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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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如果房地產(chǎn)稅落地，這4類城市的房?jī)r(jià)，可能會(huì)受到很大的沖擊
2021-11-18 07:22 點(diǎn)擊：31 次 作者： 來源：

2021年四季度，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案大概率會(huì)落地。如果房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或者最終落地，對(duì)房?jī)r(jià)的影響究竟會(huì)有多大？恐怕對(duì)不同的城市，影響是完全不同的。

首先我們看一下全球其他一些國(guó)家。像美國(guó)、印度、德國(guó)都是聯(lián)邦制的國(guó)家，相對(duì)來說各個(gè)州他們相對(duì)有比較高的立法權(quán)限。在這些聯(lián)邦制的國(guó)家里邊，各個(gè)州各個(gè)市的房地產(chǎn)稅水平、征收豁免減免千差萬別，房地產(chǎn)稅的水平也差別比較大。

但是中國(guó)作為單一制的國(guó)家，雖然房地產(chǎn)稅是全國(guó)人大立法先行，然后充分授權(quán)，分步實(shí)施，在不同城市大概率會(huì)有實(shí)施的先后順序的差別，但是像基準(zhǔn)稅率、征收對(duì)象等的差別應(yīng)該不會(huì)太大。過去我們?cè)谄渌愂辗矫娴木唧w的地方稅征收方式上，可以看到這里邊其中一些道理。

在這樣的一個(gè)前提下，道哥認(rèn)為，如果未來房地產(chǎn)稅落地，對(duì)這4類城市的影響會(huì)很大。

第一類比較容易理解，是那些人均居住面積比較高，擁有多套房的家庭占比比較高的城。今天看人均居住面積，我們不同的城市，差別是比較大。像深圳和廣州，人均居住面積可能只有20多平方米，不足30平方米。而有一些城市甚至人均居住面積已經(jīng)超過了50平方米，將近60平方米。

很顯然，在這樣人均居住面積不同的情況下，假設(shè)未來征收房地產(chǎn)稅，豁免的面積是一樣的，那就意味著今天人均居住面積比較高的城市，他可能面臨的累計(jì)稅率或者房地產(chǎn)稅征收所涉及的家庭比例就會(huì)比較高，影響會(huì)比較大。

而這些擁有多套房的家庭，為了回避房產(chǎn)稅確定性的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在短期賣出房產(chǎn)同時(shí)在長(zhǎng)周期來看，他們繼續(xù)去投資房產(chǎn)的動(dòng)力也會(huì)減弱。

第二類是城市里主要的購(gòu)房群體是外來的投資和外來人口。這樣的城市一旦實(shí)行了房地產(chǎn)稅，這些購(gòu)房群體不是戶籍人口，也不是外來常住人口，恐怕大概率是沒有豁免面積的。

這就意味著這些投資性購(gòu)房的群體，大概率會(huì)面臨房產(chǎn)稅的征收壓力。一部分人就會(huì)傾向于在二手房市場(chǎng)進(jìn)行拋售，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)比較大。

這些城市主要是在什么地方？主要是一線城市周邊的城市，像北京周邊、上海周邊，這些城市的購(gòu)房群體，來自大都市溢出性的買房占比較高，他們既不是這些城市的常住人口，也不是當(dāng)?shù)氐膽艏丝?。房產(chǎn)稅大概率會(huì)讓這部分人付出一些成本。

當(dāng)然，還包括一些旅游性的城市，也是外來人口的買房占比較高。

第三類是那些房?jī)r(jià)收入比相對(duì)懸殊比較大，或者房?jī)r(jià)收入比比較高，人們的收入水平整體比較低的城市。換句話說，相對(duì)人們的收入，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)顯得太高了。

我們知道，房產(chǎn)稅定價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)向外公布了，參考的價(jià)格是以市場(chǎng)價(jià)格。一個(gè)征收的標(biāo)準(zhǔn)是大家的豁免扣除、累計(jì)稅率大小可能會(huì)相差不是很大。

在這種情況下，如果征收同樣比例的稅負(fù)水平，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些收入水平比較低的城市，他可能承擔(dān)房地產(chǎn)稅的能力就會(huì)比較弱一些。

也就是說房?jī)r(jià)收入比，代表著承擔(dān)稅負(fù)的能力水平。如果收入比較低，一般來說承擔(dān)稅負(fù)的能力也會(huì)比較弱。

第四類城市，就是那些人口大幅流出，產(chǎn)業(yè)空心化的“城市”，它可能是我們習(xí)慣的四五線這些小城市，也可能是以縣城或者這樣的形式出現(xiàn)的。

這些地方人口持續(xù)流出，意味著外來的投資性買房、外來務(wù)工的群體，或者當(dāng)?shù)赜匈?gòu)買力的群體，他們都難以在這些城市里面來留下來。沒有人口的增長(zhǎng)，就沒有對(duì)房產(chǎn)未來持續(xù)購(gòu)買的需求支撐。

再加上這樣的城市里缺乏租賃市場(chǎng)，持有多套房產(chǎn)的人很難把房子出租出去。

當(dāng)然面臨房產(chǎn)稅的累進(jìn)稅率面積和套數(shù)的累進(jìn)，持有成本是比較高，為了回避這種風(fēng)險(xiǎn)，他們也不愿意來持有太多的房產(chǎn)。所以說，房地產(chǎn)稅會(huì)使這些城市的房產(chǎn)失去投資價(jià)值，僅剩下居住的價(jià)值。

綜合考慮，不論考慮租賃市場(chǎng)出租，還是持有多套房產(chǎn)所面臨的房產(chǎn)稅壓力，抑或未來房產(chǎn)升值的前景，甚至包括流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，這些人口大幅流出的城市，未來房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)更大一些。

實(shí)際上，當(dāng)然這些風(fēng)險(xiǎn)，不是單純由房地產(chǎn)稅引起的，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身未來長(zhǎng)期分化的一個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅只是加劇了這種市場(chǎng)分化。

這些城市的房產(chǎn)房?jī)r(jià)不一定會(huì)下跌多么嚴(yán)重，但你需要格外關(guān)注流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。你想在二手房市場(chǎng)變現(xiàn)，實(shí)際周期可能會(huì)超出想象的長(zhǎng)。

來源：百家號(hào)  文：道哥道金融