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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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廣州一手樓消化庫(kù)存需31個(gè)月 房協(xié)建議取消限外令
2015-06-23 09:04 點(diǎn)擊：608 次 作者： 來源：

  廣州“穗六條”對(duì)外地戶籍購(gòu)房者的限制，在四個(gè)一線城市中僅次于北京，這“砍掉”了三成外地戶籍購(gòu)房量。今年第一季度廣州一手住宅庫(kù)存量在一線城市中居首，庫(kù)存需要31個(gè)月才能消化完。昨日，廣州市房協(xié)會(huì)發(fā)布《“穗六條”限購(gòu)措施對(duì)廣州樓市影響的分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，建議有關(guān)方面對(duì)“穗六條”進(jìn)行適當(dāng)修改，取消或降低非戶籍但在廣州就業(yè)、投資人口的購(gòu)房限制，逐步以稅收政策取代現(xiàn)有的限購(gòu)政策。

  廣州樓市現(xiàn)狀

  “限外”政策在一線城市中偏嚴(yán)厲

  2013年，深圳、北京、上海和廣州相繼出臺(tái)了“深八條”、“京七條”、“滬七條”和“穗六條”。在限購(gòu)措施中的“限外”方面，僅上海(1年調(diào)整為2年)、廣州(1年調(diào)整為3年)提出延長(zhǎng)納稅年限，北京(5年)和深圳(1年)維持不變。

  廣州市房協(xié)秘書長(zhǎng)許國(guó)碧表示，與一線城市樓市限購(gòu)新政對(duì)比，廣州“限外”偏嚴(yán)厲。“穗六條”出臺(tái)至今已經(jīng)超過一年半，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從原來的供求基本平衡轉(zhuǎn)向供大于求，偏嚴(yán)厲的限外措施成為影響廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

  從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求

  許國(guó)碧認(rèn)為，“穗六條”的出臺(tái)有特定的市場(chǎng)背景，符合當(dāng)時(shí)的客觀要求，但目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展成為首要任務(wù)。

  2014年以來，廣州樓市發(fā)生了巨變：供求關(guān)系從原來的供不應(yīng)求向供過于求轉(zhuǎn)變。2014年，廣州一手商品住宅供應(yīng)1199.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.1%;成交量835.92萬(wàn)平方米，同比減少20.9%;庫(kù)存面積1905.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%，存銷比為27，意味著市場(chǎng)需要 27個(gè)月才能消化完庫(kù)存。

  2015年第一季度，廣州一手商品住宅供應(yīng)171.94萬(wàn)平方米，同比減少5.5%;成交193.42萬(wàn)平方米，同比減少5.1%;庫(kù)存面積 1973萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，存銷比攀升至31。廣州的去庫(kù)存壓力為一線城市之首，而深圳住宅去庫(kù)存壓力最輕，只需要8個(gè)月，其限購(gòu)政策只要求外地戶籍購(gòu)房者提供1年納稅證明或社保繳交證明。

  受訪房企

  非戶籍購(gòu)房客占比降三成

  在撰寫《報(bào)告》的過程中，市房協(xié)選取6家廣州知名房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷高管進(jìn)行電話訪問。這6家房企現(xiàn)有的樓盤銷售面積占全市成交總面積的50%以上，故他們的反饋很有代表性。

  訪談結(jié)果顯示，受訪房企普遍認(rèn)為，限購(gòu)措施違背了“樓市調(diào)控要回歸市場(chǎng)”的本意，誤傷了部分剛需和剛改購(gòu)房需求;認(rèn)為“限外”妨礙了廣州-國(guó)家中心城市目標(biāo)戰(zhàn)略的實(shí)施，不利于吸引人才、資金進(jìn)入廣州;“限外”嚴(yán)重影響樓市“去庫(kù)存”;一致認(rèn)為，“限外”應(yīng)該直接取消。

  根據(jù)訪談?wù){(diào)查結(jié)果可知：“穗六條”出臺(tái)前，廣州非戶籍的購(gòu)房客占成交客戶比例為45%～70%;出臺(tái)后，該比例銳減為15%～40%，即非戶籍購(gòu)房客占比大幅減少30%。成交客的減少意味著成交量的減少，對(duì)于廣州目前高企的庫(kù)存而言，30%的成交量按照2013年全年廣州一手商品住宅的成交面積 1057萬(wàn)平方米計(jì)算，約等于317萬(wàn)平方米。由此可見，限購(gòu)政策已經(jīng)嚴(yán)重影響樓市的可持續(xù)發(fā)展。

  政策建議

  取消或降低外地戶籍購(gòu)房限制

  今年3月廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，廣州2014年末常住人口達(dá)1308.05萬(wàn)人，其中戶籍人口842.42萬(wàn)人，非戶籍人口465.63萬(wàn)人，非戶籍人口已占廣州常住人口的36%。

  限購(gòu)措施抬高了他們?cè)趶V州購(gòu)房的門檻，可能迫使他們選擇遷離廣州。這將影響到廣州的招商引資和人才留用。

  因此，市房協(xié)建議有關(guān)方面對(duì)“穗六條”進(jìn)行適當(dāng)修改，首先取消或降低非戶籍但在廣州就業(yè)、投資人口的購(gòu)房限制;其次逐步以稅收政策取代現(xiàn)有的限購(gòu)政策。這將有助于廣州樓市甚至整個(gè)城市的持續(xù)健康發(fā)展。

  許國(guó)碧表示，作為行業(yè)機(jī)構(gòu)來說，廣州房協(xié)主張差異化限購(gòu)，南沙增城從化等新區(qū)可以適當(dāng)放開限購(gòu)，對(duì)于其中的“限外”則更應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整。

  聲音

  在目前背景下廣州適當(dāng)放開“限外”，預(yù)計(jì)只會(huì)帶來量的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定不會(huì)大漲。

  廣州市房地產(chǎn)專家韓世同

  “限外”政策影響很大，目前想買這個(gè)小區(qū)房子的非戶籍購(gòu)房者，大概占客戶群的五成。

  廣州白云堡豪苑銷售人員

  鏈接

  佛山放開限購(gòu)后成交量增兩倍

  2014年，佛山住建局發(fā)布一手商品住宅的成交量為1002萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.1%，同期廣州成交量為836萬(wàn)平方米。這主要是受2013年底“穗六條”出臺(tái)影響，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)到佛山去買房。2013年時(shí)，廣州一手商品住宅成交量是1057萬(wàn)平方米。也就是說，有約兩成客戶分流到佛山樓市。

  報(bào)告認(rèn)為，佛山從去年8月的局部放開限購(gòu)到今天的全面放開，樓市成交大幅增長(zhǎng)，但成交均價(jià)依然保持平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)交易量升價(jià)穩(wěn)的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。最新公布的2015年5月份佛山住宅交易數(shù)據(jù)顯示，佛山一手商品住宅當(dāng)月成交套數(shù)為15336套，同比增長(zhǎng)222%;成交面積為171.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)228%;成交均價(jià)為8450.55元/平方米，同比略降3.1%。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)