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市場動態(tài)

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核心城市土拍與新房銷售限價 效果顯著
2017-02-27 08:08 點擊：312 次 作者： 來源：

  去年以來，為了控制房價過快上漲，諸多城市先后實施“限價令”，最直接的就是嚴格管控預售證申報價格。另外，部分城市陸續(xù)從土地源頭方面設置最高限價，從市場數(shù)據(jù)看，“限價令”確實取得了比較明顯的成效。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。但與此同時，大部分城市二手住房價格環(huán)比持續(xù)上漲，且漲幅超過新建商品住宅。

  2月23日上午，國務院新聞辦公室新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高回答媒體關于房價到底會不會漲的問題時表示，不論是從環(huán)比看，還是從同比看，預計今年一季度房地產(chǎn)價格會繼續(xù)趨于穩(wěn)定。

  陳政高稱，“盡管2017年房地產(chǎn)市場面臨許多矛盾和問題，面臨許多不確定的因素，但我認為有利條件更多，我們有能力、有辦法來保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展?！?/P>

  新房價格穩(wěn)定

  從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，在調(diào)控背景下，新房市場保持著穩(wěn)定局面。

  數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，15個一線和熱點二線城市大部分新建商品住宅房價指數(shù)呈平緩下行狀態(tài)。僅廣州一城房價指數(shù)上漲0.6%，對比12月漲幅已有所回落；北京、杭州、成都三市環(huán)比持平；剩余11個城市環(huán)比降幅在0.1%-0.5%。

  CRIC指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)來看，連續(xù)兩月價格環(huán)比變動幅度基本控制在±1.0%以內(nèi)，既無大起也無大落；價格同比增幅較大，但有部分城市同比增幅呈下降趨勢，如南京、杭州、合肥等。2016年12月有19個城市價格指數(shù)環(huán)比下跌，2017年1月環(huán)比下跌的城市增加到21個，主要為一線城市和熱點二線城市。指數(shù)環(huán)比上漲主要在三四線城市，且漲幅較小。

  二手住宅價格指數(shù)變動情況與新建商品房市場迥異。CRIC監(jiān)測顯示，一線城市中，限購力度最強的上海和深圳二手住宅價格也受到較大沖擊，連續(xù)2個月價格指數(shù)環(huán)比下降；北京和廣州二手住宅價格指數(shù)仍環(huán)比上漲，且廣州1月份環(huán)比上漲1.6%，漲幅最大，可見一線城市需求不減。二線和三四線城市中，有南京、寧波、合肥和銀川、錦州等14個城市價格指數(shù)環(huán)比跌幅在0.2%以內(nèi)，大部分城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比仍舊上漲。

  鎖定地價與房價

  自2016年調(diào)控以來，政府分別在預售證價格管控、土地限價以及自住商品房等多個渠道影響新房價格，而這從數(shù)據(jù)上看，起到了顯著效果。

  亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，受到去年全國大范圍收緊調(diào)控影響，全國70大中城市房價數(shù)據(jù)已基本進入穩(wěn)定通道。從政策預期來看，收緊仍然將成為2017年房地產(chǎn)市場的主旋律。

  任啟鑫表示，多地開始從土地市場入手來遏制房價上漲的源頭。繼北京開始執(zhí)行“限房價、競地價、競自持”之后，天津也開始加入這一行列，報價達到上限之后“拼自持面積”。廣州、深圳等多個城市也在土地出讓當中實施限價，杭州、鄭州等地則是對于溢價率進行限制。

  具體而言，2016年9月26日，杭州發(fā)布土地拍賣新政：當土地競價溢價率達到150%時，不再接受更高報價。2016年10月28日，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布公告，明確海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房的價格；同時設定房屋未來銷售限價、設定地價上限、設置競投自持面積和高標準建設方案的競買方式，通過多重方案鎖定房價、地價，穩(wěn)定市場預期。今年2月13日，天津市市區(qū)國土資源局宣布推出土地出讓新機制，當掛牌競買報價達到最高限價時，競報自持面積等；競報自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達到上限時，轉(zhuǎn)為競報自持規(guī)劃住房建筑面積；對競報自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

  除此之外，一線城市對住房的價格“管制”與“對沖”也功不可沒。以北京為例，自“930”調(diào)控之后即開始執(zhí)行嚴格的預售價格管制，并加大低價自住房類產(chǎn)品的供應，2017年北京市將新增1.5萬套以上自住房供地，相當于2016年自住房加上公租房6000套供應計劃的2.5倍。

  易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，現(xiàn)在很多城市的政府都采用行政手段來控制房價，例如在批預售證的時候嚴格規(guī)定銷售價格。“（2016）年底的時候（春節(jié)前），有上海操盤手對我說，馬上就要拿到預售證了，過了一個星期又說，出了一點小問題，很快會拿到預售證，但又過了一個星期，又說價格上有了小問題，但相信很快就能拿到預售證。就從2016年拖到了2017年?！?/P>

  從2016年土地供應看，北京加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，重申9070政策，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。且推出“控地價、限房價”的交易方式，還要競企業(yè)自持租賃住房的面積。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計了自住商品房對于新房數(shù)據(jù)價格的作用。他發(fā)現(xiàn)，在過去的2014-2016年，自住商品房合計供應了54976套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應，基本可以說，當時7萬套目標的確是完成。自住房在2016年成交超過1萬套，拉低了2016全年北京商品房住宅均價6.1%。所以，自住房的供應的確對北京過去三年房價造成了比較大的影響。

  任啟鑫預計，在這一系列收緊政策指導之下，2017年各大中城市房價水平將繼續(xù)維持穩(wěn)中有降的水平。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)