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市場動態(tài)

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北京：十年賣地最多 供地結(jié)構(gòu)趨復(fù)合化
2017-12-25 08:32 點擊：281 次 作者： 來源：

  近10年以來，北京土地市場持續(xù)升溫。其中，2012年土地成交總額為572億元，2013年上升至1822億元，2014年進一步上升至1917億元，2015年共出讓土地109宗，總成交金額達2032億元，2016年出讓44宗，總金額達852.5億元，2017年前11月土地成交金額達2609億元。

  中國房地產(chǎn)報記者梳理北京2007年至2017年十年間土地成交情況發(fā)現(xiàn)，出讓數(shù)量在2010年達到頂峰275宗，此后逐漸下降；樓面價格一路上漲，2017年達到頂峰1.96萬元/平方米，成交金額也在2017年達到頂峰，前11個月成交金額達2609億元。

  土地市場一路升溫 住宅用地成交上升

  在一路升溫中，2016年北京土地市場陷入短暫低潮，造成這一現(xiàn)象的原因是北京土地市場受調(diào)控影響供給不足。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月15日，北京僅供應(yīng)27宗經(jīng)營性用地，其中已成交26宗地塊的規(guī)劃建筑面積為471.92萬平方米，這三組數(shù)據(jù)均創(chuàng)近10年新低。

  2017年雖然延續(xù)了2016年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，甚至比2016年更嚴，但土地供應(yīng)數(shù)量和成交金額卻出現(xiàn)上升，溢價率出現(xiàn)下降。

  公開數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至11月，北京經(jīng)營性用地供應(yīng)成交累計同比漲幅均在90%左右，遠超去年水平。其中，11月，北京市經(jīng)營性用地供應(yīng)7宗，成交10宗地塊，相比上月均有上漲。2017年1月至11月，北京住宅用地月均成交面積45.69萬平方米，同比去年上漲453%。

  云房數(shù)據(jù)報告指出：“從歷年北京住宅用地供應(yīng)計劃完成率來看，今年1月至11月，土地供應(yīng)計劃完成率為50%，仍低于近5年平均水平71%，預(yù)計年底仍會加大住宅用地的供應(yīng)力度。”

  供地結(jié)構(gòu)趨于復(fù)合化

  在穩(wěn)定樓市的大背景下，供給端的釋放和優(yōu)化成為促進房價平穩(wěn)的大招，增加住宅用地的政策因素是逐步建立完善的住房供應(yīng)體系和房地產(chǎn)長效機制，市場因素則是短期內(nèi)旺盛的人口需求。

  9月27日，北京發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年至2035年）》，未來五年，北京新供應(yīng)各類住房150萬套以上，其中產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約占30%。常住人口到2020年控制在2300萬以內(nèi)，并長期穩(wěn)定在該水平。

  按照2300人口紅線計算，2017年至2020年北京年均人口增量為32萬，雖受政策規(guī)劃限制，但人口增量仍然較大，短期內(nèi)購房需求較大。

  順應(yīng)政策導(dǎo)向與市場需求，北京供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生明顯變化。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市年內(nèi)共計成交70宗住宅用地。其中，共有產(chǎn)權(quán)面積達到了300萬平方米，大約能夠提供共有產(chǎn)權(quán)房3.7萬套，配建的限價商品房達到320萬平方米，大約可以提供3萬套住房，配建的70年持有租賃地塊大約在91萬平方米，可提供大約1.5萬套出租房。

  北京土地供應(yīng)層面，一方面結(jié)構(gòu)趨于復(fù)合與理性，另一方面仍然踩著“限地價、競自持、競配建”等調(diào)控主基調(diào)，這也促使房企在拿地方面趨于謹慎與理性。與此同時，中國房地產(chǎn)報記者梳理今年在北京市場拿地的房企發(fā)現(xiàn)，在嚴苛的拿地條件下，出現(xiàn)在北京市場上的房企主要以大型國企和房地產(chǎn)行業(yè)前十強為主，且均以“軍團”形式進入備戰(zhàn)狀態(tài)，其中多為首開、保利、萬科、龍湖、中海、華潤等房企。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“這將迫使房企對非銷售型住宅類用地開始重視起來，未來自住房、限價房等數(shù)量依然較多，預(yù)計明后年，新建商品房基本高端化，剛需、首次改善只能選擇二手房。”

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名