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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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廣州樓市去化周期升至13個(gè)月
2014-07-28 09:49 點(diǎn)擊：671 次 作者： 來(lái)源：

　　下半年即將推出的市區(qū)全新盤(pán)地頭都不錯(cuò)，黃埔大道、白云大道、環(huán)市路、同福路都有。

　　住建部最新提出：“千方百計(jì)消化庫(kù)存”

　　35個(gè)城市住宅庫(kù)存總量創(chuàng)歷史新高 廣州也亮起紅燈

　　近日，一篇《住建部：千方百計(jì)消化庫(kù)存》的報(bào)道引起地產(chǎn)界人士的關(guān)注。新任住建部部長(zhǎng)陳政高在7月11日北京召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：“千方百計(jì)消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。”各地住建系統(tǒng)的“一把手”均參加了此次會(huì)議。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.0%；銷售額同比下降6.7%；截至6月末，全國(guó)商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.5%。

而從近期放出風(fēng)聲取消限購(gòu)或者部分取消限購(gòu)的城市也不難看出，“高庫(kù)存”是這些城市急于“松綁”的主要原因。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。

　　怎樣才算“高庫(kù)存”？

　　一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)庫(kù)存達(dá)到多少是“高庫(kù)存”并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，住建部副部長(zhǎng)齊驥在今年“兩會(huì)”期間曾提出“高庫(kù)存”的標(biāo)準(zhǔn)是“指一個(gè)城市的住房庫(kù)存量超過(guò)合理區(qū)間，即高過(guò)1年到1年半的銷售量”。也就是說(shuō)，如果一個(gè)城市的去化期超過(guò)12個(gè)月，則可視為超過(guò)警戒線，進(jìn)入“高庫(kù)存”階段。

　　“庫(kù)存”二字確實(shí)成為壓在各地樓市頭上的重石。連廣州這樣的一線城市同樣面臨巨大的去庫(kù)存壓力?？硕鸱?jī)r(jià)提供的“廣州1月~6月各區(qū)可售存量及去化周期”（包括住宅和商業(yè)）表格顯示，截至今年6月底，廣州樓市去化期長(zhǎng)達(dá)13.1月，隨著不斷有新增的預(yù)售商品房加入，廣州全市去化期從1月~6月不斷走高，從1月份的8.9個(gè)月到5月份的13.4個(gè)月，雖然6月庫(kù)存去化期比5月略減，但仍達(dá)到13.1個(gè)月。

　　最嚴(yán)重：南沙去化期達(dá)兩年

　　而從各區(qū)的數(shù)據(jù)也不難看出，去化期越長(zhǎng)的區(qū)域近幾個(gè)月樓盤(pán)降價(jià)促銷行為越多，去化期越短的區(qū)域則價(jià)格仍保持穩(wěn)定。截至今年6月，天河區(qū)的去化期成功從5月份的13.7個(gè)月減少至6月份的9.5個(gè)月，這和6月份成交面積比5月份明顯增加有關(guān)。白云區(qū)去化期需14個(gè)月，番禺區(qū)去化期需17.7個(gè)月，黃埔區(qū)的去化期比5月份有降，為11.9個(gè)月，海珠區(qū)也需14.3個(gè)月，荔灣區(qū)需7.9個(gè)月，花都區(qū)需17.3個(gè)月，增城區(qū)為7.4個(gè)月。近期“跳水”動(dòng)作明顯的南沙區(qū)則需要長(zhǎng)達(dá)24個(gè)月，為全市庫(kù)存去化期最長(zhǎng)的區(qū)域。

　　最意外：越秀居然嚴(yán)重積壓

　　出乎意料的是，一直被視作買(mǎi)少見(jiàn)少、價(jià)格堅(jiān)挺的越秀區(qū)，卻以去化期21.6個(gè)月，位居全市第二名。從去年11月到今年6月份，越秀區(qū)的去化期一直在18個(gè)月~23個(gè)月之間，但每個(gè)月的成交面積卻只有幾千平方米至2萬(wàn)平方米不到。有越秀區(qū)的開(kāi)發(fā)商表示，他們將在9月份推出一批新單位，但鑒于近期樓市情況，新單位的定價(jià)將隨行就市，不會(huì)超過(guò)買(mǎi)家預(yù)期。

　　克而瑞房?jī)r(jià)分析師李權(quán)基表示，越秀區(qū)商品住宅近半年月均成交面積為0.85萬(wàn)平方米，存量主要因近期捷登都會(huì)大廈和東風(fēng)廣場(chǎng)五期的新增供應(yīng)近千套貨量（合計(jì)約7萬(wàn)平方米）的影響，越秀截至6月的可售存量為18.22萬(wàn)平方米，導(dǎo)致去化周期直線上升至21.6個(gè)月。不過(guò)，因越秀區(qū)為老城區(qū)，學(xué)位資源豐富，即使較大體量出現(xiàn)了，風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。但個(gè)別高價(jià)樓盤(pán)在目前的市況下應(yīng)適度降低售價(jià)，增加去化能力。例如對(duì)外報(bào)均價(jià)6萬(wàn)元/m2的東風(fēng)廣場(chǎng)五期，其三房產(chǎn)品存在去化壓力。

　　從白云、番禺、黃埔這三個(gè)以價(jià)換量的區(qū)域來(lái)看，6月份的成交面積均比5月份有較明顯增加，從而使去化期略有縮短。比如白云區(qū)6月份成交了7.27萬(wàn)平方米，比5月份增加了四成，成功將去化期從15個(gè)月縮短到14個(gè)月。番禺6月份成交了19.78萬(wàn)平方米，比5月份增加了五成，也將去化期從5月份的20個(gè)月縮減到6月份的17.7個(gè)月。黃埔則6月份成交7.76萬(wàn)平方米，比5月份增加3%。

　　下半年預(yù)計(jì)有114個(gè)樓盤(pán)推新貨 同比減少16.18%

　　想住市中心？11全新盤(pán)恭候

　　截至6月30日，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，廣州預(yù)計(jì)將有114個(gè)樓盤(pán)在2014年下半年推新（包含商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目），同比去年下半年的136盤(pán)減少16.18%。其中，全新盤(pán)36個(gè)，老盤(pán)加推78個(gè)。而在住宅與商業(yè)項(xiàng)目占比上，洋房占96個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目?jī)H19個(gè)。

　　在下半年預(yù)計(jì)推新的114個(gè)樓盤(pán)中，中心六區(qū)共有41個(gè)，占總推新樓盤(pán)數(shù)的35.96%，其中全新盤(pán)11個(gè)，老盤(pán)推新占30個(gè)。合并后的新黃埔區(qū)推貨勢(shì)頭勇猛，下半年預(yù)計(jì)有16盤(pán)推新，占市區(qū)總推新數(shù)的39.02%。而這16盤(pán)中商業(yè)盤(pán)便涵蓋了6個(gè)?？梢哉f(shuō)，新黃埔是全城商業(yè)產(chǎn)品供貨最多的區(qū)域。白云、天河則旗鼓相當(dāng)，下半年預(yù)計(jì)均有三盤(pán)全新入市，四個(gè)老盤(pán)加推。

　　戶型兼具“剛需”和改善需求

　　對(duì)于關(guān)注中心區(qū)住宅的市民來(lái)說(shuō)，下半年值得留意的全新項(xiàng)目主要有天河的天薈公館、羅沖圍的保利瓏熙、白云大道的華發(fā)四季、越秀的麓湖軒、海珠的中海聯(lián)·同福睿府等“剛需”和改善型產(chǎn)品。而舊盤(pán)新推的則包括越秀的東風(fēng)廣場(chǎng)、富力東山新天地；天河的寶翠園、天健上城等項(xiàng)目。郊區(qū)方面，增城下半年預(yù)計(jì)有21個(gè)樓盤(pán)推新，仍以舊盤(pán)新推為主，戶型相當(dāng)豐富，從一房到四房產(chǎn)品都有。

　　從7月份開(kāi)始，廣州樓市進(jìn)入今年下半場(chǎng)，陸續(xù)開(kāi)始有新推單位簽約，根據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，上周（7月14日~7月20日），廣州十一區(qū)網(wǎng)簽一手住宅877套，環(huán)比下跌9.8%；成交面積100225平方米，環(huán)比下跌8.1%；成交均價(jià)15382元/m2，環(huán)比微漲1.2%。

　　值得留意的是，高價(jià)盤(pán)繼續(xù)有簽約，僑鑫匯悅臺(tái)上周簽約一套435平方米單位，均價(jià)10.4萬(wàn)元/m2；東風(fēng)廣場(chǎng)簽出一套93平方米的單位，簽約單價(jià)5.37萬(wàn)元/m2，低于其對(duì)外宣稱的6萬(wàn)元/m2均價(jià)。珠江新城的南國(guó)公館、中?；ǔ?號(hào)、嘉裕公館均有簽約，簽約價(jià)格在4.3萬(wàn)~4.4萬(wàn)元/m2。

　　本專題文/圖：記者 陳白帆

　　6月一手住宅網(wǎng)簽大增10萬(wàn)平方米

　　番禺降價(jià)拉升全市銷量

　　上周末，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了6月份廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)。

　　報(bào)告顯示，2014年6月廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積74.38萬(wàn)平方米，網(wǎng)上簽約均價(jià)17047元/m2，和5月份的64.05萬(wàn)平方米相比，6月網(wǎng)簽面積足足多了10萬(wàn)平方米，而其中8萬(wàn)平方米增量來(lái)自于價(jià)格戰(zhàn)打得最火熱的番禺區(qū)。這個(gè)成交面積也是廣州自春節(jié)以來(lái)成交最好的月份。

　　雖然番禺成交量大增而簽約均價(jià)下降，同時(shí)白云、新黃埔以及南沙6月份簽約價(jià)格相比5月都有下降，但由于天河中?；ǔ菫?月份集中簽約了100多套單位，不僅將天河均價(jià)從5月份的3萬(wàn)多元/m2拉升至4.27萬(wàn)元/m2，也使全市均價(jià)反而超過(guò)5月份達(dá)到17047元/m2，比5月份上漲8%。

作者：佚名