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市場動態(tài)

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調控城市4月成交預計跌兩成 二線城市或升級到“四限時代”
2017-05-02 09:35 點擊：355 次 作者： 來源：

  自“9·30”調控后，全國各地相繼出臺樓市限購政策。以“3·17”為標志，全國樓市又進入新一輪加碼調控風暴中。近日，多家上市房企集中公布2017年一季報，《中國經營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，調控背景下，行業(yè)格局正逐漸發(fā)生改變，房企分化明顯。

  其中，標桿房企業(yè)績逆市飄紅。過去，領軍房企萬科一家獨大，如今呈現(xiàn)碧桂園、萬科、恒大“三強爭霸”局面。部分房企受調控政策影響業(yè)績虧損，銷售面積出現(xiàn)較大下滑，有中小房企將逐漸退出地產開發(fā)業(yè)務，房地產行業(yè)集中度加速提升。

  據(jù)了解，短期內市場已釋放出降溫信號。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積和商品房銷售額增速比1～2月份分別回落5.6和0.9個百分點。3月份，統(tǒng)計的70個大中城市住宅銷售價格中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。

  目前，全國樓市調控仍在繼續(xù)。業(yè)內人士分析認為，2017年整體樓市降溫是主要趨勢。上一階段樓市調控成效已初顯。后續(xù)二線城市將基本進入“限購+限貸+限價+限售”的四限時代。而根據(jù)樓市新政的時效性，同策咨詢研究機構預測，9～10月份極有可能是下一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期。

  標桿房企業(yè)績逆市飄紅

  從去年的“9·30”政策到今年的“3·17”調控，全國各地相繼出臺多元化樓市調控政策。其中，北京曾在10天內發(fā)布9項調控細則。之后，廣州、廈門等30余個城市也密集出臺收緊調控政策，全國開始進入嚴厲打擊房價過快上漲的熱點城市階段。

  據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國房地產開發(fā)投資19292億元，同比增長9.1%，增速比1～2月份提高0.2個百分點。商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1～2月份回落5.6個百分點。商品房銷售額23182億元，同比增長25.1%，增速回落0.9個百分點。

  在此背景下，品牌房企業(yè)績卻逆市飄紅。近期，據(jù)36家標桿房企公布的一季度銷售情況顯示，一季度合計銷售9596.1億元，同比上漲78.6%；合計銷售面積7287.4萬平方米，同比上漲64.2%。

  記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去領軍房企萬科一家獨大，如今呈現(xiàn)碧桂園、萬科、恒大“三強爭霸”局面。數(shù)據(jù)顯示，排名前三的這三大房企第一季度銷售金額分別為1506.6億元、1502.7億元和1069.3億元，銷售總額同比增長120.2%，都突破千億規(guī)模。

  其中，碧桂園一季度完成全年銷售目標4000億元的36%，以3.9億元的微弱優(yōu)勢超過萬科，拔得頭籌。其公告稱，未經審核營運數(shù)據(jù)顯示，第一季度實現(xiàn)合同銷售建筑面積約1664萬平方米，合同銷售金額約人民幣1506.6億元。萬科一季度累計實現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。

  排名其后的綠地控股、保利地產、龍湖地產、華夏幸福等也都實現(xiàn)一季度業(yè)績增長。綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額585.27億元，同比增長17.9%。保利地產實現(xiàn)簽約金額574.12億元，同比增長27.23%；龍湖地產一季度累計實現(xiàn)合同銷售金額430.2億元，同比增長218%。華夏幸福一季度整體實現(xiàn)銷售額409.33億元，簽約銷售面積241.50萬平方米，比去年同期增長93.77%和32.51%。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一季度部分房企表現(xiàn)不錯，也說明房企在銷售方面成本并不高，而且房企項目銷售價格也還有提升空間。在中原地產首席分析師張大偉看來，大房企以為資金成本等優(yōu)勢，布局合理，上漲更加迅速。增加現(xiàn)金流和降低融資成本是對抗市場下行風險的利器。未來，上升房企擴大規(guī)模的主要方向將是兼并重組。

  部分房企業(yè)績虧損

  在房地產調控持續(xù)加碼下，品牌房企業(yè)績表現(xiàn)喜人，而部分中小房企的日子卻并不好過。有多家中小房企第一季度凈利潤都虧損。

  金融街于4月14日發(fā)布一季度業(yè)績預告，預計一季度凈利潤為5.07億元～5.85億元，同比下降35.00%～25.00%。中房地產一季度業(yè)績預告顯示，歸屬上市公司股東凈利潤為約-2438萬元，同比下降約335.36%。較去年虧損增大了3倍。

  京漢股份虧損尤為明顯。一季報預計，公司實現(xiàn)營業(yè)收入3.77億元，同比增長18.21%；凈利潤為-2120.55萬元，同比下降757.45%。京漢股份在報告中表示，業(yè)績虧損主要系房地產項目大部分尚未交付，而已交付確認收入項目為自住房及兩限房項目，毛利率較低等原因所致。

  正處于轉型中的泛?？毓?，業(yè)績預增公告顯示，一季度盈利約4.03億元～4.58億元，同比增長約120%～150%。但其中的房地產業(yè)務結算收入及業(yè)績較上年同期有所下降。對此，泛?？毓善放撇肯嚓P負責人在回復記者采訪函中表示，這主要由于受房地產調控政策影響，地產結算收入大幅降低?！皬拈L遠來看，行業(yè)整體發(fā)展速度減緩、企業(yè)競爭加劇、市場分化加重趨勢日益明顯，泛?？毓蓪⑥D型為涵蓋金融、房地產、戰(zhàn)略投資等業(yè)務的綜合性控股上市公司?！?/P>

  無獨有偶。天地源發(fā)布的《2017 年第一季度房地產項目經營情況簡報》顯示，實現(xiàn)開工面積2.17萬平方米，同比減少72.74%；實現(xiàn)簽約面積7.01萬平方米，同比減少41.43%；實現(xiàn)簽約金額6.75億元，同比減少61.75%。天地源也在公告中稱，這是受項目開發(fā)所在城市調控政策影響。另外，天地源當期無新增房地產項目。對此，天地源董秘辦公室春姓負責人在電話中向記者表示，這主要是拿不到地，投拍政策不斷在調整，公司之間拼得特別火熱。

  記者了解發(fā)現(xiàn)，有部分房企還將退出房地產行業(yè)。其中，綠景控股董秘王斌向記者表示，公司按照發(fā)展戰(zhàn)略，將繼續(xù)轉型醫(yī)療服務業(yè)。而這一戰(zhàn)略也體現(xiàn)在了其業(yè)績上。4月15日其發(fā)布一季度業(yè)績預告，凈利潤為-2300.00～-1900.00萬元，較去年同比下降51.53%～25.17%。綠景控股表示，這主要由于公司正在進行非公開發(fā)行股票募集現(xiàn)金轉型醫(yī)療服務行業(yè)，管理費用增加所致。

  “受調控影響，房企銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，從今年到明年市場洗牌速度可能會更快。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為， 這主要在于短期調控對不同房企影響有關。越規(guī)模化企業(yè)越占優(yōu)勢，中小企業(yè)則優(yōu)勢不再，未來可能會逐漸消亡或退出。

  9～10月份或出臺加強版調控政策

  新一輪調控措施是于3月17日后陸續(xù)出臺的。對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇4月17日表示，這對于房價，還有其他房地產方面指標的影響，可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。

  事實上，調控效果已初顯。據(jù)國家統(tǒng)計局4月18日發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個城市中一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續(xù)回落，18個城市環(huán)比下降或漲幅回落。其中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間；6個城市環(huán)比下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間。

  “目前，調控效果總體較好，受調控城市4月成交預計跌兩成?！眹儡S進表示，一季度價格增幅已有明顯收窄，尤其是部分熱點二線城市房價上漲確實開始停滯，二套購房交易也在下滑。

  另外，4月21日，中國人民銀行公布的金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，也顯示調控升級下的市場正在降溫。數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產貸款增速、個人住房貸款增速均有所下降。其中，人民幣房地產貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9個百分點。個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。地產開發(fā)貸款余額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6個百分點。

  目前，地方調控趨勢仍繼續(xù)蔓延。中原地產統(tǒng)計機構數(shù)據(jù)顯示，從2016年“9·30”調控開始，全國已有超過55個城市發(fā)布了各種相關房地產調控政策160余次。

  “因供需結構難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，整體市場趨勢還是以量跌價微跌為主?！睆埓髠シ治稣J為，“限售”正成為當前各地樓市調控的新思路，預計后續(xù)二線城市將基本全面升級調控到限購+限貸+限價+限售的四限時代。

  “今年3月份多地樓市調控加碼后，9～10月份極有可能是下一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期?！蓖咦稍冄芯繖C構預測，按照往年調控經驗，每次新政時效性為6～8個月，如今已經到了6個月時間，這意味著政策的時效性可能會逐步降低，需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫，鞏固樓市調控的階段性成果。另外，“十九大”剛好要在此時間段召開，政策面不會給予樓市在這個時間段內反彈并火熱的機會。

作者：佚名　　來源：中房網