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市場動態(tài)

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2022年房地產(chǎn)市場4大展望！期房風險降低，物業(yè)有望取消
2022-02-12 16:43 點擊：37 次 作者： 來源：

回首過去20余年房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，中央宏觀政策的調(diào)整與房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場與民生息息相關，也是中央調(diào)控宏觀經(jīng)濟的重要工具。尤其是在經(jīng)濟發(fā)展不振的環(huán)境下，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展成為促進經(jīng)濟增長的重要手段之一。

2021年我國在制定了一系列針對性的政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，并對2022年房地產(chǎn)作出了重要的戰(zhàn)略部署?？傮w來看，中央經(jīng)濟關注會議明確強調(diào)“不炒房”、“穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟”等穩(wěn)定性政策，通過中央引導，促進房地產(chǎn)市場形成良性循環(huán)。那么，2022年我國房地產(chǎn)市場將有哪四大展望呢？

一、期房風險降低

房地產(chǎn)的期房預售制度是在早期住房嚴重短缺和房地產(chǎn)資金不足的情況下產(chǎn)生的制度，這一制度在早期也取得了較好的成效。但是從近些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，也逐漸暴露出這一制度的弊端。期房對于房地產(chǎn)開發(fā)商和房子購買者二者地位并不對等，尤其是對于購房者極不公平。

很多房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到預售證后便開始賣房、籌集資金，這就將資金鏈斷裂的風險轉(zhuǎn)嫁給了購買者和銀行。購房者往往在交錢后1-2年才能看到自己所購房產(chǎn)的真正模樣，甚至需要更長的時間。房子延期交付的事件也時有發(fā)生，期房的制度還催生了樓盤爛尾風險的發(fā)生，購房者面對這種情況，往往難以討回公道。

去年恒大房地產(chǎn)出現(xiàn)的債務危機事件再次將房地產(chǎn)期房預售制度推向了風口浪尖，房地產(chǎn)企業(yè)違約造成的爛尾樓、拖欠員工工資等現(xiàn)象，都是由于預售資金被用到其他項目所造成的。為緩解期房預售帶來的弊端，我國不同地市針對商品房預售資金管理制定了不同的監(jiān)管政策。

2021年北京市發(fā)布新的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法，內(nèi)容規(guī)定商品房預售資金要全部存放到專用賬戶中去。專款專用的資金管理模式能夠有效避免資金鏈斷裂帶來的風險。同時明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應合理確定不同時間段的用款額度，專用資金賬戶內(nèi)的資金不能低于重點監(jiān)管額度的5%，以保證專用資金的穩(wěn)定性與可靠性。

政策的規(guī)定讓期房造成的違約風險降低，那么期房預售制度到底該不該取消？從購房者的角度來講，大部分人都想要取消這個制度，因為他們在購房時處于弱勢一方。人民日報曾就此問題作出回應，稱全面取消預售不可避免。2020年海南等地已經(jīng)開始全面實施商品房現(xiàn)房銷售制度。由此可見，期房的風險將越來越小。

二、物業(yè)有望取消？

城市中每個小區(qū)都有自己的物業(yè)管理部門，但是物業(yè)“不作為”“收取費用不合理”“垃圾不清理”等負面信息在媒體平臺上屢見不鮮。業(yè)主們對于物業(yè)的懶政行為也多有怨言，受業(yè)主追捧的物業(yè)可謂的少之又少。但是，物業(yè)對于小區(qū)的管理、垃圾清理和水電費收取等日常生活必不可少，那么物業(yè)真的會取消嗎？

對此，新華社作出了回應，其認為目前針對社區(qū)的管理沒有更好的替代方式，在此之前，社區(qū)還是需要交給物業(yè)進行管理。由此可見，全面取消物業(yè)的消息并不可靠，且政府并沒有出臺相應的政策文件。所以，在我國城市發(fā)展的現(xiàn)階段，物業(yè)取消的希望比較渺茫。尤其是在疫情頻發(fā)的當下，物業(yè)對于病毒的隔絕起到了舉足輕重的作用。

但是，物業(yè)確實要提升一下自身的服務水平。業(yè)主作為其服務的主體，應當在遇到問題時及時解決，尤其是提高物業(yè)應對突發(fā)事件的管理能力。物業(yè)作為服務群眾的最后一公里，其日常工作繁瑣，但仍應事無巨細，業(yè)主感受到物業(yè)的貼心服務后便不會有大規(guī)模住戶拖欠電費、水費等現(xiàn)象的發(fā)生。

三、房貸利率下降

隨著央行降息、降準政策的實施，我國貸款市場報價利率（LPR）不斷降低。2022年年初，也就是前不久，官方公布1年期貸款市場報價利率為3.7%，5年期貸款市場報價利率為4.6%，與上月相比分別降低了10個基點和5個基點。LPR的降低，意味著貸款購房者貸款同樣的金額需要付更少的利息。

這一政策為改善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和促進房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了良好的環(huán)境，央行于2021年多次降準，但一直沒有降息，近期的LPR利率下降為購房者帶來了利好的消息。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對于國家經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)也極為重視，LPR利率將穩(wěn)重有降，但不會大幅波動。

近兩年，房地產(chǎn)市場受疫情影響的程度不小，尤其是居民隔離在家之時，看房人數(shù)少之又少，房產(chǎn)交易數(shù)量也達到了低谷。在不少地區(qū)，房產(chǎn)價格迎來了10年內(nèi)的首次降低。房產(chǎn)價格從最初的大幅增長已逐步趨于穩(wěn)定，貸款利率的降低使更多剛需用戶有機會購買屬于自己的房子，降低貸款購買者的經(jīng)濟壓力。

四、房地產(chǎn)稅試點落地

2021年房地產(chǎn)稅試點的落地，引起了不小的熱議。全面推進房地產(chǎn)稅改革已被寫入十四五規(guī)劃中去，房地產(chǎn)稅的實施，對于房地產(chǎn)供給者和需求者都會產(chǎn)生影響，并有利于減少房產(chǎn)炒作現(xiàn)象，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

與之前上海和重慶的房地產(chǎn)稅不同，此次的改革將除了農(nóng)村住房外的所有房產(chǎn)都劃進征稅的范圍。這樣的政策規(guī)定有利于降低房地產(chǎn)投資愛好者的投資需求，對于同時擁有多套房產(chǎn)的個人會產(chǎn)生或多或少的影響。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場是我國國民經(jīng)濟的重要支撐，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展能夠帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈的繁榮和經(jīng)濟的良性循環(huán)。期房風險降低、物業(yè)有望取消、房貸利率下降與房產(chǎn)稅試點改革是我國2022年房地產(chǎn)發(fā)展的四大展望，但是對于物業(yè)取消與否還需要一定的時間才能實現(xiàn)。

那么，您認為，房地產(chǎn)市場在今年會有怎樣的發(fā)展趨勢？我國房地產(chǎn)在今后十年會繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢嗎？

作者：財經(jīng)課堂　來源：百家號