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市場動態(tài)

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二線城市重啟限購未完結 地王已成政策出臺先導條件
2016-09-05 08:00 點擊：400 次 作者： 來源：

  一夜之間，“調控”壓倒“去庫存”成為當前房地產市場的主基調。在合肥、蘇州、南京率先重新啟動執(zhí)行房地產限購、限貸措施之后，8月31日，廈門市下發(fā)政府文件，在全市范圍內重啟以限購為核心的一系列穩(wěn)定房地產市場的政策手段。

  “地王”和高價土地成交，已經成為觸發(fā)地方樓市調控政策的先導條件。自中央政治局會議公報提出“抑制資產泡沫以來”，包括住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等有關部門在內，均對土地市場高價成交的現(xiàn)象高度關注，并進行了對策探討。

  “地王”正在成為地方政府極力躲避的“禁區(qū)”。首都北京的土地市場已經數(shù)月保持“交易靜默”，而上海在出現(xiàn)土地高價成交之后，亦傳來將出臺本地房地產緊縮政策的聲音?！暗赝酢闭诔蔀橐活w“地雷”。

  二線城市領銜

  與上一輪限購高潮由首都北京領銜的局面不同，當時間進入到2016年的時候，地方版調控政策出臺的領銜者，由特大型城市，轉變?yōu)榱硕€城市。繼蘇州出臺以限購、限貸為核心的地方版調控政策后，廈門市“跟進”，亦出臺了廈門本地的樓市調控政策。

  8月31日，廈門市政府下發(fā)文件，要求從9月5日起，針對“擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭”“擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭”和“無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭”，停止銷售144平方米以下的商品住房。

  “這項政策的有效期是1年半，到2017年年底的時候看市場情況表現(xiàn)，再決定是否延續(xù)，主要還是為了落實有關中央精神，確保房地產市場穩(wěn)定。”8月31日中午，一位不愿具名的福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳內部人士告訴《中國經營報》記者。

  在廈門之前，同為二線城市的蘇州，也已經率先啟動了以限購、限貸為核心的地方樓市調控政策，再次重啟限購政策，并在土地交易過程中，引入熔斷機制，在土地出讓達到最高限價時仍有兩家及以上的房企報價的，采用現(xiàn)場搖號的方式產生勝出者。

  南京、合肥在同期內也出臺了穩(wěn)定本地房地產市場的措施，提高首套住房和二套及以上住房的貸款首付比例。而限購都是其中的“核心措施”。

  “在樓市調控的上一個高潮期，全國大部分一線城市和相當比例的二線城市，都按照住建部的要求，制定了限購措施，現(xiàn)在的這些調控政策，仍然是沿用當時北京市的調控手段，只是周期、認定標準等有所不同。”中國房地產綜合開發(fā)研究院分析師尚永斌說。

  有地王就調控

  “住建部、國土部等中央有關部門，對于現(xiàn)階段土地高價成交的現(xiàn)象非常關注，尤其是二線、三線城市出現(xiàn)‘地王’的現(xiàn)象，也曾以不同的形式向地方詢問了解情況，要求穩(wěn)定當?shù)胤康禺a市場預期。”8月31日中午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設廳內部人士表示。

  2016年6~7月間，中央有關主管部門曾連續(xù)召開2~3次座談會，了解房地產市場的有關情況。記者了解到，幾次會議的參會人員有所不同。多位參會的人士告訴記者，其中兩次會議主要有市場分析師、研究機構人員參加，另外一次座談會，則由一線房地產開發(fā)企業(yè)的有關負責人參加。

  多位參會人士向《中國經營報》記者證實，座談會有高級別的相關部門領導參加，“主要是聽取意見，參會的有關領導也只是提出自己的問題，但是，被提及最多的問題之一，就是二線城市出現(xiàn)高價土地成交甚至‘地王’之后，對當?shù)胤康禺a市場走勢及其預期的影響。”

  進入2016年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

  據(jù)地產信息提供商克而瑞統(tǒng)計，今年以來重點城市“三高”地王已達到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規(guī)模。今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

  8月26日，廈門迎來年內第三次土地出讓，6副地塊集中出讓，最終廈門本土房企禹洲競得的集美地塊，以樓面價32825.32元/平方米成為單價地王;泰禾競得的同安地塊，萬科競得的翔安地塊，都已打破歷史的成交樓面價。

  “一旦本地出現(xiàn)土地高價成交甚至地王的情況，本級政府就要出臺應對措施，穩(wěn)定本地房地產市場及其預期?！鼻笆龅胤阶》亢统青l(xiāng)建設廳有關負責人告訴記者。

  地方躲地王

  地王不僅成為二三線城市觸發(fā)房地產調控政策的先導條件，特大型城市目前也將地王視為必須規(guī)避的房地產市場不穩(wěn)定因素之一。截至本報記者發(fā)稿時止，北京已經連續(xù)數(shù)月沒有掛牌土地出讓。

  在北京穩(wěn)定房價壓力最大的2012年，北京市曾一次性暫停12宗土地的出讓，以避免出現(xiàn)高價土地成交的情況出現(xiàn)。只不過，此次土地市場的“靜默表現(xiàn)”，北京市政府尚未有公開文件要求，亦沒有確切說法。

  北京市國土局數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京僅供應9宗含住宅性質的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應。此外，北京市的土地供應面積也創(chuàng)歷史新低。據(jù)中原地產統(tǒng)計，這7宗土地的建設用地面積為44.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積105萬平方米，其中純住宅面積僅38萬平方米。土地交易宗數(shù)和交易體量都創(chuàng)下歷史新低。

  記者了解到，北京市正在積極研究控制土地成交價格的有關機制和辦法，在這一辦法和手段實施之前，北京將盡量避免高價土地或者熱點土地入市交易。北京市主要領導也曾明確提出要求，堅決不能再出地王。

  2016年上半年，北京市曾小范圍召集房地產開發(fā)企業(yè)主要負責人參加的座談會，座談會上，北京市有關方面負責人曾向與會開發(fā)企業(yè)代表表示，必須確保北京房地產市場的穩(wěn)定和平穩(wěn)發(fā)展，房價一旦顯現(xiàn)快速上漲苗頭，政府將對市場進行引導和干預。

  “其實，很多二線城市都已經按要求儲備了本地的針對性調控政策，一旦出現(xiàn)地王，就按照指示，出臺本地房地產調控措施。廈門，應該不會是最后一個。”尚永斌表示。

作者：佚名　　來源：中房網