青島，除了蝦多，還是個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚集的地方。經(jīng)歷了2012年的大面積拿地，2013年、2014年的快速建設(shè)后，如今青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否迎來(lái)了發(fā)展的高峰期？

  以定位為青島門(mén)戶、北部副中心的城陽(yáng)區(qū)為例。經(jīng)過(guò)爆發(fā)式的快速聚集，現(xiàn)如今僅城陽(yáng)區(qū)就有至少6個(gè)少則20億元，多則上百億元的大盤(pán)已經(jīng)或正在登陸陸域面積368.3平方公里的城陽(yáng)區(qū)。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，“體大量多”、同質(zhì)化、招商落地等諸多亟須清晰認(rèn)識(shí)問(wèn)題也隨之而來(lái)。

  “青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量比較大，未來(lái)可能要面臨銷(xiāo)售和租賃的壓力?！边@是2014年初業(yè)內(nèi)專家對(duì)青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的置評(píng)。最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，青島市城陽(yáng)區(qū)商業(yè)、辦公類成交量、價(jià)格、批準(zhǔn)預(yù)售量紛紛同比下跌，與此同時(shí)庫(kù)存量同比、環(huán)比增長(zhǎng)。以2015年平均月銷(xiāo)售速度計(jì)算，青島城陽(yáng)區(qū)新建商品房商業(yè)辦公庫(kù)存預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為100個(gè)月，同比2014年增加了29個(gè)月。

  受訪專家指出，隨著一些分期建設(shè)的園區(qū)項(xiàng)目的推進(jìn)，未來(lái)近幾年還將會(huì)有大量寫(xiě)字樓等辦公類用房、商鋪出現(xiàn)，庫(kù)存還會(huì)添壓。

  園區(qū)扎堆 “體大量多”

  據(jù)了解，青島市產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目主要集中在“一谷兩區(qū)”，即藍(lán)色硅谷核心區(qū)、西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)以及紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前在建、在售的產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括青島光谷軟件園、招商藍(lán)灣網(wǎng)谷、科創(chuàng)慧谷、青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、總部基地以及偉東藍(lán)色硅谷等多個(gè)項(xiàng)目。

  以定位為青島門(mén)戶、北部副中心的城陽(yáng)區(qū)為例：《青島市城陽(yáng)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 （2012~2030）》提出了“兩心三軸、兩區(qū)一帶、六組團(tuán)”的總體空間布局結(jié)構(gòu)。并將成為青島門(mén)戶、北部副中心、總部商務(wù)城、先進(jìn)制造業(yè)基地和生態(tài)宜居新城作為城陽(yáng)區(qū)城市功能的新定位。

  以轉(zhuǎn)型為契機(jī)，2012年前后多個(gè)企業(yè)大面積拿地，建園動(dòng)作在城陽(yáng)區(qū)噴井式爆發(fā)。目前，城陽(yáng)區(qū)已有青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國(guó)際中心、青島總部基地等至少6個(gè)在建的大型總部園區(qū)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層寫(xiě)字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分項(xiàng)目配建住宅。

  據(jù)了解，各個(gè)園區(qū)資金投入少則20億元，多則上百億元。其中，青島總部基地項(xiàng)目投資110億元、首創(chuàng)空港國(guó)際中心投資20億元、天安數(shù)碼城項(xiàng)目投資100億元、青島廣告文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目投資48億元以及招商·LAVIE公社投資20億元。園區(qū)“體大量多”，密集分布“聚人建城”?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者根據(jù)媒體報(bào)道資料統(tǒng)計(jì)，青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園建筑面積70萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后，可入駐企業(yè)2000余家，吸納高端人才3萬(wàn)余人。青島天安數(shù)碼城，總建筑面積近32萬(wàn)平方米，全部建成后，可入駐創(chuàng)新型科技企業(yè)1500家。首創(chuàng)空港國(guó)際中心總建筑面積約23.9萬(wàn)平方米，大約可以容納大、中、小型企業(yè)共200家。青島總部基地占地約2400畝，建筑面積約260萬(wàn)平方米，可容納近2000家企業(yè)總部入駐。日前，記者實(shí)地走訪了青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、青島天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國(guó)際中心等園區(qū)后發(fā)現(xiàn)，以青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園為中點(diǎn)，左右距離天安數(shù)碼城和首創(chuàng)空港國(guó)際中心僅十幾分鐘的公交路程。而青島總部基地與首創(chuàng)空港國(guó)際中心僅一條馬路之隔。

  “城陽(yáng)區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聚集，和城陽(yáng)區(qū)整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有關(guān)系。此類區(qū)域整體上會(huì)從過(guò)去的制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛拷?jīng)濟(jì)為主的商務(wù)區(qū)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度較大，和青島較好的工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān)系。而從目前各大房企的城市進(jìn)入策略來(lái)看，基本上也比較偏好濱海城市。而對(duì)于青島城市而言，地方政府也希望加快導(dǎo)入新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，進(jìn)而做大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

  青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江曾接受媒體采訪時(shí)表示，青島市政府在發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及批地等方面都表現(xiàn)出過(guò)激的特點(diǎn)，使得園區(qū)數(shù)量與體量出現(xiàn)明顯的大幅增長(zhǎng)。而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程中，青島本地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)缺位，外地開(kāi)發(fā)商盲目照搬外地園區(qū)模式的情況不在少數(shù)，對(duì)青島本地特色以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求重視不足。

  上述規(guī)劃顯示，到2030年，城陽(yáng)區(qū)規(guī)劃人口180萬(wàn)人（2013年該區(qū)總?cè)丝?8.15萬(wàn)），規(guī)劃建設(shè)用地201.3平方公里。

  園區(qū)“冷靜” 庫(kù)存承壓

  九月中旬，記者走訪上述幾個(gè)園區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，人氣不高、企業(yè)入駐率較低、入駐商鋪盈利不佳等是普遍現(xiàn)象。

  “咱們園區(qū)可容納3.5萬(wàn)人辦公，剛開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)售出去大半了，現(xiàn)在園區(qū)大概入駐2000人左右，入駐率達(dá)到百分之三四十?！庇浾咭灶A(yù)買(mǎi)寫(xiě)字樓者身份走訪首創(chuàng)空港國(guó)際中心售樓處時(shí)，其中一位客戶經(jīng)理告訴記者。

  多位在青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園工作的員工告訴記者，該園企業(yè)入住率僅三分之一左右。同時(shí)有知情者告訴記者，從開(kāi)盤(pán)至今一年多時(shí)間，該園區(qū)目前出售產(chǎn)品不到一半，有的即使賣(mài)出去了也都空著招租。記者在園區(qū)內(nèi)也看到，貼著招租告示的商鋪、寫(xiě)字間隨樓可見(jiàn)。

  同時(shí)園內(nèi)餐飲商鋪也處于賠錢(qián)保本狀態(tài)。一位園內(nèi)剛開(kāi)業(yè)不久的餐飲店鋪工作人員透露，園內(nèi)入駐企業(yè)本就不多，幾家飯鋪分流之后，目前店內(nèi)營(yíng)業(yè)處于賠錢(qián)狀態(tài)?，F(xiàn)在力求保本，希望不久后能得到改善。

  相比之下，地理位置相對(duì)偏邊的青島天安數(shù)碼城更顯“冷靜”。來(lái)到園區(qū)記者看到，園內(nèi)多棟樓體已建成，部分工人正在為后期完善施工。馬路對(duì)面有大片雜草叢生的地，據(jù)了解，該地是待其后期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地。售樓處的銷(xiāo)售人員介紹沙盤(pán)時(shí)告訴記者，除高層寫(xiě)字樓外，一期共建獨(dú)棟辦公樓16棟，目前（截至9月中旬）僅售出4棟。

  記者分別向相關(guān)企業(yè)核實(shí)上述銷(xiāo)售等信息，但未得到回應(yīng)。據(jù)了解，坐落在城陽(yáng)區(qū)的上述園區(qū)項(xiàng)目多以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層寫(xiě)字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分配有住宅。

  “青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量比較大，未來(lái)可能要面臨銷(xiāo)售和租賃的壓力?！边@是2014年初業(yè)內(nèi)專家對(duì)青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的置評(píng)。

  青島市城陽(yáng)區(qū)城市規(guī)劃局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，青島市城陽(yáng)區(qū)商業(yè)、辦公類成交量、價(jià)格、批準(zhǔn)預(yù)售量紛紛同比下跌，與此同時(shí)庫(kù)存量同比、環(huán)比增長(zhǎng)。

  具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年1~9月份，城陽(yáng)區(qū)的商品房商業(yè)、辦公類成交量1585套，同比減少22.57%；面積15.08萬(wàn)平方米，同比減少 23.20%；金額14.20億元，同比減少31.01%；平均價(jià)格9418元/平方米，同比下跌10.17%；批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2507套，同比減少 16.27%；批準(zhǔn)面積16.98萬(wàn)平方米，同比減少69.89%。

  同時(shí)，庫(kù)存商業(yè)、辦公類12603套，同比增長(zhǎng)15.54%，環(huán)比增長(zhǎng) 0.49%；庫(kù)存商業(yè)、辦公類面積168.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.71%，環(huán)比增長(zhǎng)0.79%。以2015年平均月銷(xiāo)售速度計(jì)算，新建商品房商業(yè)辦公庫(kù)存預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為100個(gè)月，同比2014年增加了29個(gè)月。

  業(yè)內(nèi)觀察人士指出，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)工程的進(jìn)行，未來(lái)幾年還會(huì)有大量寫(xiě)字樓等辦公類用房、商鋪出現(xiàn)，庫(kù)存還會(huì)添壓。

  據(jù)悉，青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園分三期建設(shè),目前僅建成一期投入使用。天安數(shù)碼城也分多期建設(shè)，目前僅建成一期。而首創(chuàng)空港國(guó)際中心分兩期建設(shè)，目前已基本全部建成。

  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，青島的工業(yè)基礎(chǔ)較好，青島市政府也在極力將青島從制造業(yè)總部轉(zhuǎn)型升級(jí)為商務(wù)園區(qū)總部。由于青島市場(chǎng)的特殊性，決定了其對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的投資需求，但并不見(jiàn)得市場(chǎng)剛需強(qiáng)度大，這樣大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)從長(zhǎng)期看必定會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩。

  在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，從政府規(guī)劃走向來(lái)看，規(guī)劃這么多園區(qū)和對(duì)周邊的輻射能力、實(shí)際的產(chǎn)能和承載能力實(shí)際是不匹配的。一些在建和建成的實(shí)際是過(guò)剩的，實(shí)際需求沒(méi)這么多。同時(shí)又出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象。

  記者根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，僅青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國(guó)際中心、青島總部基地4家園區(qū)規(guī)劃招商總數(shù)已達(dá)5700家。

  當(dāng)下，“關(guān)鍵問(wèn)題不是規(guī)劃是招商落地?！睆埡陚ミM(jìn)一步指出，最大問(wèn)題不是沒(méi)有土地資源，不是政策支持力度不夠，是能夠給規(guī)劃區(qū)域找到合適的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)，企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)如何能夠在這座城市落地生根，所在地是否能夠提供一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，能夠良性循環(huán)發(fā)展。

  就上述銷(xiāo)售、招商等相關(guān)情況，記者已致函致電萬(wàn)科集團(tuán)、青島天安數(shù)碼城、首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)部門(mén)或負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)