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市場動(dòng)態(tài)

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北京住房分層供應(yīng)體系漸成 共有產(chǎn)權(quán)房兜底夾心層
2017-08-14 08:23 點(diǎn)擊：387 次 作者： 來源：

　　對(duì)于房價(jià)居高不下的北京而言，推出共有產(chǎn)權(quán)房制度無疑是改善供需矛盾的明智之舉。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），未來將有不少于30%的房源分配給“新北京人”。

  多位受訪專家認(rèn)為，此次北京推出共有產(chǎn)權(quán)房，從住房供應(yīng)端發(fā)力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，推進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房供地采取“限房價(jià)、競地價(jià)”方式，后續(xù)推進(jìn)過程中或有助于改變房企的拿地 模式，對(duì)于商品房會(huì)有一定的沖擊，這也會(huì)倒逼開發(fā)商做改革，進(jìn)而有助于平抑房價(jià)。

  調(diào)控發(fā)力住房供應(yīng)端

  《辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定義是政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

  《辦法》要求各區(qū)政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為這充分體現(xiàn)了在新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革沒有完全到位之前，考慮到已經(jīng)在北京長期工作的外地人才的表現(xiàn)。

  此外，購買共有產(chǎn)權(quán)房后產(chǎn)權(quán)可以逐步讓渡?！掇k法》中明確了共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

  在審核分配方面，要求申請(qǐng)人要符合北京市目前的限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲，一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房;已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。同時(shí)為促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配，房源要優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

  北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池也認(rèn)為，北京的住房制度設(shè)計(jì)就是根據(jù)不同家庭的收入分層供應(yīng)不同的住房，即分層供應(yīng)體系。制度的設(shè)計(jì)是低端有保障，中端有支持，高端有市場，形成公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品房的3個(gè)層次，低端的保障以租賃為主。

  保證供應(yīng)量有益平抑房價(jià)

  共有產(chǎn)權(quán)房推出之前，北京市已推出了廉租房、公租房、兩限房、自住型商品房。事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)房正是對(duì)自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范。

  “由于共有產(chǎn)權(quán)房房價(jià)比商品房價(jià)格低，會(huì)吸引較多的購房者，從而會(huì)減少商品房的需求，如果供應(yīng)量足夠大，則會(huì)對(duì)平抑房價(jià)起到一定作用?！壁w秀池說。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京過去合計(jì)出讓了80宗含或者全部自住房的住宅土地，合計(jì)供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平方米，大約能夠建設(shè)成8萬套價(jià)格明顯低于北京商品房住宅價(jià)格的帶保障屬性的自住房。尤其是2014年、2017年，自住房住宅土地供應(yīng)的面積均超過了30%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從供應(yīng)量看，年內(nèi)北京自住房供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了90.57萬平方米，這對(duì)未來一年后北京房價(jià)市場穩(wěn)定將起到非常大的影響。大量自住房不僅可以從數(shù)據(jù)上拉低均價(jià)，事實(shí)上也的確可以從供需結(jié)構(gòu)上，影響購房者入市的判斷，從而一定程度上緩解供需矛盾。從過去歷史看，自住房是除信貸外，對(duì)北京房價(jià)影響最大的供應(yīng)工具。數(shù)據(jù)顯示，在2014～2015年自住房影響房價(jià)降低10%左右。在2017年上半年，自住房已經(jīng)影響房價(jià)降低7%左右。

  “我們國家現(xiàn)在對(duì)低收入和中低收入的劃定還不規(guī)范，盡管《辦法》中對(duì)申請(qǐng)人的資格做了很明確的規(guī)定，但還是不夠的，因?yàn)楣?yīng)不夠，所以要搖號(hào)，搖號(hào)就包括運(yùn)氣問題，可能非常需要的沒搖到，需求不是很迫切卻搖到了。各個(gè)城市中低收入家庭的劃定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，如果財(cái)力充足，多供應(yīng)一些共有產(chǎn)權(quán)房，把很多人都劃入中低收入階層?！鳖櫾撇龑?duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者分析道。

  值得關(guān)注的是，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，而銷售價(jià)格要低于周邊同等地段同品質(zhì)商品房。對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為地價(jià)、稅費(fèi)都不會(huì)減少，品質(zhì)還不能降低，也就意味著開發(fā)商的整體成本不會(huì)減少，但是售價(jià)要低，那就只能讓利銷售，甚至虧本銷售。“盡管不盡合理，但如果開發(fā)商不參與，就意味著以后在北京市場很難拿地了，以后商品住宅用地供應(yīng)也會(huì)比較少，未來的市場機(jī)會(huì)就越來越少。想留在北京的開發(fā)商只能參與，但大量參與的話盈利水平、現(xiàn)金流都會(huì)受到影響，因此會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，少量參與。”歐陽捷說。

  房地產(chǎn)長效機(jī)制呼之欲出

  官方認(rèn)為，辦法的重要意義之一在于有利于建立購租并舉住房制度。共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，讓住房制度更加公平合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。

  去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

  今年4月底召開的中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，而去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的說辭是“加快研究建立”，到今年政府工作報(bào)告中的“加快建立和完善”，再到現(xiàn)在的“加快形成”，房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制似乎呼之欲出。

  7月底，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市開展首批試點(diǎn)。

  各地積極響應(yīng)，日前廣州推出租售同權(quán)，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，兩宗土地均采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房。

  在顧云昌看來，住房制度改革長效機(jī)制的建立目前有兩件事可圈可點(diǎn)：一是共有產(chǎn)權(quán)，另一個(gè)就是大力培育和發(fā)展住房租賃市場，而租賃市場的發(fā)展是滯后的。租賃市場發(fā)展滯后的原因，顧云昌認(rèn)為第一是受居有其屋的傳統(tǒng)觀念影響；第二是我國租賃市場不規(guī)范，黑中介橫行，人們感覺租房很不安全，不穩(wěn)定；第三房價(jià)上漲過快，必須把這三大問題解決了。

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名