相似性。首先，房?jī)r(jià)體系與城市體系都具有多層次性，但前者層級(jí)更多。房?jī)r(jià)體系可分為8個(gè)層次，前4個(gè)層次樣本較少，只有13個(gè)。房?jī)r(jià)體系可分為9個(gè)層次，前5個(gè)層次樣本較少，只有11個(gè)。其次，房?jī)r(jià)體系與城市體系都具有集群化的特征。從城市人口空間自相關(guān)與城市房?jī)r(jià)空間相關(guān)圖可以看出，兩者都具有高高—低低的集群特征。

  六、部分城市房?jī)r(jià)體系偏離合理水平

  住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市發(fā)展的最主要?jiǎng)恿?，包括消費(fèi)性需求(自住性、改善型)、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火，導(dǎo)致房?jī)r(jià)體系超出合理體系的水平。

  多數(shù)三線以上城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)合理水平。按照世界銀行對(duì)全世界房?jī)r(jià)與收入關(guān)系的經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比為3-6較為合理。利用2015年數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)：在全國(guó)104個(gè)一、二、三線城市中，房?jī)r(jià)收入比在6以上的城市為58個(gè)，占比55.8%，其中處于6-9區(qū)間的有45個(gè)，9以上的樣本有13個(gè)，表明一些城市的房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重。

  房?jī)r(jià)體系不同城市體系，分布更為陡峭，單中心性顯著。從全國(guó)地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)與常住人口分布來(lái)看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出的右偏態(tài)性弱于常住人口，同時(shí)其眾數(shù)的概率密度小于常住人口，這意味著其分布更為集中。

  房?jī)r(jià)體系影響城市的規(guī)模體系和功能體系。房?jī)r(jià)體系的變動(dòng)相對(duì)于城市體系存在一定的獨(dú)立性，并通過(guò)生活成本效應(yīng)與收入效應(yīng)影響城市內(nèi)部居民的效用水平、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及城市間的要素流動(dòng)等途徑對(duì)城市體系產(chǎn)生反作用。房?jī)r(jià)升高可能擠出低技能勞動(dòng)力，提高勞動(dòng)力素質(zhì)，促進(jìn)城市功能提升，對(duì)人口產(chǎn)生一定吸引力，但也有可能導(dǎo)致居住成本上升，使得人口流失、功能弱化。房?jī)r(jià)體系對(duì)城市體系的反作用存在滯后性，故使用房?jī)r(jià)對(duì)數(shù)一階滯后考察兩者關(guān)系。房?jī)r(jià)對(duì)數(shù)一階滯后對(duì)常住人口對(duì)數(shù)的影響為倒U型曲線的前半段，即兩者存在正相關(guān)關(guān)系，但隨著房?jī)r(jià)的升高，對(duì)人口規(guī)模的促進(jìn)作用逐步減弱。

  七、房?jī)r(jià)體系對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的影響

  經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)與方式的轉(zhuǎn)化提升。轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程就是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力提升的過(guò)程，從形式上是指經(jīng)濟(jì)形態(tài)的高級(jí)化、多元化、新型化和正?；?，從內(nèi)容上是指需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和要素結(jié)構(gòu)的改進(jìn)和提升。轉(zhuǎn)型升級(jí)向其他事物發(fā)展一樣有自身發(fā)展的規(guī)律，分為前期積累、中期發(fā)展與后期擴(kuò)散，即孕育期、極化期、擴(kuò)散期。一個(gè)國(guó)家不同區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程會(huì)有所不同，會(huì)經(jīng)歷由趨同向分化，再由分化向趨同的過(guò)程，其轉(zhuǎn)型升級(jí)的速度也將經(jīng)歷緩慢推進(jìn)—加速推進(jìn)—減速推進(jìn)的過(guò)程。

  中國(guó)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的極化期，即少數(shù)中心城市正在聚集周邊的資源要素加速推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并導(dǎo)致與周邊和全國(guó)整體區(qū)域的分化。深圳等個(gè)別城市和產(chǎn)業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破，中國(guó)的高鐵、航天、電商等成為新興產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，但城市轉(zhuǎn)型升級(jí)長(zhǎng)期步履蹣跚。由于集中力量辦大事的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大國(guó)有條件實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的突破，但必須防止和打破轉(zhuǎn)型升級(jí)的“極化” 陷阱。事實(shí)上，轉(zhuǎn)型升級(jí)需要條件和動(dòng)力的雙引擎，但是現(xiàn)實(shí)中條件往往是一把雙刃劍。其中，房?jī)r(jià)體系就是一把非常鋒利的雙刃劍。

  房?jī)r(jià)體系至少?gòu)膬蓚€(gè)方面影響轉(zhuǎn)型升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)力提升的機(jī)制。第一，房?jī)r(jià)通過(guò)成本渠道影響經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)；第二，房?jī)r(jià)通過(guò)投資渠道影響經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。當(dāng)房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)和在一定增幅內(nèi)，其有利于吸引資本、倒逼創(chuàng)新、擠出低端產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)可能是轉(zhuǎn)型升級(jí)的杠桿。當(dāng)房?jī)r(jià)低于一定范圍與增幅，將不利于吸引資本、擠出低端產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)高于一定范圍與增幅，將不利于引導(dǎo)資金投入創(chuàng)新、吸引高端人才與要素。在這兩種情況下，房?jī)r(jià)體系將是轉(zhuǎn)型升級(jí)的陷阱。

  為了定量分析房?jī)r(jià)體系與轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)系，本文構(gòu)建經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)，分析不同城市房?jī)r(jià)對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的不同影響。經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)(產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí))包括關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占比、地均GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占GDP比重(逆向)、專利授權(quán)數(shù)。這四個(gè)指標(biāo)依次反映了產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、城市土地利用效率、需求結(jié)構(gòu)、城市主體創(chuàng)新能力。鑒于我們研究的轉(zhuǎn)型升級(jí)主要是指要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型，選擇的樣本主要是中國(guó)的一、二、三線城市。

  根據(jù)已有經(jīng)驗(yàn)與研究，本文將房?jī)r(jià)收入比劃分為4個(gè)區(qū)間，低于4為較低區(qū)間、4-6為合理區(qū)間、6-9為較高區(qū)間、大于9為過(guò)高區(qū)間。同時(shí)將經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)三等分為三個(gè)區(qū)間：高、中、低。繪制經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)與房?jī)r(jià)收入比散點(diǎn)圖，觀察樣本城市分布，可以將之劃分為8個(gè)分組。

  依據(jù)分組結(jié)果，考察不同組樣本城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)四個(gè)指標(biāo)的具體方位，對(duì)城市房?jī)r(jià)泡沫與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型做進(jìn)一步分析。

  第一組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度高，但房?jī)r(jià)過(guò)高，威脅轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括深圳、北京、上海。深圳、北京和上海的經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)與房?jī)r(jià)收入比排名均位居前列。該組城市在每百人高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力數(shù)、地均GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)占比、專利授權(quán)數(shù)四個(gè)指標(biāo)上，均位于前列。這些城市產(chǎn)業(yè)素質(zhì)好，土地利用效率高，需求結(jié)構(gòu)合理，創(chuàng)新能力強(qiáng)。一線城市作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心與創(chuàng)新中心，固然房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，存在房?jī)r(jià)泡沫，但其經(jīng)濟(jì)增速、收入增長(zhǎng)預(yù)期與創(chuàng)新能力等因素有效支撐了房?jī)r(jià)預(yù)期。

  第二組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度中，但房?jī)r(jià)過(guò)高，不利轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括廣州、杭州、廈門與珠海。這4個(gè)城市的房?jī)r(jià)綜合潛力秩數(shù)較高。其經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)位居第4-15名，屬于第二階梯，房?jī)r(jià)收入比為第4-8名，相對(duì)于其經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)更高，存在房?jī)r(jià)泡沫。該組城市的4個(gè)指標(biāo)大多處于較好區(qū)間，但低于第一組城市，其中廈門與廣州四個(gè)指標(biāo)均較好，杭州除地均GDP，廣州除專利申請(qǐng)外，其他三個(gè)指標(biāo)也都處于較好區(qū)間。該組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)較高，但存在某個(gè)方面的短板，與房?jī)r(jià)收入比脫節(jié)，存在相當(dāng)程度的房?jī)r(jià)泡沫。

  第三組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度低，房?jī)r(jià)過(guò)高，損害轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括溫州、福州、汕頭、太原、舟山與海口。這些城市的四個(gè)指標(biāo)至多有一個(gè)處于較好區(qū)間，房?jī)r(jià)泡沫阻礙了城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)。

  第四組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度中，但房?jī)r(jià)稍高，驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括濟(jì)南、南京、成都、寧波、蘇州、紹興與佛山。這些城市中在四個(gè)指標(biāo)上，南京均處于較好區(qū)間，但低于第一組城市，其他城市則均有兩到三個(gè)指標(biāo)處于較好區(qū)間?？傮w來(lái)看，經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)居中，在具體指標(biāo)方面存在短板，雖然這些城市房?jī)r(jià)收入比較高，但與經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)并未脫節(jié)，房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)了這些城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  第五組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度較低，但房?jī)r(jià)稍高，抑制轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括38個(gè)樣本，在104個(gè)樣本中占比36.5%，以武漢、重慶、青島、石家莊等為代表。這些城市在四個(gè)具體指標(biāo)上，除部分有兩個(gè)指標(biāo)處于較好區(qū)間外，多只有一個(gè)或零個(gè)處于較好區(qū)間。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定泡沫，與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有一定程度的脫節(jié)，抑制了轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  第六組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度中，但房?jī)r(jià)不高，放緩轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市有天津、東莞、中山與大慶。這四個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度居中，在四個(gè)具體指標(biāo)上，均有兩、三個(gè)指標(biāo)處于較好區(qū)間。房?jī)r(jià)收入比較處于合理區(qū)間，房?jī)r(jià)不高，可能放緩了這些城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  第七組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度較低，但房?jī)r(jià)不高，驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括42個(gè)樣本城市，多為三線城市，占總樣本40.4%。這些城市在四個(gè)具體指標(biāo)上大多處于較差區(qū)間，只有個(gè)別城市在某個(gè)指標(biāo)上處于平均值附近水平。其轉(zhuǎn)型升級(jí)動(dòng)力不足，與房?jī)r(jià)收入比較低有一定關(guān)系。

  第八組城市經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度低，但房?jī)r(jià)較低，不利轉(zhuǎn)型升級(jí)。該組城市包括來(lái)賓、克拉瑪依與臨沂。這些城市的房?jī)r(jià)收入比低于合理水平，經(jīng)濟(jì)高級(jí)化程度低，四個(gè)具體指標(biāo)均處于較差區(qū)間。過(guò)低的房?jī)r(jià)不利于這些城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  從分組分析結(jié)果來(lái)看，轉(zhuǎn)型升級(jí)與房?jī)r(jià)收入比的對(duì)應(yīng)關(guān)系可以分為兩個(gè)類型。第一、二、四、七、八組中，經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)與房?jī)r(jià)泡沫存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，較高的房?jī)r(jià)與房?jī)r(jià)收入比對(duì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有一定的促進(jìn)作用，較低的房?jī)r(jià)收入比在一定程度上阻礙了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在第三、五、六組中，經(jīng)濟(jì)高級(jí)化指數(shù)與房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)了錯(cuò)配，第三、五組中樣本城市較高的房?jī)r(jià)阻礙了其結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  八、實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與收入的同步增長(zhǎng)

  在以上分析基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為政府有能力把控當(dāng)前房?jī)r(jià)體系，其調(diào)控的原則應(yīng)為“利用杠桿，跨越陷阱，促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)”，總的目標(biāo)為“趨向均衡，即城市房?jī)r(jià)應(yīng)與當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比相對(duì)應(yīng)，城市間房?jī)r(jià)差距應(yīng)與城市間收入與未來(lái)預(yù)期收益差距相匹配，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與收入的同步增長(zhǎng)”。具體有以下政策建議：

  第一，完善和培育我國(guó)多中心群網(wǎng)化的城市體系，通過(guò)大中小城市(鎮(zhèn))的協(xié)調(diào)發(fā)展，促使房?jī)r(jià)體系趨于合理，促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。具體采取重點(diǎn)發(fā)展城市群體系、放開對(duì)大城市的限制、因地制宜區(qū)別發(fā)展小城鎮(zhèn)、構(gòu)建多尺度的多中心以及促進(jìn)城市空間和功能體系的網(wǎng)絡(luò)化等措施。

  第二，利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)供求，促進(jìn)各城市房?jī)r(jià)合理促進(jìn)各城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。在需求方面，抑制投機(jī)和投資，讓住房回歸居住屬性。嚴(yán)格抑制針對(duì)普通商品住房的投資投機(jī)，控制住房投資投機(jī)的金融杠桿；適當(dāng)收緊房貸利率優(yōu)惠政策，提高住房使用成本，抑制投機(jī)性需求。在供給方面，提高土地供給彈性，加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，適應(yīng)真實(shí)的住房需求，使價(jià)格始終在合理區(qū)間，促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  第三，因城施策和協(xié)同聯(lián)動(dòng)的房?jī)r(jià)體系調(diào)控，使其趨于合理，發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的促進(jìn)作用。優(yōu)化要素空間配置，協(xié)調(diào)公共服務(wù)平衡發(fā)展，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。發(fā)揮城市體系功能，增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)功能，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展。建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：中房網(wǎng)  作者：佚名