豪宅市場是一個城市房價的重要風(fēng)向標。近日，多家研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，樓市降溫大趨勢下，豪宅成交亦呈現(xiàn)斷崖式下跌。其中占據(jù)2017年一線城市單價“10萬+”豪宅半壁江山的上海市場，則釋放出“量跌價穩(wěn)”信號。
連日來，《中國經(jīng)營報》記者走訪滬上多個豪宅項目發(fā)現(xiàn)，過去一年，湯臣一品、濱江凱旋門等豪宅項目成交較為低迷，而九龍倉靜安壹號、泛海國際住區(qū)等則未有新房源入市，其中，九龍倉靜安壹號拿地至今已過25年仍未開盤銷售。記者就項目開發(fā)銷售進度等問題致函九龍倉方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
“樓市調(diào)控從嚴、市場持續(xù)收緊給豪宅市場帶來不小打擊，同時，受限價政策影響，部分頂豪新盤無法按預(yù)期價格獲得預(yù)售證入市，尤其是一些前期高價拿地的項目，面臨尷尬?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ブ迷u稱，在成本壓力下，部分項目選擇延遲入市，另有項目選擇“減配”，以求維持利潤。購房者方面，隨著調(diào)控深入，樓市將全面進入調(diào)整期，市場觀望情緒加重，投資購買意愿降低。
成交供應(yīng)雙縮水
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年上海豪宅（價格最貴，且成交量占全市總量3%以內(nèi)的項目）供應(yīng)12.4萬平方米，同比減少91.6%，成交31.9萬平方米，同比減少69.1%，2017年年底均價為9.4萬元/平方米。由此可見，過去一年，上海豪宅供應(yīng)和成交均走低，價格卻居高難下。
日前，根據(jù)媒體報道，上海湯臣一品A棟35樓網(wǎng)簽，總價2.05億元，面積597平方米，單價達34.3萬元/平方米，刷新上海高層住宅新房成交紀錄。
作為魔都首屈一指的超級豪宅，湯臣一品開盤至今近13年。近日，記者探訪位于浦東陸家嘴商圈濱江大道旁的湯臣一品看到，由兩棟40層和兩棟44層的超高層豪宅和一座江景會所構(gòu)成。項目需預(yù)約驗資之后才可參觀。
根據(jù)湯臣集團2017年中期報告，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。2017年6月30日，A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積13600平方米可供出售，而B棟及D棟大樓總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約64%。
記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，自2006年8月出售房源至今，湯臣一品大廈（湯臣一品備案名）共簽約181次，其中，2009~2011年和2015~2017年，年簽約量在10套以上，其中最高為2009年，共簽約77套，2006~2008年和2012~2014年，湯臣一品每年的簽約量均未超過10套，去化較為緩慢。
針對湯臣一品的銷售進展以及企業(yè)內(nèi)地市場布局，記者致函湯臣集團方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
同時，記者走訪看到，從陸家嘴核心區(qū)域向外延伸，湯臣一品、中糧海景壹號、萬科翡翠濱江、綠城黃浦灣、凱旋濱江園等，豪宅競爭硝煙彌漫。其中，2005年6月新鴻基以31.85億元總價斬獲的地王項目，折合樓板價為20178元/平方米。多年后，該項目變身“濱江凱旋門”，成為上海灘的豪宅標桿。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，凱旋濱江園（濱江凱旋門備案名）2012年開盤銷售至今，共有住宅195套，目前剩余可售套數(shù)僅為2套。近日，記者致電濱江凱旋門售樓處，銷售人員表示，無論是戶型、均價還是開盤時間，暫無信息對外透露。記者就推盤進度等問題致函新鴻基地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人，亦未獲回應(yīng)。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上海10萬元/平方米以上的豪宅共成交1742套、39.25萬平方米，與2016年同期相比，成交套數(shù)減少16%，成交面積也減少14%。從成交均價來看，2017年上海10萬元/平方米以上豪宅，成交均價為11.99萬元/平方米，與2016年持平。
近日，在一名中介的帶領(lǐng)下，記者來到位于徐匯區(qū)東安路888弄的濱江豪宅尚海灣豪庭。據(jù)中介介紹，目前僅剩少量低樓層房源在售，總價在3500萬~5000萬元左右。同時，在一房一價表前，該中介人士表示，紅色為已網(wǎng)簽房源，黃色為繳納意向金但還未網(wǎng)簽的房源，無標記的則是在售房源。這一數(shù)據(jù)與網(wǎng)上房地產(chǎn)基本吻合。
張宏偉表示，2017年以上海為代表的一線城市豪宅市場“量跌價穩(wěn)”。從別墅市場看，相比2016年“繁榮”的景象呈現(xiàn)斷崖式下跌現(xiàn)象，2017 年上海別墅去化量為97.32萬平方米，為2010年以來最低位。
別墅成交面積首次低于100萬平方米水平線下，而供應(yīng)量也面臨大幅縮水，縮減至33.10萬平方米，導(dǎo)致別墅供求依然差距巨大，供求比接近1∶2.9。而從成交價格來看，全年均價同比上揚26個百分點至45302元/平方米。
非傳統(tǒng)豪宅區(qū)崛起
采訪中，有業(yè)界人士提出，上海部分高凈值人群，不再青睞于在中環(huán)內(nèi)置業(yè)，而是更愿意選擇居住在近郊的別墅，相近的總價，擁有更好的居住體驗。
“從成交項目來看，由于市中心供應(yīng)量有限，土地資源日趨減少，一些非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的項目已經(jīng)崛起，逐步分流高端購買力。從項目個案來看，由于政府壓制預(yù)售證的發(fā)放，導(dǎo)致高端市場供應(yīng)嚴重不足，一些庫存的特殊單位獲得高端買家青睞且成交價格較高。同時另有一些項目所剩房源不多，進行尾盤放售。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可分析稱。
記者采訪中了解到，近年來，近郊別墅項目逐漸走俏。中建大公館目前僅剩一套面積為421平方米的別墅的樣板間，總價在5500萬元左右。同時，華僑城十號院銷售人員表示，目前所有房源已經(jīng)售罄，后期再無加推計劃，現(xiàn)只有二手房源可售，均價在11萬元/平方米左右。
而在二手豪宅成交方面，根據(jù)信義房屋企研室檢測數(shù)據(jù)，2017年上海二手豪宅（交易合同總價1500萬元以上的住宅）成交1400多套，較2016年環(huán)比下降25%左右。雖然環(huán)比下降，但較二手住宅環(huán)比下降近57%，表現(xiàn)已經(jīng)尤為突出。
據(jù)了解，二手豪宅的成交區(qū)域也逐漸開始向中、外環(huán)偏移。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)占比45%，雖較2016年占比下降2.8%，但仍占據(jù)著豪宅市場的半壁江山。成交量在100套以上的熱點區(qū)域包括浦東、長寧、黃浦、閔行、徐匯五個區(qū)域，占到了成交量的近78%，市場分布較為集中。
而從套均總價和面積來看，二手豪宅正逐漸趨于小型化。2017年上海二手豪宅的套均總價為2322萬元，較2016年環(huán)比上漲5.5%；套均面積為287平方米，較2016年環(huán)比下降13.7%。
“難產(chǎn)”項目或“坐地生財”
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，部分重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)和高話題度的豪宅項目，正陷入“難產(chǎn)”的尷尬境遇。其中，出讓時間早在1993年的九龍倉靜安壹號，開發(fā)至今已有25年時間。
1月16日上午，記者來到位于上海市靜安區(qū)萬航渡路398號的九龍倉靜安壹號，銷售人員介紹，該項目拿地多年，由于種種原因一直沒有動工，近幾年才進入開發(fā)階段，不過目前仍未開盤。
對于項目定價和入市時間，銷售人員表示，早在2016年，九龍倉靜安壹號就想進入市場，但當(dāng)時報價15萬元/平方米，政府未予批準，所以遲遲未能開盤銷售。此次預(yù)計最快在2018年3月份拿到預(yù)售證，屆時均價將在13萬元/平方米左右，根據(jù)不同的樓層、戶型，價格會有所浮動。
而與九龍倉靜安花園一樣具有“難產(chǎn)”宿命的泛海國際住區(qū)，位于黃浦董家渡商圈內(nèi)，自2002年5月上海董家渡啟動舊區(qū)改造項目至今，泛?？毓蓪τ谠摰貕K的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)長達近16年，此前多次被指囤地生財。
對此，泛?？毓晒彩聞?wù)總監(jiān)王國林對記者表示：上海董家渡項目屬于舊城改造項目，拆遷所涉及問題眾多、情況復(fù)雜，一直以來公司通過多種途徑推進拆遷，并在10號地拆遷結(jié)束后，迅速推出了泛海國際住區(qū)一期項目，并及時啟動了后續(xù)地塊的拆遷工作，不存在任何所謂“囤地”的情況。
2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10號地塊的泛海國際住區(qū)一期迎來首次開盤，共計44套房源，累計住宅合同均價83914元/平方米。近日，記者致電泛海國際住區(qū)售樓部得知，一期房源早已售罄，即將加推293平方米的大戶型。預(yù)計開盤時間將在農(nóng)歷新年后，由于目前并未取得預(yù)售證，均價尚不明確。
“公司曾計劃于2017年底推出二期項目，但受制于調(diào)控政策影響，一直未能推向市場。公司正在積極與主管部門協(xié)商，爭取盡快拿到預(yù)售許可證。”王國林稱。
與此同時，位于董家渡片區(qū)的另一項目董家渡金融城，2014年由中民投以地王身份竟得，近日，項目營銷負責(zé)人告訴記者，該項目當(dāng)前主要在進行辦公樓施工建設(shè)，住宅部分還在地下基礎(chǔ)階段，暫無明確的入市時間表。
走訪中，有銷售人員表示，2017年由于入市的豪宅項目較少，總體成交呈下滑趨勢。且受限價令影響，部分項目難以入市，但由于地段稀缺，部分項目一旦開盤會很快一掃而光。
同時簡可對記者稱，據(jù)統(tǒng)計，目前已具備預(yù)售證資格，但暫未取得預(yù)售證的項目超過150個，預(yù)計2018年整體市場上市量比2017年有所增加。而另一方面，考慮政策原因和對樓市房價的調(diào)控，2018年政府對于預(yù)售證的發(fā)放管控將會持續(xù)，尤其是針對市中心的高端項目，預(yù)計市場價格將保持穩(wěn)定。
作者：中房網(wǎng) 來源:上中房網(wǎng)
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