近年以來，資金壓力倒逼房企多元融資。截至目前，中國資產證券化產品累計發(fā)行量已經超過萬億。2015年全年發(fā)行超過6000億人民幣，同比增速接近90%。而房地產資產證券化規(guī)模已超千億。
上海證券交易所債券業(yè)務部高級經理賀銳驍透露，上交所資產證券化當中，房地產相關的產品規(guī)模排在第三位。
在6月23日-24日舉辦的2016中國商業(yè)地產資產證券化合作發(fā)展峰會上，多名業(yè)內人士指出，高歌猛進十幾年的房地產行業(yè)進入了下半場，原來的開發(fā)業(yè)務增速趨緩，銷售越來越慢，開發(fā)商表內的存量和持有性物業(yè)快速積累。
如何通過金融創(chuàng)新來優(yōu)化資本結構，降低資金成本，盤活存量成為擺在開發(fā)商和業(yè)主面前的重要課題。
高和資本執(zhí)行合伙人周以升指出，房企表內釋放一旦找到出口，相信將會徹底改變商業(yè)地產和房地產行業(yè)的商業(yè)模式。
此前諸多開發(fā)商早已探索輕資產之路，公司債作為直接融資工具也大大降低開發(fā)商的融資成本。但隨著市場信用風險逐步暴露，資產證券化業(yè)務因為有底層資產的支 持，越來越受到投資人關注。根據萬得數據，房地產直接相關的資產證券化產品，已有471億元，品種涵蓋了私募REITs、準REITs、資金收益權證券 化、物業(yè)費證券化、購房尾款證券化等。
資產證券化對房地產有兩個意義，一是依靠資產增值和結構化評級獲得一個高評級，同時通過流動性來獲得溢價，優(yōu)化企業(yè)的融資成本和資本結構；二是以私募REITs和REITs為代表的權益類證券化發(fā)展，可以盤活開發(fā)商的資產空間。
萬億表內存量釋放路徑
目前國內資產證券化主要分為三類：債權、物權、股權的證券化。債權中最主要的是商業(yè)銀行貸款，包括商業(yè)物業(yè)抵押貸款和個人住房抵押貸款，對應的產品是CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券）和RMBS（住宅房貸擔保證券）。
其他類型貸款，又可以包括以信托計劃為載體的信托貸款、有相關委托方通過銀行做的委托貸款、市場上最近一年多比較受關注的公積金貸款。
目前公積金品種發(fā)行量較大。已有類似于針對單筆委托貸款、底層現金流分別對應酒店等基礎現金流的證券化產品。
多名業(yè)內人士告訴21世紀經濟報道記者，其實房企不缺存量資產。比如在北京、上海、廣州、深圳的甲級5A寫字樓的存量，有2500萬平方米，約1.2萬億價值。但存量資產的資產證券化卻沒有做到爆發(fā)式增長。
周以升認為美國市場對中國房企將會有很多啟發(fā)。在美國，商業(yè)物業(yè)的融資市場是商業(yè)貸款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括權益類和抵押型，共有1萬億美元規(guī)模；CMBS有8000億規(guī)模。
反觀中國，商業(yè)銀行貸款占70%以上規(guī)模。非標、銀行表外及私募REITs等占少數。中國的資產證券化雖然有很多創(chuàng)新，但與成熟市場相比還有巨大空間。
據介紹，房企融資規(guī)模會比經營性抵押貸款高50%以上，相當于商業(yè)物業(yè)年凈租金收入的12-16倍。融資期限可以做3-5年的滾動續(xù)發(fā)。定價可以根據信用 評級進行優(yōu)化，還款可用本金償還、還可嘗試其他創(chuàng)新方式，資金用途沒有限制。增信措施包括物業(yè)抵押、現金質押，部分需要現金準備金的留存以及根據情況來進 行外部增信。
從規(guī)模來說，房企融資規(guī)模全面超過經營性物業(yè)貸款。機構做并購時會用很多商業(yè)銀行的融資工具，效率確實很慢。如果資金需求在3-6個月內的話，并購的資金壓力就會非常大，無法滿足資金需求方要求。
中信證券資產證券化業(yè)務聯席主管、總監(jiān)俞強透露，RMBS最大的特點是實現了注冊制發(fā)行。在2015年到注冊制之前，一共發(fā)了不到100億，但注冊制后發(fā) 行了345億?？梢哉f注冊制對推進個人抵押貸款金融化起到了非常好的作用。目前已經獲得注冊的規(guī)模達2500億。
從整體情況來看，2014年底資產證券化新規(guī)發(fā)行后，在上交所共發(fā)行3356億，其中和房地產相關的項目包括準REITs、物業(yè)租金、管理費、購房尾款 等，共發(fā)行600億，占比約17.77%。RMBS發(fā)行40單，從發(fā)行規(guī)模來說是第二大品種，僅次于融資租賃債權。
俞強認為，房地產相關類型的證券化，在交易所市場潛力非常大。不排除其規(guī)模會超過融資租賃發(fā)行。
準REITs漸熱
21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，從2014年底以來，房地產資產證券化的相關品種中，準REITs占比最高。2016年以來，從單數和規(guī)模來說都是以物業(yè)管理費所作的資產證券化最多，大約占比29%。
以蘇寧銀河物業(yè)管理費為例，那是總金額為14億的物業(yè)管理合同，對應23個物業(yè)項目，分布在包括江蘇、廣東在內的較發(fā)達省份。物業(yè)類型涵蓋商業(yè)、住宅、辦公等。據透露，投資人對該項目認可度很高，名義期限最長達到9年期。當然這其中給予了投資人回購的權利。
準REITs目前占24%，規(guī)模僅次于物業(yè)管理費。信托授予權主要是針對多家房地產企業(yè)發(fā)放貸款，并予以打包，這個類別債權組合證券化，規(guī)模是89億，占比也在提高。
總體而言，國內目前資產證券化創(chuàng)新很多，比如紅星美凱龍、天虹商場等項目，主要通過租金收益權的質押或信托方式進行處理。
資產證券化研究和試點在穩(wěn)步推進。2014年9月和2015年1月，人民銀行發(fā)布積極推進REITs試點的指導方針；國務院研究中心有關負責人也曾提到商 業(yè)用房證券化產品對消化庫存等方面的意義。2016年3月，越秀集團提出了關于REITs試點的建議，提出設定率規(guī)范等。
最近房企資產證券化落地案例也越來越多。如今年年初碧桂園發(fā)行資產支持證券計劃?？傮w發(fā)行規(guī)模達29.45億，對應1.2萬份合同，210個物業(yè)項目，分布在全國24個省，實際融資規(guī)模28億，期限是4年，發(fā)行利率達5.1%。
目前市場已發(fā)行9單私募REITs產品，都是股權過戶型。
戴德梁行估價及顧問服務部董事、華東區(qū)主管顧悅如指出，未來3-5年，將是國內資產證券化市場發(fā)育成熟的黃金時期。大部分國企手握大量優(yōu)質資產，卻難以實現資產證券化，一旦他們的資產進行證券化，將會是一個非常龐大的規(guī)模。
在資產證券化過程當中，國企尚有屏障，較為核心的一點是，國有資產在進行重大資產籌劃時，需要國資委審批，某種程度上講，這可能會影響到這類企業(yè)的中長期籌劃。
據機構預測，到今年年底，房地產資產證券化產品將會超過去年總量。
作者：佚名 來源：中房網
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