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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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京城地價(jià)猛漲 頂豪成交分化
2015-11-16 08:26 點(diǎn)擊：535 次 作者： 來(lái)源：

  有“最貴豪宅”之稱的北京壹號(hào)院目前已經(jīng)成交6套房源，今年8月才剛剛領(lǐng)證的使館壹號(hào)院更是在一天內(nèi)簽約14套，成交額破10億元。今年以來(lái)，北京頂豪市場(chǎng)整體飄紅，截至目前成交已突破200套再創(chuàng)歷史新高。但與此同時(shí)，隨著頂豪市場(chǎng)的壯大，分化和差距也在悄然拉開(kāi)，越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，如何打造差異化，將是取勝的核心所在。

  密集成交

  據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，目前北京壹號(hào)院已經(jīng)簽約3套商業(yè)和3套住宅，住宅的成交均價(jià)是16.2萬(wàn)元/平方米，商業(yè)的成交均價(jià)是19.5萬(wàn)元/平方米。據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，其中3套房源單價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，另外還有6套處于認(rèn)購(gòu)或資格核驗(yàn)狀態(tài)。

  北京壹號(hào)院是北京前任單價(jià)地王項(xiàng)目，去年12月首批51套房源獲得預(yù)售許可證，樓王產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)超40萬(wàn)元/平方米，成為北京最貴的項(xiàng)目。今年6月中旬，北京壹號(hào)院宣布年內(nèi)正式入市。

  與北京壹號(hào)院同期推出的另一個(gè)融創(chuàng)頂豪項(xiàng)目使館壹號(hào)院，目前已簽約14套，成交均價(jià)10.14萬(wàn)元/平方米，總成交額破10億元。

  此外，位于西三環(huán)的龍湖西宸原著，繼6月別墅產(chǎn)品10億熱銷之后，其推出的140-240平方米平層產(chǎn)品西宸原著玉府，蓄客1個(gè)月，10月24日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，首推產(chǎn)品全部售罄，又創(chuàng)10億元佳績(jī)。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京10萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交爆發(fā)，目前整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的203套，即使剔除年初盤(pán)古集中簽約的96套，也達(dá)到了107套的歷史最高紀(jì)錄，是之前歷史最高成交年份28套的3倍。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，今年全年北京10萬(wàn)元/平方米以上簽約數(shù)量有望達(dá)到250套的爆棚成交量。

  不僅頂豪成交上漲，單價(jià)在6萬(wàn)、10萬(wàn)以及總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅（含公寓），全部創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

  亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交267套，成交面積8.11萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少25%、29%，雖然月度成交出現(xiàn)下滑，但今年金九銀十別墅市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂“實(shí)至名歸”，兩個(gè)月內(nèi)北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交621套，成交面積19.54萬(wàn)平方米，同比分別增加114%、104%。同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近6年的同期新高。

  競(jìng)爭(zhēng)白熱化

  雖然整體飄紅，但細(xì)分來(lái)看，密集的成交只是集中在極少部分項(xiàng)目，絕大多數(shù)頂豪項(xiàng)目只是個(gè)位數(shù)成交甚至年內(nèi)只成交了一套（見(jiàn)右表）。盡管頂豪產(chǎn)品從其意向認(rèn)購(gòu)到真實(shí)簽約的時(shí)間跨度較長(zhǎng)，但這樣的成交情況也已經(jīng)充分反映了目前豪宅市場(chǎng)的冷熱不均。

  土地市場(chǎng)日漸稀缺，一線城市商品房正進(jìn)入豪宅化趨勢(shì)加速期，前有猛虎后有追兵，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，目前北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊，其中，樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的有5宗，超5萬(wàn)元/平方米的有6宗，超4萬(wàn)元/平方米的有11宗，超3萬(wàn)元/平方米的有16宗，也就是說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬(wàn)元/平方米左右的將有11個(gè)項(xiàng)目（即樓面價(jià)超5萬(wàn)元/平方米），售價(jià)挑戰(zhàn)10萬(wàn)元/平方米以上的合計(jì)將有21宗，再疊加部分老項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)北京10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目將有50個(gè)，這些頂級(jí)豪宅項(xiàng)目將提供超3000套房源。

  在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度卻相對(duì)較慢，因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在這一背景之下，一些有豪宅成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且有品牌客戶黏性的企業(yè)無(wú)疑將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的“新面孔”，則將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。

  如何勝出

  “房?jī)r(jià)金字塔的塔尖被突然拔得太快”，北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志告訴記者，這些塔尖上的產(chǎn)品不但價(jià)格更高、數(shù)量也更多。陳志認(rèn)為，這些產(chǎn)品成交多寡雖然與入市供應(yīng)的數(shù)量直接相關(guān)，但如此高端項(xiàng)目在定位、地段和產(chǎn)品打造上能否滿足購(gòu)買人群的需求，更成為最終成交的決定性因素。

  首先是定價(jià)機(jī)制。市場(chǎng)上有越來(lái)越多項(xiàng)目喊出10萬(wàn)+，雖然地價(jià)成本高企推升房?jī)r(jià)上漲是客觀事實(shí)，但購(gòu)房人最終是否能夠接受這樣的價(jià)格，卻并不是由市場(chǎng)或者開(kāi)發(fā)商來(lái)決定的。在經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)警和首次開(kāi)盤(pán)的市場(chǎng)試探之后，如何制定能讓更多意向購(gòu)買者接受并認(rèn)可的價(jià)位，將在一定程度上決定項(xiàng)目的去化。

  價(jià)格因素之外，對(duì)于頂豪項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的打造才是關(guān)鍵。地價(jià)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅最大的成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品的差異化。

  “萬(wàn)柳的墻、西宸的缸、霄8的頂兒、融創(chuàng)的湖、紫辰院的樹(shù)、北平府的院子住著誰(shuí)？”這個(gè)北京豪宅圈流傳的段子，雖然有調(diào)侃的性質(zhì)，但也不難看出豪宅項(xiàng)目打造產(chǎn)品的精細(xì)程度以及北京頂豪項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，在郭毅看來(lái)，如何打造匹配需求的產(chǎn)品、確定合理的價(jià)格、在合適的時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)，并在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，是每一個(gè)豪宅開(kāi)發(fā)商都面臨著的巨大考驗(yàn)。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)