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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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房企土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)激烈 拿地重心向三四線下沉
2018-03-26 08:45 點(diǎn)擊：333 次 作者： 來(lái)源：

　　在沖擊規(guī)?；男袠I(yè)局勢(shì)下，房企今年前兩月拿地兇猛。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，排名前十的房企在1-2月新增貨值集中度較上月增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)到47%的水平，使其新增貨值集中度與銷售金額集中度基本持平。

　　在快速拿地的背后，是房企規(guī)模化的目標(biāo)。根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過(guò)50家房企提出了千億銷售目標(biāo)。易居(博客)企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱(微博 博客)認(rèn)為，今年排名前30的房企都將進(jìn)入千億規(guī)模。

　　積極補(bǔ)倉(cāng)

　　房企在規(guī)?；?jìng)賽中加速疾馳，今年前兩個(gè)月銷售金額上百億的企業(yè)目前已經(jīng)增至30家，要想穩(wěn)居前列必須要有更多的貨值推出，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)的重要性不言而喻。

　　房地產(chǎn)行業(yè) “強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的“馬太效應(yīng)”似乎不可逆轉(zhuǎn)。從各梯隊(duì)房企在百?gòu)?qiáng)中的集中度來(lái)看，未來(lái)百?gòu)?qiáng)內(nèi)房企的規(guī)模仍繼續(xù)處于分化狀態(tài)?？硕鸢l(fā)布的《2018年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，銷售金額TOP11-20規(guī)模的房企憂患意識(shí)更加強(qiáng)烈，其銷售金額集中度為15%，但企業(yè)的新增貨值集中度卻達(dá)到21%，相差了6個(gè)百分點(diǎn)。這意味未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

　　其中表現(xiàn)突出的為旭輝、中南置地、雅居樂(lè)、世茂等這類規(guī)模房企，其共同點(diǎn)在于去年銷售額都接近或超越千億，而為了維系規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)，他們?cè)?018年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，這幾家的拿地銷售比均在0.8以上。表現(xiàn)最為積極莫屬旭輝和中南，兩家房企1-2月份拿地金額遠(yuǎn)高于銷售金額，其中中南置地拿地價(jià)值為164.4億元，而同期銷售則為145.6億元，拿地銷售比已達(dá)到1.1。其他房企中雅居樂(lè)也比較突出，拿地銷售比為0.8，1-2月新增貨值達(dá)到181.3億元，位列第19位。

　　拿地兇猛集中體現(xiàn)在龍湖、碧桂園、中海這類本身銷售規(guī)模龐大，土地儲(chǔ)備充足的龍頭房企上。龍湖近兩年奮起直追，開年后更是馬不停蹄。2018年1-2月，龍湖以314億元拿地總額拔得頭籌，成為品牌房企黑馬。值得注意的是，龍湖前兩個(gè)月的銷售額約為291億元，拿地金額也已經(jīng)超過(guò)了銷售額。

　　碧桂園以229億元位居第二，中海以225億元繼續(xù)位居季軍，三家房企拿地金額均超過(guò)200億元，拿地勢(shì)頭不減。TOP10房企1-2月拿地總額1613億元，占TOP50企業(yè)的44.1%，與1月拿地金額占比基本持平，房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)繼續(xù)保持。

　　在土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極的還有卓越、福晟這類在行業(yè)內(nèi)頗有熱度的中小型房企。

　　卓越集團(tuán)董事局主席李華曾提出千億口號(hào)，根據(jù)規(guī)劃，公司將維持高土儲(chǔ)、高周轉(zhuǎn)，目標(biāo)在未來(lái)三年達(dá)到千億規(guī)模。

　　2017年內(nèi)，卓越新進(jìn)入了湛江、中山、嘉興、寧波、保定、?？?、南通、蘇州、南京等10個(gè)城市。進(jìn)入2018年后，其擴(kuò)張速度依然不減，在25億元接盤青島爛尾豪宅項(xiàng)目后，這家房企又以迅雷不及掩耳之勢(shì)進(jìn)入佛山市場(chǎng)，以20億元將商住地塊收入囊中。

　　隨著招拍掛公開市場(chǎng)拿地難度的增加，福晟在內(nèi)部成立了 “飛虎隊(duì)”，此團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)就是通過(guò)收并購(gòu)來(lái)獲取土地。2018年公司已收購(gòu)5個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量占新增項(xiàng)目的70%。自2015年9月成立以來(lái)，這支隊(duì)伍收并購(gòu)的項(xiàng)目多達(dá)107個(gè)。在克而瑞發(fā)布的《2017年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企拿地排行榜》中，福晟以1786.9萬(wàn)平方米的新增土地面積位列全國(guó)第七。

　　房企拿地區(qū)域下沉

　　隨著新一輪調(diào)控政策的密集發(fā)布，熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控力度達(dá)到最嚴(yán)，土地和樓市雙雙遇冷，平均溢價(jià)率同比均降。經(jīng)歷了過(guò)去幾年的沉寂之后，三四線樓市開始成為房企“補(bǔ)倉(cāng)”首選。

　　丁祖昱說(shuō)：“2017年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)75%?！?/P>

　　中國(guó)指 數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年大型房企拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%，其中30家代表房企在三四線的拿地面積同比增長(zhǎng)145%；成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面積57502萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%；土地出讓金13492億元，同比增長(zhǎng)78%。

　　在2018年1-2月新增土地建面上，中西部區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，達(dá)到41%，較2017年年底提升8個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年2月受到春節(jié)假期影響，土地成交規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。從百?gòu)?qiáng)房企的拿地表現(xiàn)來(lái)看其熱情不減，同時(shí)百?gòu)?qiáng)房企的投資路徑呈現(xiàn)出“西進(jìn)”的態(tài)勢(shì)，重慶、武漢、鄭州、西安這類城市成為土地爭(zhēng)奪的大熱門。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，過(guò)去兩年，將業(yè)務(wù)重心放在三四線城市的策略被證明是成功的，大多房企都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。一線城市人口規(guī)模已經(jīng)飽和，土地資源也是越來(lái)越稀少，成為企業(yè)投資新熱點(diǎn)。三四線城市的棚改貨幣化、去庫(kù)存為企業(yè)進(jìn)行投資提供了寬松的環(huán)境，大大增加了這類房企的銷售規(guī)模。

　　然而業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了不同觀點(diǎn)，有專業(yè)人士指出，三四線城市的樓市成長(zhǎng)性較弱，開發(fā)商應(yīng)三思而后行，在經(jīng)歷多年未漲的一波爆發(fā)后，其進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)將大大加大。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)