在現實中，一旦說到不動產，大家聯(lián)想到的總是房地產。其實房地產與不動產有一定聯(lián)系，但不完全一致。
不動產是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔、地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，但需要注意的是，只有植物的果實尚未采摘、收割之前，在地上的定著物才屬于不定產。
而房地產是指房產與地產的總稱，是指土地、建筑物及固定土地、建筑物不可分離的部分及其附帶的各種權益。
所以，兩者在范圍上有一定的區(qū)別，但是不動產評估和房地產評估也有一定的聯(lián)系，但并不是完全一致的。
今天，就先講講不動產評估。
不動產評估是指專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
以土地為例，對影響地價的因素進行詳細分析，比如一般因素，即城市的資源狀況、房地產制度及市場的狀況、產業(yè)政策、城市的規(guī)劃和發(fā)展目標、經濟發(fā)展狀況；還有區(qū)位因素，包括地理位置、自然環(huán)境、區(qū)域性質、交通條件、基礎設施等方面；此外還有估價對象自身的交通、景觀、周邊配套等情況均要進行分析。
這就是建立在科學的估價理論與方法基礎上的，是把不動產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，對不動產市場進行系統(tǒng)分析后，推測、判斷出待估標的在特定市場條件下最可能實現的價格。
進行不動產評估有哪些優(yōu)勢？
不動產評估是對不動產的客觀合理價格進行估算和判定，估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，為當事人提供公平可信的價格參考依據。但是并不能取代當事人的民事權利。不動產的最后價格是由當事人之間決定的，當事人可以出于某種目的使其成交價格高于或者低于評估價格。給當事人一個參考價值。
開展不動產評估可以根據需要分別對土地與建筑物進行評估，也可以對土地與建筑物整體進行評估，但現在我們多討論的不動產，大多數是以房地產為對象進行討論。
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