9月中旬上海樓市新房成交面積環(huán)比、同比增長明顯，根據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示：9月1日-20日，上海新建商品住宅（不包括配套動遷房）成交面積85.42萬平方米，環(huán)比、同比分別增長30.72%、90.79%；均價29658元/平方米，環(huán)比下滑6.43%，同比增長13.48%。9月上中旬房價環(huán)比上月同期下降主要是中低端項目成交占比較高所致，限價房和郊區(qū)樓盤成交活躍。不過，這并不影響高端樓盤的成交。
“金九”如期而至
高端和中低端一手房熱銷
與 8月同期相比，9月中低端樓盤交易旺盛，高端樓盤微幅增長，而中間段價位樓盤成交比重收窄。9月上中旬，單價在6萬元/平方米以上的樓盤成交比重為 6.02%，比上月同期增長0.18%；單價3萬/平方米以下的樓盤成交占比72.82%，比上月同期增長8.41%；而3.1萬-6萬元/平方米樓盤成交占比為21.16%，比上月同期減少5.59%。
9月中上旬，單價在10萬元/平方米以上的高端樓盤共成交了23套，其中徐匯衡山路板塊的“嘉御庭”成交最為火爆，成交11套，均價10.18萬元/平方米； 其次是盧灣淮海中路板塊的“茂名公館”成交了4套，均價12.75萬元/平方米；閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場（T2樓）”單價最高，交易了1套單價15.55萬元/平方米的房源。唯一成交的一個高端別墅項目是浦東北蔡板塊的“寶華海尚郡庭”，共成交了2套獨(dú)立別墅，單套面積在400平方米以上，均價達(dá)13.51萬元/平方米。
專家觀點(diǎn)：
上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示：從9月上中旬的成交量來看，預(yù)示著整個“金九”到來已經(jīng)沒有懸念，從供應(yīng)來看，住宅供應(yīng)面積達(dá)128萬平方米，是8月的3.15倍，比去年同期增長76.29%，充足的供應(yīng)量也預(yù)示著10月交易繼續(xù)保持旺盛的格局。9月上中旬高端項目上市量速度加快，上周高端公寓供應(yīng)了3例，上市面積13萬平方米，其中閘北不夜城板塊的“新湖青藍(lán)國際一期”和閔行金虹橋板塊的“虹橋榮信苑”都是全新項目，這些新盤項目入市有望推動10月及以后高端住宅的成交繼續(xù)保持一定熱度。
另外，一些中高端項目上市體量也不少，如上周浦東花木板塊上市的“陸家嘴梧桐公寓”體量達(dá)13萬平方米。不過，從售樓處獲知的消息是開盤時間尚不確定，預(yù)計會在10月底，實(shí)際上很多項目即便取得了預(yù)售許可證，但開盤時間和報價仍會按照其房屋預(yù)定情況而定，這也為11月、12月份樓市行情繼續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。
房東跳價成阻力
高端二手房成交縮水兩成多
據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月，二手住宅市場每周交易量保持在8000套以上，“金九”成色不錯。但與一手高端住宅銷量攀升相比，二手高端住宅交易量比8月同期縮水兩成多，市場行情和期待有較大落差。
據(jù)上海中原地產(chǎn)陸家嘴多家分行經(jīng)理介紹，9月該地區(qū)高端住宅成交情況并沒有如市場期待的那樣出現(xiàn)熱銷場面，相反還有降溫的跡象。來客量和帶看量比8月減少 2-3成。掛牌方面也不太積極，一般來說一個小區(qū)，比如仁恒濱江園一般會有七八套房源掛牌，但9月份只有五六套新增房源，而且掛牌價有3%-5%的上漲。比如近期掛牌的仁恒濱江園的3房戶型，總價都在1100萬元以上，而上月相同戶型還掛出過不到1千萬元的價格。由于目前掛牌房源總價都在1000萬 -2000萬元，去化難度加大，導(dǎo)致銷量和8月同期相比下滑1-2成。
據(jù)上海中原地產(chǎn)古北多家分行經(jīng)理介紹，進(jìn)入9月，買家數(shù)量和上月基本持平，但受到掛牌房源嚴(yán)重不足影響，成交量比上月下滑有3成以上。比如交易比較活躍的古北瑞仕花園，9月新增掛牌還不足十套，而且掛牌的都是3房以上的大戶型。除去位置不好的之外，還有不能看房的，真正能賣的不足5套。另外，樓市持續(xù)向好，一些房東動不動就跳價，而且幅度30萬元起。比如近期有套古北瑞仕花園的3房，房東掛牌從1200萬元，后來有三四組客戶看過后馬上要求加到1250萬元。整個古北從4、5月份開始量價齊升，累計到現(xiàn)在差不多單價漲了1 萬元/平方米，而現(xiàn)在市面絕大部分是大戶型，總價就很可觀了。
專家觀點(diǎn)：
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示：二手高端住宅成交量下挫是由多方面因素造成的。首先，上半年高端住宅成交勢頭強(qiáng)勁，拋出或是置換的房源釋放得比較充分，后續(xù)力量接續(xù)遇到障礙。其次，二手高端住宅價格漲幅比較可觀，自“3·30”政策后，一些區(qū)域累計漲幅達(dá)到20%，不少買家看著房價快速上漲，心理接受度有限，放緩入市腳步。最后，房東盲目跟風(fēng)漲價，出售誠意度不夠。從賣方角度出發(fā)總想賣個高價，但有些房東不是根據(jù)物業(yè)類型以及市場行情來定價，對后市盲目樂觀，定價過于隨性。
根據(jù)房企的推盤計劃，很多一手高端住宅將在9月末和10月份集中入市。屆時，市場選擇面將擴(kuò)大。房企為了去庫存，在定價方面預(yù)計會保持很大的親和力。如果房東在價格方面仍比較堅持的話，二手高端住宅市場將處于被動局面。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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