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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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多地表態(tài)強(qiáng)化調(diào)控 樓市政策高壓將持續(xù)
2018-03-05 08:17 點(diǎn)擊：271 次 作者： 來(lái)源：

  導(dǎo)讀

  按照現(xiàn)有趨勢(shì)，更多的二三線城市將加入調(diào)控隊(duì)伍中，從而進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。大部分受訪者認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)的背景下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)下滑。熱點(diǎn)一二線城市在需求壓抑許久之后，市場(chǎng)有反彈的動(dòng)力，但不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈的現(xiàn)象。

  雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模明顯下滑，但持續(xù)多時(shí)的調(diào)控政策不僅沒(méi)有松動(dòng)態(tài)勢(shì)，反而可能繼續(xù)加碼。

  近日，三亞、武漢、昆明等城市陸續(xù)發(fā)文，對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化，涉及限價(jià)、限售、預(yù)售資金監(jiān)管等。春節(jié)前夕，也有一批城市表態(tài)強(qiáng)化調(diào)控。

  分析人士認(rèn)為，這意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持嚴(yán)厲的基調(diào)。按照現(xiàn)有趨勢(shì)，更多的二三線城市將加入調(diào)控隊(duì)伍中，從而進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。

  本輪房地產(chǎn)調(diào)控從2016年就已開(kāi)始，其間雖有部分城市因吸引人才而對(duì)政策變相松綁，但總體而言，調(diào)控的力度和范圍都在持續(xù)擴(kuò)大。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受制于樓市調(diào)控政策強(qiáng)化，以及市場(chǎng)需求在過(guò)去兩年的大量釋放，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯降溫。

  強(qiáng)化調(diào)控并非個(gè)案

  3月1日，昆明市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確對(duì)3個(gè)區(qū)域的商品住宅進(jìn)行限售，同時(shí)要求完善差別化的住房信貸政策。

  昆明的限售區(qū)域?yàn)椋褐鞒嵌h(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，限售期限為三年。昆明同時(shí)還下調(diào)了公積金貸款的最高額度，并提高公積金貸款購(gòu)房的首付比例。

  2月末，武漢制定《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，并于2月27日至3月5日公開(kāi)征求意見(jiàn)。

  根據(jù)《細(xì)則》，武漢預(yù)售的新建商品房項(xiàng)目都將被納入預(yù)售資金監(jiān)管。具體而言：對(duì)形象進(jìn)度達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項(xiàng)目，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的15%；對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/2并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的20%；未達(dá)到上述條件的，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總預(yù)售款的25%。

  房?jī)r(jià)上漲一度較快的海南市場(chǎng)，也遭遇調(diào)控重壓。據(jù)新華社2月27日?qǐng)?bào)道，三亞市發(fā)改委、住建局聯(lián)合下發(fā)文件要求，三亞市已達(dá)到預(yù)（現(xiàn)）售條件的新建商品住房項(xiàng)目，備案價(jià)格不能超過(guò)2017年2月的水平。之前備案價(jià)格超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請(qǐng)價(jià)格備案。

  文件同時(shí)要求，備案價(jià)格原則上保持一年的穩(wěn)定期，一年內(nèi)不得調(diào)整。

  去年12月，海南省就曾強(qiáng)化調(diào)控，將全省所有未售房源備案單價(jià)調(diào)至2萬(wàn)元以下。

  這些情況并非個(gè)案。春節(jié)前夕，山東淄博、濟(jì)陽(yáng)，浙江衢州也曾出臺(tái)政策，對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行強(qiáng)化。河北、江西等省份在住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)年度會(huì)議上，均作出對(duì)2018年樓市調(diào)控進(jìn)行堅(jiān)持的表態(tài)，強(qiáng)調(diào)保持政策的連續(xù)性。

  在部委層面，央行在近日發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，對(duì)貨幣政策的導(dǎo)向定位“穩(wěn)健中性”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性變化情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融、跨境資金流動(dòng)、跨行業(yè)跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防范。進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理?！?/P>

  春節(jié)前夕，新華社還發(fā)表題為《“房住不炒”讓房?jī)r(jià)漸回理性》的文章，稱“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源：房屋的真實(shí)價(jià)值在于其居住屬性。

  長(zhǎng)效機(jī)制將陸續(xù)落地

  本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2016年。與以往不同，調(diào)控并不是“一刀切”式的全盤調(diào)整，而采取了因城施策做法。

  調(diào)控路徑的擴(kuò)圍也十分清晰：2016年初，一線城市率先出臺(tái)調(diào)控政策；從當(dāng)年年中開(kāi)始，東部熱點(diǎn)二線城市加入調(diào)控陣營(yíng)，一線城市周邊的中小城市也啟動(dòng)調(diào)控；2016年四季度，調(diào)控政策進(jìn)一步向中西部區(qū)域的非熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)圍，廣大三四線城市也陸續(xù)跟進(jìn)。

  到2017年，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼和擴(kuò)圍。但不同城市之間的調(diào)控力度不盡相同，并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有明顯差別。

  其中，熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控力度最為嚴(yán)厲，其市場(chǎng)交易規(guī)模已降至低位，房?jī)r(jià)也呈下降趨勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1月，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有11個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格跌至去年同期以下。相比之下，大部分三四線城市的調(diào)控力度不足，或未被政策所覆蓋。這些區(qū)域樓市的升溫，也成為推動(dòng)2017年市場(chǎng)交易規(guī)模新高的主要?jiǎng)恿?。在統(tǒng)計(jì)局覆蓋統(tǒng)計(jì)的70大中城市中，三線城市的房?jī)r(jià)漲幅已長(zhǎng)期領(lǐng)跑。

  北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著棚戶區(qū)改造維持較高規(guī)模，今年三四線城市將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，樓市調(diào)控進(jìn)一步向中西部區(qū)域和三四線城市擴(kuò)圍的趨勢(shì)并未改變，未來(lái)將有更多城市出臺(tái)政策。

  他還指出，2018年是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份，需要相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。因此，調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性仍將被強(qiáng)調(diào)，這也意味著，調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)根本性松動(dòng)。

  對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，業(yè)界總結(jié)為房地產(chǎn)稅、產(chǎn)權(quán)改革、租售并舉、土地供應(yīng)等幾個(gè)方面。其中，在出臺(tái)各項(xiàng)政策，并出讓了大量租賃用地后，租賃市場(chǎng)被認(rèn)為將繼續(xù)成為今年的熱點(diǎn)話題，“兩會(huì)”期間也會(huì)被納入討論。

  此外，在土地出讓中實(shí)施限價(jià)、配建等，也將可能成為常態(tài)。

  大部分受訪者認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)的背景下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)下滑。熱點(diǎn)一二線城市在需求壓抑許久之后，市場(chǎng)有反彈的動(dòng)力，但不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈的現(xiàn)象。

  同策市場(chǎng)研究院還認(rèn)為，從推盤周期、銷售目標(biāo)、房企資金兌付壓力等諸多因素來(lái)看，一些前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市極有可能會(huì)在今年二三季度開(kāi)啟“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)