鹿城區(qū)洪殿街道黎二村是溫州市著名的城中村，距溫州的黃浦江——甌江南岸不足800米，距市區(qū)最貴豪宅鹿城廣場2.7公里。

  黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個(gè)月之后會被夷為平地，一些極為破舊的房子被鑒定為C級危房，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)盡快“清租”，而D級危房則被貼上了封條，不得住人。

  黎二村的房價(jià)目前約為1.5萬元/平方米，根據(jù)鹿城區(qū)采用的貨幣化安置方案，居民可獲得2萬元/平方米的補(bǔ)償。這讓拆遷工作幾乎沒有阻力。

  如無意外，這批手握現(xiàn)金的拆遷戶，會形成大量新增置業(yè)需求。之前，已有很多溫州拆遷戶走進(jìn)售樓處。去年個(gè)別新開盤項(xiàng)目中，持拆遷補(bǔ)助的購房者占比一度高達(dá)50%，一些改善型樓盤中，拆遷戶比例也達(dá)20%-30%。

  等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動的聲勢浩大的“大拆大整”專項(xiàng)行動。

  “大拆大整”

  “大拆大整”包含城鄉(xiāng)危舊房治理改造、“四無”生產(chǎn)經(jīng)營單位集中整治、違法建筑拆除、城中村改造、流動人口管理、出租房整治、市區(qū)舊市場搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內(nèi)容?！按蟛鸫笳莻€(gè)民生工程，但是影響到了房地產(chǎn)市場?！睖刂菔蟹康禺a(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會副會長陳德賺說。

  為了推動拆遷力度，在貨幣化安置時(shí)，溫州政府給出了明顯高于房屋市場價(jià)的現(xiàn)金補(bǔ)償。

  記者采訪中了解到，當(dāng)?shù)匾痪用裎挥诼钩亲詈诵牡囟蔚膸滋着f房被拆，共計(jì)約1000平方米，獲得3600萬元賠償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)幾乎等同于周邊在售新房均價(jià)?！叭绻x擇實(shí)物安置，要四五年后拿到房子，政府一次性給出現(xiàn)金安置，等于是以5年后這一地區(qū)的房價(jià)進(jìn)行收購，這很容易讓人接受?！敝辛旱禺a(chǎn)甌紹區(qū)域公司董事長馮植解釋。

  按照溫州政府此前的指導(dǎo)政策，拆遷戶如果一年內(nèi)在市區(qū)范圍內(nèi)購買商品房或者有產(chǎn)權(quán)的安置房，最多還可獲得10%的購房補(bǔ)助。

  官方數(shù)據(jù)顯示，2016年溫州市區(qū)房屋征收貨幣化安置達(dá)到3423戶，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。

  截至目前，甌海區(qū)的貨幣化安置升至13%，同比提高8%，預(yù)計(jì)今年全區(qū)貨幣化安置比例將提到40%。而鹿城區(qū)今年的貨幣化安置比例目標(biāo)是50%。

  今年，市區(qū)計(jì)劃完成24000戶以上城中村改造任務(wù)，如果達(dá)到50%的貨幣化安置，至少會產(chǎn)生1萬戶手握豐厚現(xiàn)金的家庭。

  該政策曾直接推動了一些樓盤的去化。位于溫州市平陽縣的濱江豪庭有1000套房源推向市場，2015到2016年只賣掉了30套。2016年11月，它成為溫州市官方號召項(xiàng)目，如果在拿到拆遷款的6個(gè)月內(nèi)購買濱江豪庭，可以獲得政府10%的補(bǔ)貼?！耙灰怪g，去化就完成了。”知情人士說。

  溫州市委黨校和中國社科院社會學(xué)研究所共同推出的《2017年溫州藍(lán)皮書》指出，貨幣化安置對商品房交易的推動不可忽視。

  截至2016年11月，龍灣區(qū)近3000戶安置對象中超過1/3領(lǐng)取了10%的購房補(bǔ)貼，這一人群占據(jù)了龍灣區(qū)住房成交量的23.5%。

  對政府來說，貨幣化安置的好處明顯，按照鹿城區(qū)區(qū)委書記李無文的話，“騰出的土地可以及時(shí)上市拍賣”。

  庫存告急

  拆遷戶成了開發(fā)商競相爭取的客戶。

  去年開盤的中梁首府壹號院，據(jù)統(tǒng)計(jì)有20%-30%的客戶為拆遷安置購房；接近碧桂園的人士透露，碧桂園在溫州的第一個(gè)項(xiàng)目，持拆遷補(bǔ)助購房的人占比達(dá)50%?！稖刂菟{(lán)皮書》認(rèn)為，城中村改造簽約安置有購房需求的比例在60%-80%；短期內(nèi)市區(qū)商品房價(jià)格幾乎不會下降。

  因此，去年溫州樓市經(jīng)歷了有史以來成交量的最高峰。據(jù)朗兆市場研究中心數(shù)據(jù)，2016年溫州商品房供應(yīng)套數(shù)54000套，同比上漲了45.79%；商品房成交套數(shù)64872套，同比上漲50.28%。改善需求爆增，市區(qū)成交住宅中，144平方米以上的占到65%?！皬?015年下半年開始，溫州樓市開始復(fù)蘇，目前價(jià)格整體較為溫和、健康。”馮植表示，即使在全國房地產(chǎn)空前火爆的2016年，溫州的表現(xiàn)依然平穩(wěn)。

  馮植所在的中梁地產(chǎn)，是溫州的龍頭房企，曾號稱溫州每賣三套房就有一套是中梁的，對當(dāng)?shù)厥袌鰳O為熟悉。“我們分析過客源，市場基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過去年，主要就是大拆大整帶來的大量需求?！?/P>

  一個(gè)不容忽略的現(xiàn)狀是，多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，目前溫州樓市的實(shí)際庫存去化周期已經(jīng)降低到3-3.5個(gè)月，基本上處于無房可售的狀態(tài)。

  極低的庫存讓外來房企虎視眈眈。4月24日，恒大以17億元拿下了溫州縣級市瑞安的90畝商住地塊，使瑞安的商住樓面價(jià)突破1萬元/平方米。6月29日，恒大和碧桂園在瑞安塘下鎮(zhèn)塘口村的土拍會上正式對決，歷經(jīng)3小時(shí)106輪報(bào)價(jià)，雙方將單價(jià)從起始的4100元抬升至8900元。

  目前旭輝、融創(chuàng)、金茂等諸多品牌房企都有進(jìn)軍溫州的意向，金茂就很有可能在甌江口新區(qū)拿下大規(guī)模地塊進(jìn)行一級開發(fā)。

  馮植表示，本土房企并不懼怕和外來大鱷的競爭，“但也擔(dān)心，隨著他們的進(jìn)入，會刺激地價(jià)大幅提高?！?/P>

  由于歷史原因，近期以來的土地火熱并未體現(xiàn)在房價(jià)上。“土地溢價(jià)率很高，但房價(jià)很難漲得起來，因?yàn)闇刂菔忻褚呀?jīng)不愿買太貴的房子。”陳德賺分析說。

  成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)

  這個(gè)經(jīng)歷過房價(jià)第一、又一夕腰斬的城市，傷痛的記憶揮之不去，控風(fēng)險(xiǎn)的意識似乎也根深蒂固，無論是政府，還是買房人。

  溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時(shí)單價(jià)近10萬元，目前在售二手房單價(jià)不足5萬元。

  價(jià)格腰斬幾乎是溫州每個(gè)樓盤的“噩夢”。“原來溫州人不是一層一層買，而是一幢一幢買?，F(xiàn)在變得十分謹(jǐn)慎和理性，他們被傷得太深了?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文說，炒房團(tuán)已經(jīng)基本絕跡。這一說法得到了所有受訪人士的印證。

  現(xiàn)在，溫州人的儲蓄存款出現(xiàn)持續(xù)攀升的勢頭。溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，溫州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額已突破1萬億元大關(guān)。

  和房地產(chǎn)一樣，溫州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)正在卸去過去的重?fù)?dān)。溫州銀監(jiān)分局統(tǒng)計(jì)，溫州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良貸款余額和不良率從2015年開始出現(xiàn)持續(xù)“雙降”。

  《溫州白皮書》認(rèn)為，通過一段時(shí)期消化，當(dāng)前溫州金融風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)消退跡象，呈現(xiàn)后危機(jī)時(shí)期特征。

  房地產(chǎn)抽干實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，在溫州是真實(shí)存在過的——這一度讓房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都陷入過深淵。

  2010年11月29日，溫州師范學(xué)院操場作為住宅用地掛牌出讓，拍賣價(jià)格從19.5億元喊到37億元，被置信地產(chǎn)拿下，成為當(dāng)時(shí)全國總價(jià)地王，3.7萬元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄，在溫州至今未破。獲勝者置信地產(chǎn)集合了108個(gè)溫州企業(yè)主，被看作是實(shí)業(yè)家抱團(tuán)炒房的典型案例。

  時(shí)至今日，這個(gè)名為“置信原墅”的項(xiàng)目還有36套剩余房源，標(biāo)價(jià)4.2萬元/平方米。最低時(shí)，它的售價(jià)是3.5萬元/平方米，比樓面價(jià)還低2000元，一位熟悉項(xiàng)目的人士告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目虧了15億元。

  “溫州是成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)?！敝艿挛恼f。

  多年來，溫州地方財(cái)政對房地產(chǎn)的依賴難以擺脫。2014年一份《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》指出，溫州屬于對土地財(cái)政依賴度較高的城市之一，依賴程度超過80%。在財(cái)政收入慘淡的2012年，溫州甚至一次性推出3220畝土地，彼時(shí)的溫州市長陳金彪親自出面當(dāng)推銷員。

  記者綜合溫州統(tǒng)計(jì)局和當(dāng)?shù)孛耖g研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2013年溫州市土地出讓收入450億元，財(cái)政收入566億元，土地收入占財(cái)政收入比例高達(dá)79.5%；而2016年土地收入348億元，財(cái)政收入724億元，占比48%。

  風(fēng)險(xiǎn)警示

  如今，經(jīng)過4年多低位盤整，溫州樓市終于成了一個(gè)看似正常的市場，但它背后依然暗流涌動。

  記者從溫州住建委了解到，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了大量需求的“大拆大整”將在2017年底收尾，進(jìn)入全面建設(shè)階段。而10%的購房補(bǔ)貼政策在今年4月已被取消。

  高額的補(bǔ)償讓政府背負(fù)巨大壓力。以鹿城區(qū)為例，若要完成核心片區(qū)城中村改造，政府需要支持回購資金1000億元。

  有跡象顯示，貨幣化安置的資金并不能全部馬上到位。鹿城區(qū)的最新拆遷補(bǔ)償政策顯示，如果到了領(lǐng)取收購款當(dāng)天，居民同意推遲3-6個(gè)月取款，可額外獲得收購總額5%的獎勵(lì)；若同意推遲6-9個(gè)月取款，可再獲得額外10%的獎勵(lì)?！斑@等于是政府以10%的年利率向人們借債”。

  土地出讓金或可為政府解渴。

  從8月開始，通過大拆大整獲得的土地將陸續(xù)推向市場。如無意外，橫瀆舊村地塊將首先進(jìn)入招拍掛市場，2016年，“橫瀆速度”成為溫州舊改的標(biāo)桿，13臺挖掘機(jī)日夜不停，18天拆除了21萬平方米房屋。

  多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士證實(shí)，下半年溫州土地市場會推出1200畝土地，幾乎是上半年供應(yīng)量的兩倍。

  3月24日，溫州24畝土地出讓曾引起政府警覺。大發(fā)地產(chǎn)以溢價(jià)率83%拿下溫州綠軸地塊，如此高的溢價(jià)率已多年未見，2.4萬元/平方米的樓面價(jià)更與周邊新盤價(jià)持平。而且拍賣會上的參與者們——碧桂園、融創(chuàng)、保利、華潤等全國前十強(qiáng)的房企甫一出現(xiàn)，就讓溫州土地市場出現(xiàn)強(qiáng)烈震蕩。

  記者獲悉，第二天，政府將主要開發(fā)商和相關(guān)機(jī)構(gòu)召集起來開會。政府告訴與會者，這樣的迷你地塊將不會再出現(xiàn)，今后會以大宗出讓為主。更重要的是，政府表示要“嚴(yán)控房價(jià)”，并責(zé)令相關(guān)單位馬上制定調(diào)控政策，隨時(shí)準(zhǔn)備發(fā)布。

  “住建局不允許開發(fā)商私自漲價(jià)，調(diào)控網(wǎng)簽節(jié)奏，比如簽了一批高價(jià)房，接下來就會再安排一批相對低價(jià)的房源，從而拉低全市成交均價(jià)?！敝槿耸客嘎丁?/P>

  記者了解到，旭輝、融創(chuàng)、金茂等房企躍躍欲試，把下半年視為進(jìn)入溫州的最好契機(jī)。它們的加入會給溫州樓市帶來怎樣的影響，還不得而知。一旦土地市場變熱，溫州能否打贏價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)，避免泡沫的歷史重演，將是擺在城市管理者面前的難題。

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名